央行“禮包”爲樓市注入“強心劑”，開發商備戰“金九銀十”

適逢樓市“金九銀十”，央行在節前連發重磅新政，爲樓市注入“強心劑”。

9月24日，中國人民銀行行長潘功勝表示，降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。同時，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。

“今天地產釋放利好，公司多地售樓處已有人氣增加的態勢。”一位民營房企人士表示。

當下市場行情確實需要提振。克而瑞表示，8月新房市場延續築底行情，成交絕對量達年內次低。進入傳統銷售旺季後，新房成交規模仍然不振，項目開盤去化率仍在低位波動。

今日央行重磅發聲後，業內認爲，新政不僅將減輕購房壓力，對刺激住房消費也有一定幫助，無論是已購房還是新購房的，都可以降低資金壓力、減輕成本；此外，政策具有刺激消費、防範風險的導向，可通過房地產活躍度提升來穩定內需。

開發商備戰“金九銀十”

“金九銀十”是傳統樓市銷售旺季，不過今年的市場行情有待提振。

根據麟評居住大數據研究院監測數據，2024年9月截至22日，重點15城新建商品住宅成交39296套，較上月同期下降12.77%，較去年同期下降25.86%。

從周均成交看，克而瑞數據顯示，9月新房周成交較年內周均值下降2成。開盤項目去化率也在30%左右低位波動，北京、蘇州、杭州所推項目大多位於郊區，整體開盤去化率回落明顯，北京單項目僅去化9%，蘇州僅爲14%，杭州也從較高位回落至34%。

新房不好賣，讓開發商的存貨越來越難出手。據克而瑞監測數據，2024年上半年典型房企的已竣工存貨規模持續增長，公佈存貨明細的43家企業，截至今年上半年已竣工存貨1.6萬億元，同比增長1.8%，已竣工存貨規模達到歷史較高水平。

“存貨是房企主要的流動性資產，當市場下行，存貨的變現能力直接關係到企業的生存與發展，存貨資產佔比過高不僅會因‘囤積’造成資金佔用，增加流動性壓力，同時也面臨減值壓力，對企業也是一大挑戰。”克而瑞對此表示。

爲加大項目去化、促進現金迴流，開發商在“金九銀十”到來之際策略百出，有通過大幅降價促進銷售的，還有通過收回優惠、宣佈“漲價”吸引市場關注的。

近日，成都有地產公司發文稱，將所有在售住宅項目單價上調2%。

其中之一爲成都嘉禾興房地產開發有限公司，文件顯示該公司綜合考慮成都房地產市場動態及開發建設成本等因素後決定，自10月1日起，對集團下屬“嘉禾華府”“嘉禾濱湖頌”“金沙壹品”“鑫宸壹品”“嘉禾宸府”等所有在售項目房源單價上調2%。

另一家成都西部金沙鷺島房地產開發有限責任公司，同樣發文表示，綜合考慮當前房地產市場動態及公司成本因素，經集團公司董事會研究決定，自2024年10月1日起，對公司所有在售項目房源單價上調2%，兩份文件落款日期均爲9月20日。

成都嘉禾興房地產開發有限公司，是成都西部金沙鷺島房地產開發有限責任公司的關聯品牌，據中指研究院1～7月成都房地產企業拿地規模TOP30顯示，嘉禾興和金沙鷺島分別位於榜單第20名和第29名，二者規模加起來則以18.3萬平方米名列第12名。

這家本土民營房企蓄力“漲價”，背後原因爲何？多位負責其項目銷售的當地中介表示，上述公司文件雖名爲“漲價”，實際上是收回此前的優惠。“漲兩個點，其實就是把之前優惠的收回，價格相差並不大，我們也可以想辦法拿到內部優惠價格。”

