央行嚴打炒房 土地市場進入中場休息

信義全球資產公司發展部經理林建勳。（信義全球資產公司提供／王莫昀臺北傳真）

住宅市場交易旺，今年建商展開強勁的購地動能，據統計今年第一季至第三季土地市場累計交易量站上千億元大關，已超越去年全年交易額。但隨着9月央行加強信用管制措施、市場資金緊縮，房市買氣趨冷、建商購地態度轉向觀望，預期第四季土地市場交易成長趨緩，而商用不動產表現主要與產業需求及經濟表現相關，因此對商用市場衝擊則相對較小。

據信義全球資產公司統計，2024年上市櫃法人前三季土地市場交易量推升至1344億元，較去年同期成長234％，刷新近四年來新高紀錄，品牌建商進場獵地，以亞昕最爲積極，在前三季已斥資108億元於新北、臺中買地；企業也加大力道佈局商用土地，包括緯創資通、緯穎科技、泛德永業等，在今年都有購地記錄。

建商加大力道佈局土地原料，展現出對住宅市場信心滿滿。回顧今年房市走勢，1月至8月全臺買賣移轉棟數達24萬棟，較去年同期增幅26％，但隨着銀行貸款接近滿水位，市場陸續傳出排隊撥款、貸款審覈期拉長、房貸利率飆升等，加上央行祭出第七波選擇性信用管制措施，市場購屋氛圍進入急凍。

預期第四季住宅市場交易降溫，建商購地腳步也進入「中場休息」。由於融資額度緊縮，建商資金斷鏈風險增加，住宅推案量會先暫緩觀望；上半年各大建商都有陸續購地充實庫存，第四季建商購地評估態度會趨於嚴謹，土地市場交易量將減緩。

購地策略轉向，商用土地成爲開發商下一波佈局重點。9月時市場出現一筆百億元交易大案，爲臺灣人壽以137.5億元取得桃園航空城計劃優先產業專用區57290坪土地，未來將規畫開發體育設施、商辦大樓、物流中心等，顯見開發商佈局逐漸轉向這類可開發辦公大樓、商場等商業設施的大型商用土地。

限貸風波及選擇性信用管制措施實施，加深市場觀望氣氛，但危老都更、企業興建廠辦等資金需求不受影響，因此對商用不動產交易未造成直接性的衝擊，且今年出口穩健、內需消費增溫，產業投資信心強勁，半導體、AI相關、資通訊等企業持續有增設產線、擴充廠房需求，第四季工業不動產、辦公室等商用產品交易量仍大有可爲。