“銀十”變“金十”，樓市又熱了？
今年秋天的樓市格外熱鬧，一些城市的“金九銀十”正在變成“金九金十”。
自9月24日官宣降準、降息、降首付、降存量房貸利率以來，一大波樓市政策利好接踵而至。10月17日，住房城鄉建設部更是給出了“經過三年不斷調整，中國房地產市場已經開始築底”的重要判斷。
事實確實如此。進入10月，多地商品房銷售數據和房價數據出現反轉，甚至有些城市的成交量出現了翻倍式增長。新房銷售喜報不斷，火熱的“日光盤”再現，地產中介也忙得連軸轉。
利好大招齊來，樓市終於熱起來了。
地方城市航拍畫面 圖/視覺中國
“一週銷量頂一個月”
因爲兩年前曾看過幾套房，王宇微信通訊錄中有20多個地產中介。之前時值地產旺季或活動期間，朋友圈都是地產項目的促銷信息，今年十一假期反倒是啞火了，“可能都去忙着帶看簽單了，沒空發消息了”。
一線城市的樓市確實熱起來了，比如深圳和廣州。
樂有家數據顯示，截至10月22日，本月深圳全市一手住宅累計認購量達8405套，“達到深圳交易量的繁榮線水平”；廣州市住房城鄉建設局數據顯示，樓市新政實施以來（截至10月21日），全市一手住宅認購量7680套，比9月全月增長48.7%。
樓市新政落地後，深圳光明區一週內誕生2個靠搶才能買到的“日光盤”，其中中建觀玥名邸192套房源一個半小時即宣告售罄。要知道今年9月之前，全國多數城市房地產市場景氣度不高，除上海高端豪宅獲得熱銷外，其他城市“日光盤”非常少見。
二手房市場的成交也在加速。從網籤數據來看，10月份以來（10月1—23日），北京市二手住宅網籤量爲10812套，與去年同期相比增長59.8%；上海自國慶假期之後，二手房日均網籤量也維持在800套左右的高位，甚至月內有3天單日網籤量破千套。
有網友曬出自己關注的房源列表，關注的大部分房子不是撤銷掛牌，就是上調價格，再就是“已成交”；還有不少處於看房階段的購房者表示，新政給了房主更多提價底氣，有的賣方開始臨時漲價，“前腳剛看完，後腳掛牌價就漲了十幾萬元”。
58安居客研究院院長張波對中國新聞週刊分析，本輪一線城市放鬆限購，帶來市場短期交易量快速拉昇。由於一線城市本身的潛在需求量大，且中高端改善需求購買力旺盛，限購對需求側的激發更爲明顯。
首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長趙秀池則認爲，市場信心在恢復，市場主體的預期在好轉，“看房量、到訪量都有所增加，成交量也有不同程度放大。二手房成交價格與掛牌價格越來越趨於一致，不少業主已經沒有降價的意願。尤其是一線城市表現比較突出”。
尤其是國慶黃金週，不少城市出現了“一週銷量頂一個月”的現象，根據中指研究院監測，多數核心城市調研項目國慶假期平均認購量超過9月全月；另據不完全統計，十一以來保利發展、華潤置地、中國鐵建、美的置業、招商蛇口、華髮股份等多家房企發佈銷售海報，普遍超額完成黃金週業績目標。
隨着認購數據在網籤中逐漸體現，近期市場成交數據明顯改善，中指研究院數據還顯示，國慶假期後（10月8—20日）重點城市新房、二手房日度網籤數據明顯回升，整體日均成交規模較9月全月日均增幅均超50%。
增量政策持續見效
市場的超預期火熱，是對一系列穩地產信號的反應。在多位受訪專家看來，超常規、強有力、落地快成爲本次樓市政策提振市場的重要特點。
在9月24日多部門釋放的降準降息降房貸利率的一攬子金融政策中，房地產政策在其中佔據重要位置；9月26日中央政治局會議有關房地產市場的表態爲“要促進房地產市場止跌回穩”，這是前所未有的表述。
隨後，9月29日至30日，北京、上海、廣州、深圳等一線城市迅速響應，降低甚至全面取消購房門檻，調低房貸首付比例下限；10月以來，央行、財政部、住房城鄉建設部等部門先後召開發佈會，發佈系列增量政策，從房貸利率、限購政策等方面逐步落實中央部署，對貨幣化安置房、“白名單”擴容、閒置存量土地收購等打出政策“組合拳”。
樓市已經來到了近年來最寬鬆的階段。中指研究院政策研究總監陳文靜告訴中國新聞週刊，本輪政策力度較大，首付比例、房貸利率均已降至歷史最低水平，限購範圍也明顯縮窄，配套的金融政策明顯增多；財稅、土地等政策也在協同發力，政策涉及範圍較廣，資金支持力度加大，將全方位促進房地產市場止跌回穩。
“本輪房地產政策，是立體、多維、長短結合，深層次推進房地產市場全面恢復到正常軌道上來的政策。隨着總體一攬子提振經濟政策出臺，購房者對未來總體經濟面向好的信心不斷增強，帶動購房意願度同步提升。”張波如此評價。
