在建和待建項目7個 開發規模超500萬平米 密集擴張“埋雷” 湖北人信遭誠信危機
因開發商承諾的6000平方米“空中花園”被設備“強佔”，漢陽人信匯項目百位業主與開發商湖北人信地產開發有限公司（下稱“湖北人信”）的糾紛長達3個月，至今仍未了結。
但湖北人信態度堅定：“我們肯定不會拆除，否則下面的商場就沒有任何價值”，湖北人信總裁助理黃元文8月7日對時代週報記者確認。
不過，對於後備上市公司湖北人信來說，這是它由住宅開發企業向商業地產運營商轉型以來的一次重大事件，“我們當時宣傳確實有誇大的成分”，黃文元接受時代週報記者獨家專訪時透露。因爲這起糾紛，董事長李曉明十多年來第一次發了脾氣，聲稱要把此事當做一次深刻的教訓。而這次“誇大”的宣傳，導致湖北人信至少要付出近千萬元的賠償 。
這或是湖北人信爲其轉型商業地產，快速擴張所交的第一筆“學費”。
而就在兩年前，湖北人信在武漢香格里拉酒店對外高調宣佈企業轉型的目標，尤其着重宣傳每年將會推出三個總體量達幾十萬平方米的商業綜合體項目，這令業內咋舌不已。據初步統計，湖北人信目前在建和待建的商業綜合體項目至少有7個，開發規模超500萬平方米。
中投顧問房地產行業研究員韓長吉在接受時代週報記者採訪時表示，目前三、四線部分城市商業地產開發量已經出現過剩情況，湖北人信大踏步向三、四線城市擴張，當地產業、經濟等因素能否支撐尚是未知之數。
也有行業人士認爲，要判定湖北人信轉型是否成功，至少需要5年時間觀察。而一味注重擴張速度，而忽略了對運營管理水平的提升，或是湖北人信遭遇這次誠信危機的主要原因。
遭遇最大誠信危機
爲了處理這場誠信危機，最近3個月，黃文元焦頭爛額，以至於白了頭髮。
他對時代週報記者表示，漢陽人信匯項目業主維權事件，是湖北人信發展過程中遭遇的最大誠信危機。
漢陽人信匯位於武漢市漢陽區王家灣商圈，總佔地面積15萬平方米，總建設用地面積70萬平方米，其中商業面積20萬平方米，住宅面積50萬平方米。目前，業主爭議最大的是關於D地塊上1、3號樓之間的8號樓屋頂的使用問題。上述事件緣起於湖北人信的廣告宣傳，在廣告宣傳單和沙盤上，位於1號樓和3號樓中間的空地被誇大成6000平方米的“空中花園”。
衆多業主認爲，這“空中花園”就是提供給他們使用的，許多業主在今年5月初收房時才發現，原來的“空中花園”早被冷卻塔、空調設備、管道等佔據，而且由於噪音和振動導致業主的居住環境大受影響，許多業主憤而拒絕收房，業主們認爲湖北人信涉嫌宣傳欺詐。業主多次組織的維權事件，讓湖北人信矢志打造的企業誠信品牌一落千丈。
湖北人信認爲，8號樓屋頂上的設備“若拆除的話，商場就毫無價值”。此外，該樓層面設計、施工通過圖審辦、規劃局審批，從物權法角度講，屋頂與業主沒有任何關係。
然而，衆多業主並不領情，他們認爲，設備一定得拆，不然無法居住。此外，人信地產涉嫌宣傳欺詐的行爲應該得到懲罰和糾正。
湖北人信負責人坦承，前期宣傳確實有誇大之處，對業主有誘導傾向，公司對此很重視，但溝通很多次，目前還沒有了結。
據瞭解，目前，湖北人信拿出幾個補償方案，第一是改造，改造完工後，如果業主認可，我們適當補償；若不認可，可以全款退房，還給超出合同一半的補償等。
湖北人信相關人士也透露，漢陽人信匯項目地處黃金位置，“商業綜合體上的住宅品質說實話不合適居住，少部分業主希望藉機多要求一些補償”，但是“設備是不可能拆的，冷卻塔等在設計方案裡已經定了，我們在管控上有不當的地方，我們願意承擔責任”。
