廣東肇慶率先實行按套內面積計價 取消公攤會導致房價上漲嗎？

近日，廣東省肇慶市發佈通知，將從2024年5月1日起在全市範圍內實行商品房按套內面積計價宣傳銷售。此舉引發社會各界的廣泛關注和熱議。長期以來，我國住宅建築主要以建築面積進行交易，這導致了同一項目的建築面積相同而套內使用面積不同的問題，購房者爲公攤面積買單的現象頻頻發生，進而引發衆多矛盾和糾紛。肇慶此次率先推行新的計價方式，是否預示着公攤面積這一困擾購房者多年的痛點即將得到解決？

公攤”模式最早源於1950年代的香港，由於房地產業起步階段均爲整棟出售，價格高昂，房產商李嘉誠想出“分層出售”“分戶出售”的辦法，公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊由各戶分攤，“公攤”由此而來。1995年12月1日實施的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》曾給出定義，文件規定了房屋公攤面積包括電梯井、管道井、樓梯間、設備間、保安室、變電室、過道走廊、公共門廳、垃圾道、共用牆體，另外還包括整幢服務公共用房和管理用房，以水平投影面積計算。

在現行的建築面積計價模式下，開發商往往通過增加公攤面積的方式來實現利潤最大化。公攤面積越大，房屋的實際單價就越高，而購房者卻難以察覺其中的貓膩。以一套100平米的房子爲例，如果按套內面積計算，房價爲每平米1萬元，總價就是100萬元。但如果按建築面積計算，假設公攤面積比例爲30%，那麼房屋的實際面積就達到了130平米，總價則被擡高到130萬元。購房者實際上爲30平米的公攤面積支付了30萬元的費用，而這部分面積卻無法實際使用。長此以往，公攤面積成爲推高房價的重要因素，加重了購房者的負擔。

儘管各地紛紛探索取消公攤面積的計價方式，但要真正解決這一問題，還需要進行系統性的配套改革。正如重慶大學管理科學與房地產學院副院長周滔教授所指出的，"取消公攤"應該是一個系統性工程，包括與套內面積相關的稅費政策及配套制度的變化。如果僅僅是轉換計價方式，而不進行相應的制度改革，那麼取消公攤就可能淪爲一個噱頭，無法真正解決問題。比如，在現行的稅費政策下，房產稅、維修基金等費用都是按建築面積計算的，如果改爲按套內面積計價，那麼這些費用的計算方式也需要進行相應的調整，否則可能會導致稅費收入的減少，進而影響地方財政。此外，在房屋交易過程中，還涉及到銀行貸款、評估等環節，這些也都需要進行相應的制度改革，以適應新的計價方式。

關於取消公攤面積計價會否導致房價上漲，有專家表示，理論上取不取消公攤面積和房價沒有必然的聯繫。

本文源自金融界