專家傳真－住宿型長照機構與REITs的初戀

圖／本報資料照片

臺灣醫療品質與全民健保覆蓋率堪稱全球翹楚，老人餘命顯著增長，主計總處和衛福部統計，國人平均餘命79.8歲，但健康平均餘命僅70.8歲，等於有長達九年時間處於程度不等的失能狀態。在這段期間，不只高齡者飽受病痛折磨，照顧者也面臨沉重的身心負擔。

雖然「長照2.0」於2017年推出，但僅止於服務和補助社區與居家型長照服務，當服務對象功能老化，需要全天候的照顧，上門服務的居服員、日照中心或關懷據點已無法滿足中重度失能、失智者的需求，若照顧者因各種因素已無法提供全天候的照顧，此時住宿型長照機構乃根本解決之道。

■長照行善，賺有溫度的錢

然而，全日住宿型機構具有資本投入大、投報率低、回報期長、低風險、投資收益相對穩定－高夏普值（Sharpe Ratio）的特徵，因此住宿型機構的引導資金，應該追求長期獲利穩定「類固定收益」資本，而非想賺快錢的資金，如：偏好投資固定收益的壽險資金或進入流動性高的資本市場，吸引多元經營或投資者共襄盛舉，如：首次公開發行（IPO）或不動產投資信託（REITs）資金，這將徹底改變住宿型機構產業的樣貌，加速產業轉型升級，爲長照服務帶來質的飛躍。

但全球長照事業多少揹負社會福利色彩，因此住宿型長照機構也應奉行倡議「長照行善，賺有溫度的錢」纔是商道。

有關引導REITs資金投入，2023年10月行政院出臺政策指引，擬採取「基金架構」搭配現有的「信託架構」REITs，也就是開放「基金」與「信託」並行的雙軌制，在此新制度下業者期待有大量且穩定的資金投入長照產業，尤其是興建符合綠建築或投資穩定現金流的住宿型機構。依各國REITs佔股市市值與GDP來看，日本REITs佔日股市值2％、佔GDP的3％；新加坡約11％、17％；香港約1％、6％；美國約4％、8％。金融業者保守估計，臺灣若能佔股市1％、GDP的3％，就可達6,000億元～7,000億元。

■REITs能協助長照華麗轉身，建構共榮互利的鐵三角

長照型REITs以新加坡爲例，佔整體REITs市值的3％～4％來推估，臺灣長照型REITs應有200億～300億規模，換言之也就是約有200億～300億的新活血可以購置長照機構不動產，REITs成爲房東讓經營者或營運方將不動產變現專注服務的提供，REITs能協助長照華麗轉身，建構一個共榮互利的鐵三角，即一般投資人轉房東收取固定房租收益、管理機構收取合理管理費、服務提供者專注服務提升品質，創造三贏。

可預見的將來，在此巨大政策變革下將會有大量的REITs資金，尤其是小資族或壽險資金涌入長照產業，追求長期穩定的收益，此將爲長照產業挹注及時雨。

有鑑於此，爲取得投資方的信賴，建立護理之家或養護中心的公允買賣評值機制乃刻不容緩，唯有制定買賣雙方共同接受的評估模式，進行公平交易，方能獲得投資人的信任，更能吸引資本市場關愛的眼神，導入穩定資金、培育卓越人才、加速產業深化與升級、善用AI科技，在此良性循環下，亦將徹底改變消費者對長照產業的刻板印象。

因此唯有建立一套公正、公平、客觀的底層評估機制，才能讓買賣雙方安心交易，業者用心經營，共同打造優質的長照環境，讓臺灣長照產業發光發熱、永續發展，達標「全民做房東，人人護長照」的願景！