銀行房貸水位高!專家喊話小心資金控管
謝昆峰指出,2024年第四季全臺三大都會之土地開發信心指數,均已下降,顯示央行信用管制確實對市場已產生影響,但是商用不動產和一般住宅不同,與經濟發展較具相關性,因此在中美對弈及臺灣身爲AI發展重鎮的環境下,仍有不錯的發展前景;不過,唯銀行房貸水位高以及金融業會依據央行政策風向自我約束的特性下,一般投資人資金安排仍然要謹慎。
主持此次指數調查的政大地政系林左裕教授指出,由於美、中貿易戰後資金回臺投資設廠對廠、辦的需求增加,帶動原來空置率已低的辦公室之投資需求,使其指數仍維持樂觀的信心水準。
林左裕表示,值得關注的是,土地開發雖仍在樂觀的水準之上,但受到限貸令的影響 ,指數已較上季下降17.23點,顯示出CCIM商業不動產投資師認爲此波整體土地開發之高點已過,投資者宜審慎因應。
在辦公市場方面,CCIM商用不動產投資師暨瑞普萊坊副總經理吳紘緒表示,2024年商用不動產交易中,辦公、廠辦佔全部交易比重,達45%;其中以臺北市比重最高,隨着臺北市啓動大都更、加上產業需求強烈,商業中心區的辦公商圈不僅空置率極低,且A級辦公室租金更攀上歷史高點。
另外,南港、內科及北士科等次核心區,逐漸形成產業軸帶,更吸引許多大型開發商積極投入,已成爲主要大型辦公交易區域所在。這一波由高科技產業發展衍伸自用需求,將持續成爲2025年度商用不動產的投資主力。
在土地開發表現上,CCIM投資師暨超慧都市更新公司董事長彭彥祥認爲,因受到央行第七波信用管制影響,致使土地投資信心下滑至三年來的最低點,但仍在樂觀水準之上,而未列入信用管制之列的都更危老的土地案件,更彰顯其重要性,其中臺北市正在修訂「臺北市防災型都市更新細部計劃案」與「臺北市都市更新地區暨擬定都市更新計劃案」,將有助於加速老舊建築物的都更重建,達成地區公共機能充實與形塑韌性城市。
因應政府與民間對改善老舊都市環境的迫切需求,應運用適當的容積獎勵與融資機制,引領實施者與建設公司能夠擴大整合範圍,讓政府、住戶與民間機構共同創造多贏的局面。
至於臺中,去年表現亮眼。
CCIM投資師暨精英開發公司協理謝添勇指出,2024第四季臺中市重劃區抵費地標售共釋出258 筆土地,涵蓋捷運北屯機廠等新興開發區,總面積逾5萬坪。土地開發市場被視爲2025 年推案風向球,而本次標脫率僅達29%,顯示一部分市場已採保守的態度。
但在十四期重劃區,環中段商業區土地已創下每坪125.9萬元的區段新高價,顯示未來房價成長可期。
在區域輪動下,臺中的亮點,還有南屯區十三期地區,因有開發時程獎勵、捷運經過與中山醫院機能完備等條件;另外五權西路,周遭也有多處住變商,且有危老題材加持,都會是 2025年市場的亮點。
對於2025年商用不動產市場的發展,理事長謝昆峰表示樂觀,保險業投資不動產基準利率門檻下降、政府推動以基金架構發行的REITs 制度,再加上科技大廠持續投資臺灣,超微打造臺南沙崙AI研發基地、輝達將在臺設立海外總部的商用需求,相信三大都會政府將積極掌握商機,在新財劃法架構下進行區域聯盟,強化區域治理,營造出更具吸引力的招商環境,近悅遠來安居樂業,臺灣的商用不動產一定是越來越好。
這項2024年第四季臺灣CCIM商業不動產投資信心指數(ICI)調查,總平均指數爲103.94 點。與前一季相較下降4.99點。
本次調查中,兩項指標較第三季上升(辦公室、店面);兩項指標較第三季下降(總體經濟、土地開發)。辦公室、土地開發爲「偏向樂觀」之信心水準,店面及總體經濟爲「偏向保守」。
其中,信心最高的指標爲「辦公室」,調查中爲120.43點,季升0.43點;信心居次的指標爲「土地開發」,爲105.69點,季降17.23點;信心居第三的指標爲「總體經濟環境」,調查中爲99.09點,季降4.04點;信心居第四的指標爲「店面」,爲本次絕對水準最低之指標,季升 0.86點。
另因旅館較不屬於典型商業不動產,於本指數計算中並未將其列入總指數之計算,但仍對其進行調查及個別發佈。「旅館」之投資信心在本次調查較前一季上升14.37點,指數轉爲「偏向樂觀」。
全臺三大都會之土地開發信心指數均下降。其中南部地區信心指數最高;居次的地區爲中部地區;第三爲北部。