重磅政策刺激地產股連續上漲，樓市各方靜待細則落地

“近兩天銷售員接到了非常多客戶諮詢。”國慶節前，樓市重磅新政落地，深圳的購房者聞風而動。

在9月24日舉行的國新辦發佈會上，中國人民銀行行長潘功勝宣佈了多項房地產新政，最挑動市場情緒的莫過於存量房貸利率將下降、降低最低首付比例。

有二套房貸利率高達5%的北京業主在聽聞新政後，就向記者激動地表示，這正是他期待的政策，“要是少還房貸，我一定出去消費”。

業內認爲，調降存量房貸利率切實減輕了居民的還貸負擔，家庭將有更多的可支配收入用於日常消費，促進相關產業繁榮，推動經濟發展；而降低二套房首付比例則均有助於降低購房門檻，助力改善性需求釋放，並促進樓市企穩。

重磅利好之下，資本市場快速響應，地產股債連續兩個交易日飄紅。截至9月25日收盤，房地產（申萬）漲1.73%，漲幅居前，金融街、世榮兆業、萬通發展等5只個股漲停；港股地產板塊也以0.74%的漲幅居各行業前列。地產債方面，“H9龍控01”漲超144%，“H1融創01”漲75%。

不過，利好政策對樓市的影響尚在傳導之中。多位受訪房企內部人士向記者透露，前來諮詢的客戶有所增加，但整體的市場反應還不明顯，還在等政策的執行細則落地。

促進二手房成交

2023年9月時，監管層就推動了一輪存量利率調降，但下調範圍和力度均有限，一方面只針對首套房貸款，另一方面調降後利率也未與新增貸款利率拉平。而2024年以來，新發房貸利率與存量房貸利差進一步擴大，不少購房者依然選擇將閒置資金用於還房貸。

業內分析指出，在9月份的這次調降前，存量房貸利率下調呼聲較高，部分房主爲減輕因高利率房貸所產生的月供壓力，存在二手房拋售行爲，造成二手房交易持續呈現“以價換量”的局面。

華福證券房地產行業分析師陳立認爲，本次存量房貸利率調降，有望加速改善二手房拋壓的現象，大幅改善二手房市場供需關係，加速房價從老舊小區企穩。

事實上，新政策釋放之後不久，深圳鏈家龍崗大運中心片區一中介門店就促成了一單交易。

“雙方談了五個小時，最終在晚上九點多成交了。”上述房源的房產中介曹經理告訴記者，房源80多平方米，屬於剛需房源。政策前，隔壁門店促成的一單，談了13個小時才成交，所以5個小時成交，已經算是快的了。

這是龍崗大運中心最好的學區房。曹經理介紹，買家的孩子後年才上學，所以一直以來買房都不着急，賣家則是急着換房。在他看來，這次的政策可能是推動雙方作出決定的催化劑，既讓買家下定了決心，也讓賣家願意作出些讓步，趕在房價快速上漲之前換房。

曹經理表示，之前買家只願意出530萬元，但是業主要價540萬元，雙方之前談過好幾次，都沒能成交。昨日政策出來之後，雙方都作出了一定讓步，以536萬元的價格實現成交。

上海的二手房市場也有一些積極的現象出現。某大型連鎖中介位於上海市虹口區的一門店店長向記者透露，新政發佈之後，客戶比前期更加積極了，更願意出來看房了；而且新政策之下，也普遍覺得目前市場調整基本到位，不會繼續下跌了，“接下來還是要看週末帶看量和近一週的成交數據”。

陳立也認爲，本次存量房貸利率調降的另一重要影響就是切實減輕居民月供成本，而隨着房貸利率和租售比差距收縮，成爲樓市築底企穩信號。

在需求端，除了調降存量房貸利率，本次新政還將二套房的首付比例從25%調降至15%，首次統一首套和二套首付比例，首付比例也降至歷史最低。

在58安居客研究院院長張波看來，較低的首付比例意味着購房者需要承擔更高的槓桿率，如果房價再次出現大幅下行，將會直接影響到購房者還本付息，也或將進一步加大金融風險。

張波認爲，這也意味着，在實施這一政策時，監管層對當下樓市的判斷已經更爲清晰，尤其對於房價層面的長期預期已經更爲明確，通過這一政策加力可以有效加速市場的復甦。

國慶前的這一政策利好後，曹經理已經安排好了工作計劃，希望能把握住每次政策後釋放的購房需求。“我們希望儘量多地把資料庫中想要買房的人都約出來看房，另外，我們也在與賣房的業主溝通，希望他們在國慶假期起碼留出兩天時間來給買家看房。”

仍待政策細則落地

如此重磅利好釋放，一方面減輕了已購房者的月供壓力，另一方面也降低了購房門檻，對已購房羣體、或改善性需求再次入市或有提升效果。

張波認爲，不排除有部分購房者會考慮再次改善或者爲父母、子女新購房產，或者旅居、養老等多樣化的房產購置需求，

一閩系房企在營銷策劃負責人透露，新政當天下午就組織各區域進行利好政策傳播，其中便特別針對目標客羣中包含二套客戶的，強調二套房首付降低的同時，也告知客戶手裡已有的一套貸款利率也可以下調，貸款成本也在減少，降低過往覺得首付降但貸款多了的抗性。

新政當天，也已經有客戶聞風而動。某華東房企在廣州的一項目收穫了7組來訪客戶，其中有6組客戶是新增來訪。

“對比日常，周內這種節點上能有如此表現，來訪量是有所提升的，”該項目相關負責人表示，“但是還需要繼續觀察，看這是常態還是偶發情況。”

深圳市場也有頗爲積極的反饋。龍湖集團深港公司相關負責人向記者介紹，隨着購房門檻持續降低，會有更多資金有限、想買二套房客戶上車，近2天銷售員接到了非常多客戶諮詢。“深圳居民買房換房的需求還未充分挖掘，新政到來會迎來一波小陽春。”

上海的新房市場反應則沒有如此樂觀。多位受訪房企內部人士均表示，旗下項目的市場表現沒有突出改善。

某央企上海公司相關負責人表示，“央行發佈的這類型政策，客戶都會在第一時間關注到的。”或是因爲最近上海的天氣原因，目前各項目上沒有太多明顯的反應，來訪和諮詢都沒變化，還是需要一段觀察週期。

位於上海外環的一項目銷售負責人也告訴記者，目前外環市場不佳，僅有個別客戶來諮詢。但目前上海的具體調降比例尚未確定，影響還不明顯。“但其實無論是低利率還是低首付，因爲收入不穩，客戶即便有買房子的需求，也不想撬那麼大的槓桿。”

二線城市也同樣在等待政策發酵。上述華東房企在武漢的相關負責人表示，新政出來後，旗下的武漢各項目在忙着推廣政策，估計效果沒那麼快顯現，大家要看房也肯定等到“十一”長假期間。

一央企在鄭州的市場負責人也告訴記者，“新政本身主要是解決一些信心問題，實際上該買房之前也會買，當前的房貸利率已經挺便宜了。”

值班編輯：高莉珊