另一當地地產人士表示，成都樓市整體比較平穩，宣傳“漲價”的屬於個例營銷方式，大多數項目仍在加大力度促銷，除了流速比較好的項目，周邊位置一般的項目還是在降價出售。

一線城市中北京，新房市場的“價格戰”也仍未停歇。近日，北京多個項目再傳降價信息，其中不僅有剛需項目，還有售價千萬以上的高端改善型項目。

市場信息顯示，處於北五環位置的樓盤硅谷ONE，日前推出了一批特價房，優惠房源均價低至3.6萬/平方米，而其平臺對外公開均價爲47000元/平方米。“第一批特價房已經賣完了，不過樓層位置一般，第二批正在申請中，需要過幾天出詳細價格。”中介稱。

另一高端改善項目君禮著位於豐臺區，平臺對外均價超十萬元，近日也悄然推出特價房。“這個項目去年開盤均價十萬左右，現在部分低樓層特價房均價能到七萬多，九月份開發商要回款所以折扣力度大，不過不讓對外宣傳，要到現場談房源和價格。”中介表示。

史上最寬鬆限貸政策出現

樓盤降價“此起彼伏”，顯示新房市場仍需大力提振。

9月24日，央行推出政策“大禮包”，以兩大政策託舉市場行情。其一是下調存量房貸利率，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。

存量房貸利率關乎購房者的房產持有成本，並能直接影響家庭消費結構。在此之前，我國經歷過兩次存量房貸利率下調，最近一次是在2023年，當時居民部門出現提前還貸、貸款置換現象，政策着重於“引導借貸雙方有序調整優化資產負債，規範住房信貸市場秩序”。

人民銀行在今年7月發佈的《中國區域金融運行報告（2024）》指出，2023年政策實施以來，超過23萬億元存量房貸利率下調，平均降幅0.73個百分點，每年減少借款人利息支出約1700億元，對減少提前還貸、拉動消費增長起到顯著作用。

如今存量房貸利率再次降低，對市場將有何影響？“降低存量房貸利率，縮小與發放貸款利率的差距，或能一定程度上緩解居民提前還貸的壓力，減少居民心理落差，也能一定程度上實現消費轉移，將節省的成本用在其他消費上，整體看大有裨益。”億翰智庫表示。

值得注意的是，存量房貸利率的下調，取決於商業銀行的自主決策，最終對應到居民的存量房貸利率能降多少，還要根據實際情況而定。“畢竟降存量房貸利率，從表面上看是與銀行利益相悖的，央行也作出了降準決策來降低此影響。”上述機構稱。

與市場關係更爲直接的，是降低二套房首付比例的政策。央行方面表示，將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調到15%，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例。

東莞證券表示，二套房最低首付下調幅度較大，降至與首套房同一水平，政策力度超預期，也是歷史以來罕見，相信將能更好地釋放改善性購房需求，支持銷售提升。

麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪表示，二套房貸最低首付比例由25%下調到15%，意味着二套首付比例將達到歷史最低水平，改善性購房門檻將大幅降低。“此次發聲無疑是向市場注入強心劑，契合當前市場需求，不僅對減輕購房壓力、刺激住房消費有一定幫助；也是央行穩經濟政策的重要一環，有助於降低信貸違約風險，促進金融穩定。”

面對這一切實利好，已有開發商行動了起來。龍湖方面告訴第一財經，今天地產出利好政策，公司多地售樓處已經展現出人氣增加的態勢，結合即將到來的十一，將推出限時折扣、一口價優質房源等福利，現場還有秋季遊園會、國潮市集等活動等。

整體來看，下調存量房貸利率至新發放房貸利率附近、下調二套房貸最低首付比例至15%，政策力度空前，業內認爲將加速房地產行業基本面探底回升。

中指研究院表示，央行釋放多個重磅利好，對宏觀經濟和房地產市場均將產生積極影響，降準、降息通過釋放資金流動性、降低資金成本來提振經濟，降低存量房貸利率也將進一步穩定購房者置業預期，修復市場觀望情緒；降低二套首付比例最低水平，也將明顯降低居民購房門檻，多項舉措齊發力，有望穩定房價，加速房地產市場築底企穩。