虧損200多萬美元！潘石屹的太太向時代低頭，800多平米紐約豪宅割肉賣了
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在“美國貝殼” Zillows上，一直掛着一套豪宅。它位於紐約曼哈頓的黃金地段，一共5層，帶電梯，有6個臥室、9間浴室，一個地下游泳池，整個豪宅的套內面積足足有9000平方英尺，換算成公制，大約是830多平方米。
更難能可貴的是，這棟位於曼哈頓東74街的大house（下稱45 E 74th St豪宅），有4個露臺，這棟豪宅報價2380萬美元，按照當下匯率，約合人民幣1.73億元。
這棟不折不扣的奢華住宅，與中國人有關。更確切地說，是和中國昔日知名開發商、“萬通六君子”之一的潘石屹的夫人有關，她就是張欣。
圖1：45 E 74th St豪宅掛牌銷售
來源：Zillow
大約2013年11月前後，45 E 74th St豪宅換了主人。從原來的ANTARCTICA LLC變成了 GALAXY SILVER LIMITED 74TH STREET LLC（下稱銀河74街公司）。交易雙方都是公司，這是美國富人們常用的手法，既保護個人隱私，又利於稅務籌劃。
在紐約買房，無論是公司還是個人，既要交州政府的房產轉讓稅，也要交市政府的房產轉讓稅，前者簡稱RETT，後者簡稱RPTT。在這棟房屋的涉稅信息中，Xin Zhang出現了，這個名字，就是張欣。這足以說明，銀河74街公司與她關聯甚密。
銀河74街公司花費約2600萬美元買下了45 E 74th St豪宅。此後，這棟豪宅的“主人”在與張欣有密切關聯的體系中再次易手。現在，房主是GALAXY SILVER LIMITED LLC（下稱銀河公司），屬於“內部騰挪”。
到了2024年，主人持有差不多11年之後，這棟世界核心區的豪宅非但沒升值，還要賠錢才能賣，即便掛牌價一分不少成交，也得虧200多萬美元。
圖2：45 E 74th St豪宅內景
來源：Zillow
最近，紐約的房產經紀人圈子裡傳來消息，說45 E 74th St豪宅已經賣出去了，成交價與掛牌價沒有太大差距，但確切成交金額和買家均不詳。不過，截至到北京時間9月12日的下午，這套房還掛在Zillows沒有下架。
畢竟紐約沒有住建委管着，成交後下架不及時也有情可原。到北京時間9月20日時，Zillows上顯示這套豪宅的狀態變成了“已經出租或出售”。
圖3：45 E 74th St 豪宅的狀態已經變成“出租或出售”。
來源：Zillow
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買下45 E 74th St豪宅那年夏天，張欣和潘石屹二人去了趟雲南，在臨滄實地考察了一所學校。這所學校是當時一個叫“美麗中國”（Teach For China）的專業化教育非盈利項目的受助點。
“美麗中國”有中美交流的背景，在中國和美國大學生中招募優秀者，派到廣東、雲南一些教育基礎薄弱地區支教。那時的中美青年交流尚屬正常，金髮碧眼的美國學生在中國山村中支教，與中國兒童互動良好，其樂融融。
SOHO中國沒少給“美麗中國”項目捐資，有時還直接派人蔘與工作。張潘二人其實一直關注教育，給學校捐款也有傳統。比如2014年7月和10月，SOHO中國分別向哈佛大學和耶魯大學捐款1500萬美元、1000萬美元，還因此鬧出了不小的風波。有網友稱潘張向耶魯大學捐款，是爲了給他們家孩子入學“買門票”。
潘家公子後來有沒有考上哈佛耶魯，我們並不知道。
潘張二人從雲南回來之後不久，45 E 74th St豪宅的交易就開始了，10月份正式啓動。10月上旬，銀河74街公司在紐約完成了註冊，7天之後就開始和ANTARCTICA LLC談判，所有手續完成大約用了一個月。由此可見，銀河74街公司從誕生開始，其使命就和這棟豪宅緊緊捆綁在了一起。
