【主題演講】王小六:旅遊度假的終極形態

2018年1月24日，SMART文旅度假產業峰會在北京拉開了帷幕。本次峰會以“Blur-模糊生態 | 突破空間界限，重置文旅度假新場景”爲主題，圍繞城市微度假、特色小鎮、田園綜合體、全域旅遊等四大場景設置論壇，邀請了政府機構、文旅度假產業專家、文旅新場景實踐的先鋒人物等全方位解讀新場景模式，探討文旅及商業領域新標準，共謀新場景未來。

北京喜神資產管理有限公司副總裁王小六在峰會上發表了演講，他從青城山谷講到了彩雲之南，從大西洋到講到了安達曼海。他認爲，"輕度假"即周邊有品質的短假深度遊，需要從特色酒店、特色美食、休閒體驗乃至於景觀、景點，養生養老的配套設施和旅遊地產等共同來形成一個完整的度假體系。

北京喜神資產管理有限公司副總裁王小六

以下爲王小六演講全文：

2017年前，我們喜神資產幾乎不做公共宣傳，因爲所屬的行業，以及我們所合作的領域，坦率來說，當時很少和終端的客戶發生直接的聯繫，同時也認爲公衆的認知可能對於這個行業處於成長期和大家正在探索階段，並沒有太大的益處，2017年以後我們開始走向大家俗稱的大衆視野，背後的原因是我今天分享中着重闡釋的觀點。

文旅、度假、地產聯動

那麼，喜神從2008年開始，我們到現在爲止，主要圍繞着五個領域來做我們的產業投資，包括了我們傳統的主業，房地產基金，以及我們現在延展出來在電動汽車，新能源汽車，包括互聯網+的服務更新，包括文旅度假，生物醫藥健康，綠色建築這幾個領域合計成立了12個產業平臺，總計一千個億的規模，這是到2017年第三季度的數據，到2017年年終，我們管理資產超過200億，宣傳材料裡面有，大家可以自己看，我今天着重的是我們所投的所有產業最後都會從產業協同的角度匯聚到一個領域，我們認爲這個合適的領域就是大家所探討的主題，文化旅遊和度假，地產的聯動。

我們在文旅產業投資和金融服務範疇裡面給大家分享幾個之前的實踐，包括我們和雲南一家集團和一家創投公司所合作的兩個企業，包括我們今天做的31.2個億的安盛創想的基金，包括和夢之南酒店產業基金，這兩個基金髮展的時候，是國內一個非常粗暴的投資結構，當時我們跟這兩個做投資平臺的時候，跟所在的地域和投資項目而言，大家不太理解，爲什麼會這樣的產業金的方式替換掉大家認爲高大上，根紅苗正的大國企的背景，真正發展來看，從就拿夢之南來看，我們45個億到酒店的股權，到最後把兩個酒店的股權做了公衆交易，58個億實現了退出，大家可以發現酒店資產，基本上大家之前把酒店資產理解爲抵押融資，作爲一個資產屬性，從銀行獲取長週期，低利率貸款的工具，變成一個你真正可以持續發展並且形成你不斷疊代更新的運營能力的基礎。不僅是通過你資產價值的收益，同時還通過你資產的經營收入未來的增長想象空間來反算了當期估值的可能，但是這個方式雖然在國內我們迄今爲止無論是當時雲南城投集團下設的這兩個酒店，還是我們後來和北京銀泰集團合作的北京銀泰中心的柏悅，這兩個酒店都不太會成爲大規模複製和成爲整個行業的核心解決方案的可能性。

另外一個案例，我想着重介紹一下，從我們2011年對成都的青城山開始投資以來，和我們的戰略合作伙伴聯合發起了產業度假基金，通過這個基金投資、開發、建設打造青城山的酒店，並且開業僅僅三個月以後就引入了中信資本，實現了項目的股權增值和我們債權的替換。六扇酒店到現在爲止給大家報告一下路徑，2017年實現了2300塊錢的客單價及並且全年達到了57%的入住率，並且裡面有一個非常核心的環節，就是說我們的客房和非客房收入實現了65-35%的配比。就算是這兩個，整個六扇酒店起到的作用更多的是給整個區域帶來一個核心的引擎，算是整個青城山度假區的基石板塊，以及後來所有的後續發展的基礎。大家對北京銀泰中心比較熟悉，作爲長安街上的地標建築，總共進行了去年當年最大的一單，ABS，75個億，完成了它的（瑞斯 音）的估值的實現。

