租屋市場渾沌 補貼怎落實

賴政府擴大租金補貼七十五萬戶，期盼落實居住正義。然而近年不但房價持續飆漲，房租也從過去廿多年穩定維持百分之一以下的年增率，近三年卻逐年上漲至百分之二點五，創歷史新高，造成「租金補貼，愈補愈貴」，居住正義難落實。雖政府辯稱租金補貼並非租金上漲元兇，或許房價飆漲更是關鍵，但無論如何，不能否認租金近年明顯上漲的現象。

因多數房東長期未將租金所得向政府申報，逃漏稅現象嚴重，形成「租屋黑市」，政府因此未能完整掌握租屋市場的租金、數量、品質與區位等相關資訊。此也造成政府的租金補貼與包租代管未能順利推動，房東擔心接受補助反增加稅賦並不划算，而不願參與的政策困境。

政府因此修改相關法令，只要房東參與租屋補貼方案即爲公益出租人，享有許多減免稅賦優惠，藉此增加誘因；然政府卻不正面透過實價登錄制度修法，同樣要求租金強制登錄。不去正視解決租屋黑市，如此租屋資訊仍不公開透明，市場機制無法發揮，同時房東依然逃漏稅。

政府認爲只要擴大租屋補貼數量，即可逐漸解決租屋黑市問題。根據國家住都中心官方簡報資訊，截至今年六月，政府三大租屋補助政策方案的數量已超過租屋市場六成，預計至今年底，社宅將完工三六六八○戶，包租代管九三九八○戶與租金補貼七一五一三二戶，三者合計數量佔全國租戶八七五六二二戶（一○九年普查資料）的八成五。姑且不論租金補貼與包租代管受限於政府年度預算，僅是短期補助，惟政府既已補貼大多數租屋者，租屋黑市大多已被政府掌握，租屋市場應無太大問題。但事實真是如此嗎？

由於租屋者多爲弱勢的中低收入家庭、年輕人與學生族羣，當前租屋市場不但租金不斷增加且租屋品質不佳，選擇有限且無法長期租賃，居住不穩定造成租屋者的壓力。特別許多弱勢租屋者不易租屋，甚至缺乏資訊申請補助，導致租屋補助並未落實幫助真正需要的弱勢租屋者。花費龐大的住宅補貼政策，其執行成效應有專業客觀的評估報告，作爲未來政策實施精進依據。

租屋市場大略分爲四種：分租雅房、分租套房、獨立套房與一般住宅。前二種並無獨立門牌，甚至有些是違建，居住安全與品質堪憂且數量不少。許多職業房東將一般住宅改建分割成多間分租單位，又未申報租金，形成租屋黑市；更弔詭的是，這些是否如實列入官方存量資訊？是否因此誇大扭曲政府補貼出租住宅的六成至八成五的佔有率？

由於無法取得財政部國稅局有關房東申報租金的戶數，故不清楚申報戶數佔全國租戶比例。然而，透過房客端申報租金列舉扣除額的戶數可以略見端倪。據報導，一一○年有二二八九○戶房客申報，僅佔全國租戶的百分之二點六，可以想像我們的租屋黑市有多嚴重！

釐清租屋補貼政策的成效評估，至少應包括：社會住宅、包租代管及租金補貼三大租屋補貼政策，幫助了多少戶數與比例的弱勢租屋者？又有多少弱勢戶沒有受到幫助？爲什麼？另外，租屋市場也應釐清四種租屋種類數量各有多少？品質與租金各如何？又有多少已向政府申報？惟有釐清租屋市場與補貼全貌，補貼政策才能落實，出租住宅問題才能迎刃而解。