重磅增量財政政策來襲，跟房地產相關的有這些

作爲推動經濟持續回升向好的重要一環，支持房地產行業平穩健康發展的相關政策頻繁出臺。

11月8日，在全國人大常委會辦公廳舉行新聞發佈會上，財政部部長藍佛安提及下一步的財政政策時明確，要持續抓好增量政策落地見效。“持續抓好增量政策落地見效。今年的增量政策力度大，對經濟的拉動效應正在顯現，不少政策效應明年還會持續釋放。我們將加力推進相關工作，已經出臺的抓好落地實施，尚未出臺的儘快推動出臺。”

藍佛安明確了房地產兩項重要的增量政策。其一，是支持房地產市場健康發展的相關稅收政策，已按程序報批，近期即將推出；其二，是專項債券支持回收閒置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面，財政部正在配合相關部門研究制定政策細則，推動加快落地。

具體來看，房地產稅收主要集中在供給和需求兩側，供給側的稅源主要是房企在拿地和開發環節，需求側則主要在交易階段，持續階段的稅收較少。

從供給端的稅收政策來看，億翰智庫調研發現，目前增值稅預徵稅率爲3%，企業實際的增值稅稅負率平均在1%-2%之間；在多數城市，企業所得稅的計稅毛利率爲15%，這與企業實際的毛利率水平有較大差異；土地增值稅預徵率同樣較高，但退稅難、退稅週期長，長期佔用企業資金。同時，增值稅、企業所得稅對於預收款只有預徵機制，沒有彙算機制，造成多徵的稅款無法退回、虧損企業繳納大量所得稅。

億翰智庫認爲，當前行情不佳，企業普遍認爲稅負壓力較重，這時候正向的調整和改革有助於減輕企業負擔，增加企業發展的信心，正向引導企業解決問題，推動房地產市場更快實現“止跌回穩”。

在政策的落地方面，58安居客研究院院長張波認爲，目前房企的稅收在拿地層面和銷售階段，拿地階段主要是契稅，這方面預計會因城施策。銷售階段是降稅的重點，主要包括土地增值稅、增值稅兩項，非普宅相關標準的取消預計會對土地增值稅形成重要影響，預計整體性降低的可能性大，而增值稅可能會考慮階段性降低稅率的方式。

對於需求端稅收政策的落地，張波稱，目前已經有在落地包括個人所得稅減免、地方性契稅減免的政策，這類政策預計後續還將延續，並且自主權還在地方政府。目前大方向是降低交易成本，推進“以舊換新”等各類房產置換需求提升，因此進一步調整增值稅免徵條件、個人所得稅免徵條件將是個主要方向，同時可能會結合對二手房中介費的收取進行規範性調整。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，房地產健康發展離不開供需兩側的平穩發展，這些稅收調整帶來的直接影響，就是降低了房東和房企的稅費成本，對於房屋交易和開發成本降低具有積極的作用。

對於利用專項債支持回收閒置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房，業內認爲，該政策是房地產行業“去庫存”和完善住房保障體系的重要舉措，是實現“促進房地產市場止跌回穩”，構建房地產發展新模式的重要舉措。

5月份舉行的“切實做好保交房工作配套政策”說明會上，央行首次提出設立3000億元保障性住房再貸款，此後提高資金支持比例，總規模達5000億元。10月份，財政部也表態，在確保項目融資收益平衡的基礎上，地方可安排專項債券收購存量商品房用作保障性住房。

據克而瑞統計，目前，已有超過50個城市表態支持國有企業收儲，29個城市已落地首批房源徵集細則，明確參與徵集商品房需滿足的條件。但從當前各城市政府收儲落地情況看，仍合規適格房源規模小等問題，並且已建成現房尚未出售的商品房僅佔庫存三成左右，即便全部收儲也對當前各城市恢復供求在平衡作用相對有限。

克而瑞認爲，在未來地方專項債資金支持下，各城市可以根據自身供求關係特點作相應的調整，比如擴大收儲範圍，不侷限於現房；實現房型面積段、項目區域、價格檔次多元化收儲等。

同策研究院研究總監宋紅衛進一步認爲，增加地方政府債務限額6萬億元，打開了政府收儲存量土地專項債的增發空間，政府可以收儲房企或者其他企業的閒置低效用地或者停建工程，一方面可以加快市場風險的出清，同時，相關企業可以獲得適當的現金流，優化企業財務質量，另一方面、政府通過收儲土地後，通過規劃調整以及相關指標的調整，提升土地的用途與市場需求的匹配度，提高土地的利用效率。

在新增專項債的規模方面，張波提到，這也超出了市場預期，在大大降低地方財政壓力的同時，對於市場的調節力度也明顯增強。從2018、2019年土儲專項債佔當年專項債的水平來看，大致在30%左右水平，因此預計本輪也將保持同等比例，這將大大增強各地對於土地側優化的把控力，更有利於市場的實質性回穩。

中指研究院政策研究總監陳文靜認爲，上述兩項增量政策傳達出中央對於“穩地產”的決心，一方面有望進一步降低居民購房成本、企業稅費壓力，另一方面也有望加速各地收購存量土地等的工作進度。未來若“穩地產”政策加速落實到位，將有望明顯修復市場預期，推動房地產市場止跌回穩。

值得一提的是，業內認爲，財政支持允許地方發行政府專項債，也爲實現100萬套城中村改造貨幣化安置目標、增強安置居民信心繼而加快改造進程提供強有力的資金支持。

在10月17日的財政部等五部委國新辦會議上，住建部部長倪虹表示，在前期城中村和危舊房改造基礎上，今年將再增加100萬套城中村改造，並通過貨幣化方式安置。爲此將提供五方面支持，其中之一即是允許地方發行政府專項債。

克而瑞認爲，當前的政策爲後續發行地方專項債推動100萬套城中村改造貨幣化安置提供強有力資金支持；而新增的城中村改造，並實行貨幣化補貼，可以釋放出規模可觀的增量購房需求，粗略推算這一改造或將帶動近1億平方米住宅銷售。