那麼，這所有的四個項目，其實都是我們過去所着重發展的方向，並且是我們所形成的成果，但是今天我想告訴大家的是，其實這四個案例背後都有非常特殊的非市場化因素的基礎。而這些基礎不一定是我們行業的創業者和我們的從業人員所能享受到的背景，我們認爲未來的發展週期裡面，我們會更多的把注意力，把我們的總投資偏好向更市場化的端口去延展和發展。

我第一個板塊講到了我們從青城山谷到彩雲之南的投資發展方向，這是當時我們和國開金融共同做的一張地圖，這是講到了依託與國家的動脈，京廣線、京滬線等等，形成核心的消費的環線，我們命名爲華東地區的輕度假的產品，華西地區可以做逍遙遊的環線，大家可以看到這張圖上我們覆蓋了非環島類的旅遊目的地的核心產品和核心樞紐。中國旅遊度假的終極形態到底在海南還是在雲南，這是一個長期爭論的話題。當然從國家宏觀政策乃至於現在我們看到的市場的火爆，目前短期來看可能海南還有更強的熱度，也有更多的政策利好，但是就我個人的意見，乃至於我自己的投資偏好來講，我認爲我們的終極目的地仍然是雲南，爲什麼會有這樣一個觀點，在接下來我們講到我們國際投資的領域的時候，可以向大家有所分享。那麼，從這張圖裡面，大家可以看到的是其實從華東地區的既是客源地，也是消費的目的地，而不容忽視的恰恰是華西的四川、雲南、貴州的三個地區經濟體量和人均收入水平可能相對跟華東地區有差異，但是華西恰恰也是目的地和客源地，所以通過這兩極的這種側重，最終形成了我們認爲就依託於國家交通大動脈所形成的投資策略，二十個核心投資區域，現在成爲國家的度假骨幹了，這個計劃，目前我們的合作伙伴，即國開金融和國行，和幾大保險公司爲主，最終所希望形成的一個產品羣，其實恰恰是今天在座的很多同事，很多的同行都在努力的，走長期可持續發展的消費旅遊度假的產品的系統化解決方案。所以也歡迎所在區域有項目的同行可以多做一些交流。

輕度假，有品質的周邊短假深度遊

那麼我們想簡單介紹一下什麼是輕度假，我們認爲這是周邊有品質的短假深度遊，通過微旅行，成爲當時我們發展最快的度假模式，從特色酒店，特色美食，休閒的體驗乃至於景觀、景點，養生養老設施的配套和旅遊地產等共同來形成的這麼一個度假的體系。其實核心是下面的五個方面，其中包括了從五個維度來解決他在整個度假出行判斷裡面所形成的便利性和高度的同質，從他這種距離可控，成本可控，時間可控，而決策相對簡單，並且高頻次的這五個維度來判斷的時候，其實大家基本上也都清楚所在的中心城市和周邊區域，大概，其實這些目的地並不是新形成的，從我們七十年代，八十年代初就已經開始成爲大家喜歡去的一個地方了。只是它的旅遊產品在不斷的疊代更新。只是我們在這些熟悉的區域，通過創新的產品，來形成新的價值。

我想深度來給大家介紹一下我們現在在華東所做的輕度假的實踐，輕度假產品特性是兩乘30個小時，週一週五的下班時間，以及週六日的全天時間形成的有效的可行遊樂的週期，形成的三個維度，像剛剛兩位老師講得很清楚了，當經濟條件形成我們無論是產品購買力的下降，還有消費的升級，相互之間形成的一種聯動和相互的疊加，我們認爲這是輕度假裡面從空間關係到它的時間關係，最終影響到家庭關係之間所形成的相互的作用。