遭遇誠信危機，湖北人信也並非第一次。早在2007年與漢商集團(600774,股吧)聯合開發的漢商銀座項目，因爲商場改造動作較大，功能改變導致消防驗收不合格，業主直到今年才辦證完畢。
高調轉型商業地產
上述這場危機緣於湖北人信商業地產項目的快速擴張，與其忽視管理水平的提升有着直接、必然的聯繫。
僅有的公開信息顯示，從1998年開始，湖北人信在武漢區域內的住宅市場低調潛行，先後在武漢、鄂州、天門、荊州等城市開發住宅項目，累計開發面積超過100萬平方米。憑藉着前述項目的開發，湖北人信在武漢市民營地產企業的排名扶搖直上，2013年躍進前十，當年銷售額也超過23億元。
外界人士一度認爲湖北人信在住宅領域會越做越大。2012年初春，在武漢香格里拉酒店，湖北人信一改往日行事低調的作風，公司高層紛紛露面解釋企業轉型的必要性，業內人士認爲這是湖北人信轉型商業地產並以此獲得新增長點的一次重大機遇。
更重要的在於，湖北人信宣佈，在5年內，公司將在華中地區各地，每年開發3個綜合商業地產項目，到2016年，年銷售額達50億元。記者瞭解到，僅在武漢市內，湖北人信擁有武勝路人信匯、漢陽人信匯，黃陂人信匯，還有儲備的武昌人信匯、街道口人信匯和青山人信匯等，開發總面積數百萬平方米，據初步統計，目前，湖北人信在建和代建項目開發規模超過500萬平方米。
事實上，在武漢主城區拓展商業地產項目受土地供給影響，湖北人信盯住舊城改造板塊，可以說在最近幾年的拿地中不遺餘力，公開資料顯示，青山人信匯項目總建築面積70萬平方米，武昌人信匯項目總建築面積25萬平方米，武勝路人信匯總建築面積50萬平方米等，前述項目大多位於主城區黃金地段，簡直是寸土寸金，其中武勝路人信匯項目是市級重點發展項目，外界一度認爲湖北人信實力雄厚。
不過，湖北人信之所以熱衷於城市棚改項目，樂意與國企聯合開發，時代週報記者注意到，其街道口人信匯項目就是與湖北省鄂西生態文化旅遊圈投資有限公司（以下簡稱“鄂旅投”）合作開發。
湖北人信表示，國企在資源上具備先天性優勢，且有的地塊是國企旗下經營艱難的資產，需要變現和升級，加上棚改有相應的政策扶持，與民企機制靈活的優勢達成高度契合。
管理水平提升跟不上擴張步伐
不過，上述多個超大體量項目入手，也在考驗湖北人信的資金保障能力和運營管理水平。
儘管早在2007年、2008年這兩年，基於宏觀調控政策和市場風險，湖北人信在管理和運營模式上進行了全面完善，掌門人李曉明曾豪爽地宣稱“即使再有十個項目，公司也能運營自如”。
從湖北人信的擴張路徑來看，湖北人信在5年內每年推出3個商業地產項目，擴張速度過快。
湖北人信預計到2016年自持商業物業由目前的10多萬平方米，達到超過100萬平方米的規模，如黃元文所言，達到自持商業目標較容易，但其後期對物業的運營管理水平將是否能經受市場檢驗尚未可知。業內人士不無擔憂：商業地產的培育週期在3-5年，資金使用週期長，對融資要求較高，湖北人信的資金能否保障或是難題。
湖北人信在接受時代週報記者的採訪時表示，“公司前幾年住宅項目開發積累的資本基本都反哺給商業地產”。融資規模究竟有多大，如何根據企業不同的發展階段和需求採取有效的融資組合方式，黃元文稱將一一答覆，但截至發稿前，仍未有回覆。
韓長吉認爲，根據企業開發節奏，企業可以採取長、短期融資相結合的方式，短期融資成本高，可以滿足企業當前的、緊急性的資金需求；長期融資成本相對低，可以保障企業日常經營的穩定。在商業地產開發中，也可以採取租售並舉的方式來減輕資金壓力。
除了資金保障因素，未來對自持商業物業的運營管理水平，也是湖北人信的一大軟肋。漢陽人信匯項目業主維權事件就是運營管理當中存在的問題一次集中爆發。