2600萬美元的豪宅，拿下。
那一年，SOHO中國變化很大。在張欣的強烈堅持之下，SOHO中國從那一年開始不搞開發了，未來也再不準備靠開發——說是要轉向做持有型物業的包租公。
SOHO中國培養了一批狼性的銷售員，而潘石屹是那個最牛的銷售總監。這個膽小且精明的天水人，長久以來被視爲營銷天才，他在內蒙古、山西、陝西的礦主中有着崇高的威望。那幾年，他每年都帶人去這三個省份和礦主們吃飯喝酒。他特別愛給礦主們作揖，礦主們也買他的面子。走上一趟，SOHO中國的房子開盤就賣得七七八八。
那些礦主，來了北京也點名要見潘石屹，小潘只要能脫開身，一般是有求必應，有時候還在飯局上擺弄他喜歡的徠卡相機。有的時候，礦主喝酒興起，奪過他手裡的相機就要拍照，潘石屹會表現得十分緊張地說：
“你可別把相機摔了，可貴了”。
潘石屹家裡有各種型號的高檔相機。有一次，他還搞了一次小型攝影展，照片都是各行業的大佬們。他喜歡拍照，但被認可的不多。
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與在農村長大的潘石屹不同，張欣14歲就去了香港，喝洋墨水長大。她最爲人熟知的履歷裡，是曾在頂級投行高盛工作過。和潘石屹的謹慎相比，張欣的野心更大。
SOHO中國上市的時候，張欣總覺得估值不夠高，但SOHO項目不多，只能如此。她不甘心，力主將一個在某特大城市核心區的商業項目裝進去。潘石屹覺得這個項目還有變數，萬一未來出了問題，沒準會構成欺詐，會被國際投資者索賠。一句話，潘石屹反對。
幾番爭執之後，潘石屹敗下陣來，張欣的意見佔據上風，這個商業項目裝入了SOHO（中國）。然而，後來事情的發展應驗了潘石屹的擔心，項目出了問題，十分棘手，局面被動之時，他也會私下吐槽，“我當時就說別裝進去吧？現在好了。”
SOHO中國的上市資料裡，張欣的名字前面冠以“潘”姓，但婚後冠以夫姓只是香港傳統而已，在公司內部，張欣纔是那個話事人，誰不知道呢。
圖4：45 E 74th St豪宅涉稅信息中的部分 ZHANG XIN、Pan Zhang Xin Marita姓名錶述
SOHO中國轉向“持有”，其實也是情勢不得已。因爲，潘石屹確實拿不着地了。
2009年6月30日，廣渠路15號地拍賣，潘石屹敗於現在金茂的前身中化方興，在離開拍地現場之後，坐在一輛綠色SUV上，他嘴裡一直唸叨四個字，“央企兇猛”。
一年以後，北京CBD核心區中服地塊第一次掛牌，他又宣稱志在必得，發現局面對自己不利之後，又拿起了操弄輿論的老本領，拋出了“內定遠洋”之說。但當他攪黃了第一次掛牌、自己機會來了，卻發現，中服地塊即便是一分爲多，SOHO中國也沒戲。
靠聰明才智小打小鬧的時代過去了，屬於潘石屹的時代也就過去了。
“持有物業”這條路，前兩年還算湊合，手裡拿着一大堆各式各樣的SOHO，買地開支少了，規模降下來了，公司的利潤率上漲了，負債率不到20%。
即便是在幾年之後要讓潘石屹吃大虧的上海，SOHO世紀廣場一半面積都租給了上期所，剩下一半面積也都租給了金融機構。擺脫了礦主依賴，而在那個年代，還沒有“金融羞恥”這個說法，和金融沾邊是光榮的。
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大約十年前，一位廣東房企的聯合創始人曾經公開表示，房企負債率低於80%是不健康的。在當時的行業氛圍裡，這話並非完全沒有道理。
SOHO中國低負債率的另一面，是完整錯過了一個資產上行的週期，也錯過了規模時代的紅利。2011年SOHO中國銷售額下滑到109億，2013年是106億，2014年只有44億，2015年只剩下22億。
利潤率再高，規模如此萎縮，公司眼見着也要變成一個小本生意，見過大風大浪的潘張夫婦，逐漸開始把目光看向了海外，大洋彼岸的美國。