這裡給大家分享一下我們三個已經完成投資的項目，有一些部分局部開業了，有一些在2018年核心的組團會開業，這整個三個項目我們其中選擇了一個比較完整的切片，我們全部選在了江蘇。其中第一個項目是我們和SMART合作的，我們在做這個度假區的核心組團，我們稱之爲無想山的國家森林公園，而SMART做了我們山體周邊幾個自然村落的改造，就是前一段時間行業裡面引起了相當的轟動和關注的，就是無想山的國家振興計劃，我們不去講這裡的具體的參數，而是講一個標杆項目或者是一個標準項目做一個城市區域中心的郊區，一小時的路程，佔地面積約一千畝，以及我們外圍的主題的商品，形成了多元，多產品線的國家立體的商品，大家如果去南京的話，也歡迎現場看一下，其實沒有那種我們認爲的大山大水的和宏偉的景觀資源，但是反過來所有的這種都是競爭尺度的，所有的這種讓你感覺舒適的，全部都是在你觸手可及的地方。

那麼，第二個項目是著名的高淳固城五的水慢城，有很多的臺灣客商在這裡做了很多，今天來看已經基本上到了產品生命週期的中後段，處於一個等待更新的階段，但是反過來，整個高淳慢城的體系裡面，我們和高淳城市和慢城管委會核心開發了一個管委會，叫做水慢城樂園，左側是整個大的固城湖，內陸，我們自己又形成了人工的小的水系體系和湖區，大的湖區就是大閘蟹的產地，各位中秋節吃的陽澄湖大閘蟹很多都是這裡產的。目前整個水慢城公園實際上並不是一個主題樂園性質的排布，更多的是我們希望它成爲一個度假的核心景觀和核心的中央公園的模式，圍繞着整個水慢城，除了我們目前自己在做的一平方公里的核心度假區以外，還包括了從烏鎮到古北，再到高淳固城湖來做小鎮街區的產品，這符合第二個國際，兩小時車程和三千畝左右的核心區，兩小時生態景區資源，以核心的旅遊成爲整個區域的重點，成爲多個酒店和旅遊產品爲延伸的服務體系。

第三個跟大家平常日常所能看到的項目更契合一些，也就是說城市會客廳的類型，這是我們蘇州高新區和高新區政府合作的項目，選址到區域中心城市的舊城復興或者是說新城中心區域，核心的建築面積是三萬平米米，以在地文化IP爲核心，產品線和精品酒店主題商業爲主軸，整個蘇州上大家可以看到有一個非常鮮明的核心資源是當時是運河上一個重要的節點，我們通過運河上的一系列的歷史文化的追溯，乃至於形成若干次疊代的中心產物，最終形成一個新的國際化的體驗表達。

所以我們就拿江蘇區域，我們江蘇公司目前的三個項目給大家簡單的闡述我們在華東區域的投資方向和我們的產品類型，今天的會議上不去講太細的產品業態，我們希望我們所投的項目能夠成爲平臺，跟在座的各位形成一個合作的基礎和一種合作的可能。

華西逍遙的環節裡面我們想表達一點，首先是中國的西部地區從傳統，大家觀念上的需要西部大開發的老少邊窮，其實已經發生了一些根本性的變化，無論是剛剛一再宣傳的國際旅行的目的地，雲南，還是說剛剛說的，從增長量和絕對數量上已經和雲南基本上達到了一個量級的貴州和四川，西南山水，乃至於我們所說的西北的幾個區域，實際上一個方面源於我們傳統的基數，它比較低，所以大家看到有一個非常高的增長的量級，但是，有一點，也是我想特別說明的，也就是說西部地區我們商務型的酒店客房配套，相對華東乃至於我們說的珠三角來講也是有本質的區域。也就是說我們形成了市場上的絕大部分的共鳴和旅遊相關，而不是和你的這種商務主題相關，所以這是爲什麼我們強調我們要把西部地區作爲我們華西逍遙遊的產品組合的投放的核心區域。