系列樓市新政組合發力，意在從需求與供給兩端穩定房地產市場。“新政組合拳降低了購房門檻和購房成本，促進了剛需與改善性住房需求入市；城中村改造、舊城改造貨幣補償，增加了住房需求；政府專項債券、專項借款收購存量土地與房屋，減少了市場存量房供給；‘白名單’擴圍促進保交樓，則實現房地產業良性循環。”趙秀池對中國新聞週刊分析。
購房者感知最直接的，是房貸利率降低的“真金白銀”。部分城市的新房房貸甚至降低到了2字頭。此次LPR調降後，青島首套房商貸利率將降至2.9%（LPR－70個基點），杭州首套房商貸利率將降至2.9%（LPR－70個基點），南京首套房商貸利率將降至2.7%（LPR－90個基點）。
“一城一策”的力度也在加大，各地優惠政策主要集中於取消或調減限制性措施，給予稅費優惠、房票安置、購房補貼、以舊換新、裝修補貼，利用公積金支持購房等多方面。也有城市推出不少“接地氣”的購房政策，比如成都買房即可落戶、四川資陽“買房推薦就業崗位”等。
房企在融資端也將得到更大支持。隨着城市房地產融資協調機制的持續推進，住房城鄉建設部表示年底前房地產“白名單”項目的信貸規模將增加至4萬億元，滿足地產項目合理融資需求，這也爲與購房者息息相關的保交樓工作帶來“定心丸”。
中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強告訴中國新聞週刊，協調機制有效地解決了房地產市場的融資難題。隨着城市房地產融資協調機制加快落地，“白名單”項目不斷擴圍，房地產開發資金壓力有望得到緩解，從而對房地產投資形成有效支撐。
價穩量增將成主要趨勢
“經過3年調整的房地產市場已開始築底，10月份的數據會是一個積極樂觀的結果。”10月17日國新辦發佈會上住房城鄉建設部方面如此研判。
國家統計局在9月下旬開展的對70城房價問卷調查顯示，預期未來半年新房和二手房價格保持穩定或上漲的受訪人員佔比分別爲58.3%和45.4%，對比8月份調查結果，分別提高10個和6.5個百分點。
樓市熱鬧了，信心有所恢復，但分化仍然存在。拿二手房來說，並不是所有房主都有漲價的底氣。一位地產中介表示，在樓市新政刺激下，部分前期降幅較大或品質較好的房源，有些許回調；部分老舊小區頂層或有明顯缺陷的房源，仍在“以價換量”；而絕大部分房源則處於相對穩定狀態，“降價空間不大，上漲也難”。
另一方面，10月樓市的熱鬧走勢，也是行業旺季“衝業績”的結果。新政推出後，不少地產銷售都抓緊在獲客方面發力。有網友表示10月以來甚至收到了不少半年前看房的售樓處推介電話。
新政也在一定程度上加速了既有購房需求的釋放，不少觀望已久的購房人終於下定決心，怕房主變卦抓緊定下意向房源，“從晚上七點半談到半夜12點才簽約”。
另外不少新盤也推出了10月的促銷優惠，不少成交來自“以價換量”的刺激，當前一部分新房項目價格仍處於倒掛狀態。比如近期深圳的兩個“日光盤”，中建觀玥折後3.3萬元/平方米，相比於5萬/平方米的備案價打了66折；深業上城學府，折扣後7萬—7.5萬元/平方米，比周邊同類盤源價格低了近1萬元。
雖然房地產市場出現了回暖跡象，但距離全面恢復仍需時日。接下來的兩個月，也成爲市場的重要觀察期。
另外值得注意的是，10月以來超預期的樓市表現目前主要發生在部分一二線城市，諸多三四線城市仍未有精準數據披露。但回顧歷史市場週期，一線城市引領提振是關鍵，市場熱情將有望持續向外圍傳遞。
“穩”是這一輪地產調控的關鍵。張波分析，本輪政策對房地產仍是以託底爲主，而非強刺激。守住底線，重點化解開發側風險，並通過專項債、“白名單”等政策的加碼來實現市場長期平穩。
市場期待更多的地產增量政策。陳文靜指出，當前各項政策方向已經明確，未來政策加快落實的過程中，更多配套的細化政策也有望逐漸跟進。
中指研究院研究副總監李益峰對中國新聞週刊表示，短期來看，在一攬子增量政策帶動下，疊加年底各開發商衝刺業績，四季度新房市場或有進一步改善。後續推動經濟基本面改善仍是穩地產、穩預期的關鍵。
張波預計四季度總體成交量同比會有明顯提升，尤其是一二線熱點城市，“房價層面下降有望得到控制，價穩量增將成爲主要特點”。
參考資料
《多地出臺房地產新政，市場反應積極》，2024-10-08，人民日報
《房地產“築底”，一週銷量抵一個月，有房企靠單盤業績逆襲》，2024-10-21，證券市場週刊
《新政助推樓市回暖10月至今北京、上海二手房成交量大漲》，2024-10-24，新京報
作者：於盛梅
編輯：餘源