這時的張欣，與初始的強勢、大膽與野心有了不同，她似乎開始接受“一個小生意”這個現實，並開始在這個現實的基礎上，謀劃自己和家庭的出路。
其實，說是退路也行。
我們相信，2013年在紐約花2600萬美元買豪宅，是如張欣所願。她留學海外多年，英語流利，也有在國際投行工作的經歷，跟潘石屹搭夥做生意後，與國際投行的合作也都是張欣主抓。西方社會的生活方式、社交文化，纔是張欣熟悉並喜歡的場合。
在內地，她叫張欣，在香港，她叫潘張欣；在美國，她又叫：Pan Zhang Xin Marita，翻譯過來就是：潘張欣·瑪麗塔。
45 E 74th St豪宅的交易，相關信息中很難看到潘石屹的名字，涉及到稅務相關事宜時，Xin Zhang、Pan Zhang Xin Marita的名字不時出現。
2013年，國內商界最流行的詞是“加槓桿”。當時有企業家開玩笑，說加槓桿找死，不加槓桿等死，足見槓桿之風盛行。企業出海，也是槓桿開路，在國外買房，也一樣用上抵押，加足槓桿。不過，在45 E 74th St豪宅的交易中，槓桿的使用程度遠遠低於其他在海外買房的企業家，如果只算槓桿率，甚至比國內買首套房時還低。
2020年，45 E 74th St豪宅的貸款都還完了。
當使用Pan Zhang Xin Marita這個看起來有些蹩腳的英文名時，潘張欣·瑪麗塔留下了一箇中國住址，在建外SOHO。這個住址，似乎是在提示，無論怎樣，她畢竟還是一位中國女性。
買下45 E 74th St豪宅之後不到一年，SOHO（中國）就開始了“賣家當”模式，上海海倫廣場、靜安廣場、虹口SOHO等都陸續賣掉了，就連全都是金融租戶的世紀廣場SOHO也都賣了。在起家之地北京，光華路SOHO2、望京SOHO的一部分，也都賣掉了。
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2019年，SOHO中國甚至計劃直接把自己打包賣給黑石，價格大約只有30億美元，但是，最終因爲種種原因，這個交易流產了。這以後，潘張夫婦二人就進入了徹底躺平模式，2022年，他們分別辭任董事局主席和首席執行官。
SOHO中國2023年營業收入只剩下16.78億元，利潤只有4600多萬，名符其實的小公司。很難想象這是一家曾經聲名顯赫的房地產上市公司。當然，與那些爆雷後掙扎在生死邊緣的大房企相比，SOHO中國似乎又是一個贏家。除了一批央企、國企，淨利潤爲正的房企都沒幾家了。
然而，無論是潘石屹還是張欣，這一切似乎都不重要了。
最近十年，他們乾的幾件跟房地產沒半毛關係的事兒：加入比爾.蓋茨倡議成立的能源突破聯盟；潘石屹還做了肯尼迪政府學院的訪問學者；張欣則有了哈佛大學全程顧問團成員的頭銜，她還是紐約現代藝術館的理事。
這是標準的美國社會賢達生活方式。與SOHO中國那點可憐的業績相比，這些可能對當下的潘張夫婦更加重要。他們，尤其是張欣，應該是拋開了某些原有的執念。至於此間發生了什麼，促成了這一切，我們不知道。
最近一兩年，紐約的房價走勢不佳，曼哈頓、中央公園雖然仍是皇冠上的明珠，但房價上漲也已不可持續，再優越的豪宅也難以違背這一規律。當年買下45 E 74th St豪宅沒有過多的槓桿，看來是明智的，而在市場下行的情況下，掛牌賣掉也算明智。
去年，45 E 74th St豪宅首次掛牌，4月的時候，來了一個買家，但沒有談成。於是，2023年9月前後，又重新掛牌，掛牌價2380萬美元，比買的時候低了200多萬美元。虧了就虧了。
紐約的房價，和上海北京一樣，帶有着某種時代的意味，學會向時代低頭，未必是一件壞事。
今年早些時候，社交媒體上流傳着一組張欣的照片，在照片裡，她笑得挺燦爛，張欣說：“很久沒照相了，趁着春天的陽光，老潘照的，換頭像啦”。