我們在此簡單的給大家分享一個案例，就是說我們在青城山做的六善酒店和柏香舍的酒店組合，六扇是我們唯一的一個項目，我們做到了隱蔽奢華的概念，這兩個酒店在下面這張圖裡面已經涉及到了，整個達到220幾間房，我們的定價策略可以做到基本上200美金到400美金左右的跨度，實際上整個青城山有七個酒店的投資計劃，目前已經開業的六扇，已經在建的，以及我們還有剩下的五個一路延伸到最入門級產品的形態，也就是說我們針對這一個核心度假區實現了全產品線的覆蓋，並且大家可以共享很多合作的資源。也就是說我想表達的一點實際上是我們在華東地區把我們自身做成了核心吸引物，而華西，西南板塊我們把依託與在地的強勢資源，類似於青城山和滇池做成我們的核心目的，與之相對應的，圍繞着它形成產品。

細分旅遊體驗 構建文化深度遊

但是，其實在今天這個分享裡面，我核心想要講到的是這個環節，我們從大西洋到安達曼海的投資策略，上一個週期講到了諮詢，我上一次談到交流，剛剛講的內容，是我們過去幾年在做的事情，下一個板塊是我們在未來的幾年可能會有更多的自然資源傾瀉到裡面的內容，也是跟大家分享。

從大西洋到安達曼海，代表了兩個投資策略，我們抓取兩個片斷來闡釋我們這樣的投資計劃，一個是我們通過大西洋的人文歷史，基於文化融合的旅遊互動，實際上，我們的出境遊已經發展了將近20年，大規模的。但是這二十年裡面實際上中國的遊客，其實基本上已經把這種獵奇性，觀光性的，動輒意大利、法國、西班牙、奧地利，七天八國的玩法實際上已經快把他們玩瘋了，也快把我們玩瘋了，這種邏輯下，我們一直在考慮，包括了我們在香港參股的旅遊上市公司，也一直在判斷這個市場它一定會發生變化。發生變化的核心是在於我們爲什麼還要到歐洲去，我們到歐洲去幹什麼，實際上這一點我們想表達的一點是我們今天所生存的，所生活的當下的世界裡，其實很大程度上來自於我們講到了大西洋的人文歷史所形成的持續和它的文化價值觀的輸出，這一點我們非常想明確的一點是我們與在地的頂級文化資源的旅遊遊學爲核心產品構建文化深度遊，就以法國爲例，我們以香波堡和盧瓦爾堡等，進行一個終級的市場細分和深度的旅遊體驗。我給大家簡單做一下，從現在我們合作的香波堡是建築界的蒙娜麗莎，達芬奇做的設計，並且在佛浪索瓦一期的時候就完成了它的著作，歐洲最大的封閉式的森林公園，佔了巴黎市區的那麼大面積，從香波堡到沿着路瓦河谷在內的，跟我們形成了合作的體系，我們希望給我們通過他各自擁有的歷史的深厚的沉澱，包含了他各個家族的心衰歷程和迄今爲止所形成的核心的傳承，我們認爲從文藝復興時代以來，從法國的一系列的歷史文化的變遷，最終我們認爲對他過去的，以及熟悉他們的這種興衰，有助於現在我們瞭解我們所處的時代和環境，我們希望我們所有的和他們的合作，不再是簡單粗暴的觀光式和簡單粗暴的獵奇和炫耀，發一個朋友圈，我們深入到價值觀的理解和相互的交流，我們反向也認爲在交流裡面我們以機會平等的心態，平等的身份來探討進一步的可能的相互合作和疊代的更新。整個就大西洋板塊的合作我們着重佈局了意大利、西班牙、法國三個目的地。但是所有的產品類型基本上符合這三個策略，一個區域內最頂級的目的地加上他所在區域的大宗同類產品組合和一個運動目的地型的這麼一個度假地，包括我們今天講到了阿爾卑斯山下面的一個小鎮，霞慕尼，包括現在所有的雪地運動基本上都是霞慕尼出的標準。親子成爲我們不可忽略的家庭決策要素的時候，你們選擇什麼樣的態度來對待。之前我們投度假酒店，大家鋪面認爲去選擇像（怕波每 音）這樣的，有一個解放家長有一個特別好的託管小孩兒的團隊和機制，甚至可以把小孩兒丟在那裡，兩天不管，但是反過來這不符合我們中國的價值觀和家庭的相處方式，所以我們希望通過我們在大西洋的沿岸所投資的這些產品組合，希望大家可以和自己的家庭有一個深度的背景，可以加深對彼此的瞭解和認知，以及瞭解到你孩子的整個的興趣愛好和取向的深度人文的計劃。所以這次對我們大西洋板塊的合作所抱有的願景。

另外一個我想講到的投資策略，也就是說我們剛剛說的安達曼海，這裡有一個非常重要的起點在於歐美社會經濟急速發展下的溢出效應，70年代泰國的普及島的興起，一直到斯里蘭卡、毛里求斯、坎昆等的發展，從歐美文化的發展和旅遊消費的習慣，奠定了全球度假旅遊市場裡面的產業標準和相應的產品組合的習慣。這裡其實我們非常着重的觀察到我們身邊的很多投資機構和合作夥伴，乃至於我們作爲個體的消費者，實際上我們在所有的世界頂級目的地的這種地方，我們去的時候，多少都感到有一定的不夠舒適，並不是在於它的服務上，而是文化習慣的差異上，所以我們認爲中國的旅遊市場一定有他海外的飛地，這個飛地甚至可以從我們的相關環節和我們的習慣息息相關高度的契合，這個領域裡面，剛剛也有同事跟我交流，包括毛里求斯的投資，斐濟的投資，但是我們反過來，希望它更多的跟我們的航空距離上有一個非常緊密的關係，所以我們認爲它應該是在中南半島，大家可以看到中南半島的城鎮化率的一個標準，其中僅次於中國和泰國的，其實就是緬甸。那麼一帶一路下的緬甸，是現在我們認爲，我們在中南半島投資裡面的核心區域，其中就源於他作爲海上絲綢之路的重點方向，從中國的沿海港口城市通過南海到印度洋，最終延展到歐洲，通過印度洋和緬甸組成二十一世紀的海上絲綢之路重要國家，我們認爲絲綢之路第三個延展方向也是中國通過東南亞到南亞的最終的集結，所以我們認爲緬甸是21世紀連接海上絲綢之路和絲綢之路帶的關鍵節點，我們可以看到這裡緬甸政府經歷了四個結盟，從最早的軍政同盟到現在的昂山素記實際領導的情況，昂山之前的情況我們大陸的意識形態有一定的對立，但是事實上從她執政以來的實際策略來講，某種程度上不得不和我們保持一個更大的，更友好的關聯和契合。

最後簡單給大家加速收以下尾，緬甸對我們外圍投資者整個從實施條例到現在的緬甸的投資法來講，明確國內外合作者享用同等的待遇，並且所得稅的減免條款也有助於吸收境外投資者對緬甸市場的認知。但是我們今天核心在於我們源於對文旅的投資，世界上僅存的南亞的旅遊處女地，和普吉島一樣的這裡的島嶼會成爲我們很好的旅遊投資選擇，我們一起對安達曼島東側的幾個島嶼進行投資，包括了對機場的興建和海產碼頭和冷鏈物流的開發，也包括了相應的商業配套服務業，這裡可以見到看到，因爲確實是一個我們認爲非常奇怪的，在普吉島南向兩百多公里的地方，但是反過來他所有的投資，現在基本上都處於一個非常原始的狀態，而這一點恰恰是我們國內的產能過剩所帶來的天然的地。所以這是我們羣島的介紹，有興趣的同事可以交流。我們未來願景來講我們認爲我們在碎片的週末就城市周邊的新度假提供給我們的核心用戶，三天的小長假，歡迎大家其實可以買一張機票到華西區域來享受我們華西逍遙遊的產品組合，你的大長假可以選擇在這裡度假，也可以在寒暑假陪伴你的小孩兒到我們大西洋文化的遊學裡面來認識我們這個時代，謝謝大家。