提高房屋面積透明度 多地探索按套內面積計房價

本報記者 黃永旭 西安報道

房地產行業公攤制度之爭綿延多年，未有定論。近日，湖南湘潭房地產政策中，“套內面積”計價方式，再一次引發關於公攤面積的熱烈討論。

《中國經營報》記者瞭解到，公攤面積作爲購房過程中的一個重要因素，常常成爲購房糾紛的焦點。從衆多消費者維權案例可以看出，由於公攤面積的定義和計算方式並不透明，致使購房者難以判斷房產真實價值，從而遭受了權益損害。因此，按套內面積計價方式的出現，才引起了“取消公攤”的猜想與討論。

關於公攤面積的討論再度衝上熱搜，“取消公攤面積”的呼聲也日益高漲。那麼，取消公攤面積的時機真的到了嗎？

“只是計價方式不同”

我國現行的《商品房銷售管理辦法》中規定，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價。

隨着房地產市場的不斷變化，購房者對房屋價值的認知與需求更加明確，按套內面積計價這一更爲透明的方式，開始逐步進入大衆視野。

9月5日，湖南省湘潭市發佈《湘潭市促進房地產市場高質量發展的若干措施》，明確要優化住房銷售方式，房地產開發企業可實行按住房套內面積（不含公攤面積）計價宣傳銷售。

記者發現，湘潭市並不是第一個探索按套內面積計價方式的城市，早在5個月前，廣東省肇慶市發佈通知，從5月1日起，全市實行按套內面積計價宣傳銷售方式，成爲全國第一個全面實行按套內面積計價的城市。

“因爲公攤面積確實是存在的，按套內面積計價只是改變了房屋價格的計算方式，並不會影響同一套住房的總價。反而調整後，房屋單價提高了，購房人又會產生另一種質疑，認爲房價提高了，更買不起了。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池表示，實行按套內面積計價的做法，初衷是好的，但未必起到應有的作用。

記者從多位房地產從業人員處瞭解到，長期以來，房地產交易流程中，一般是以房屋建築面積爲計價方式，其中就包含了公攤面積。體現在房屋產權證上面就是房屋建築面積，包含了套內建築面積和公攤面積。“在商品房宣傳銷售過程中，這種計價方式的確會存在公攤面積不透明的情況，購房者關於公攤面積、套內面積存在信息差，導致很多公攤面積佔比高的項目購房者認爲自己被坑，從而產生很多糾紛。”

西安房地產行業資深分析師朱鬱表示，按套內面積計價政策的相繼出臺，反映當前購房者對市場透明度的需求。因消費者對購房透明度的需求更加迫切，對傳統按總建築面積計價方式感到不友好、不合理，這當中包含了公攤面積，導致實際面積與支付費用不對等的情況，需要更爲透明的“保障”。所以，按套內面積計價的政策，可以降低購房者的顧慮，有利於購房者對房屋價值的判斷。

“相較於按建築面積計價，按套內面積計價方式對購房者來說，能夠更直觀地瞭解實際購買的居住空間大小，減少了因信息不對稱所引發的糾紛。”中國企業資本聯盟中國區首席經濟學家柏文喜認爲。

“公攤問題複雜而多維”

如今房地產發展現狀下，實行按套內面積計價取代傳統的計價方式，逐漸演變成一種趨勢。在促成這種趨勢和變化的過程中，“公攤面積”可謂功不可沒，是其中繞不開的重要因素。

多年來，購房者普遍反映公攤面積不透明、不公平，增加了購房成本，降低了實際居住體驗。因此，公攤面積引發的糾紛不絕於耳，社會各界對於“取消公攤面積”的呼聲也不曾中斷。

成都一位購房者秦風（化名）告訴記者：“買房的時候不太懂，當時宣傳是建築面積120平方米，對我們小兩口來說，是挺大的了。但是，收房之後，實際使用面積不到70平方米，公攤係數超過了40%，感覺上當受騙了。後來，總算知道了房屋總建築面積、套內建築面積、套內使用面積、公攤面積這些概念，只能說公攤面積這裡水太深了。”

公攤面積制度在我國存在已久。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》中明確，商品房建築面積由套內建築面積和公用建築面積共同組成。因此，公攤面積是指由整棟建築的產權人共同分攤所有的整棟建築公用部分的建築面積。

通俗地說，大家普遍認爲，公攤面積指的是建築物中所有業主共同使用的區域面積，包括但不限於電梯井、樓梯間、公共走廊、物業管理用房等。

柏文喜表示：“實際上，公攤面積是一個計算出來的概念，在購房過程中，購房者看不見、摸不到的概念。而且，公攤面積的計算方式複雜，標準也不統一，購房者往往難以弄明白，但很多購房者因此而花了許多‘冤枉錢’。”因此，隨着房價的上漲，即使是小比例的公攤面積，也意味着較大的經濟負擔。

“但是，公攤面積是客觀存在的，如入戶大堂、電梯井等，這些空間對於住宅功能是必要的。因此，是否應該取消公攤面積，需要綜合考慮多方面因素，短期內全面取消公攤面積可能面臨挑戰，但長期來看，隨着市場的發展和制度的完善，這一模式有可能逐漸被改革或替代。”柏文喜說。

朱鬱則表示：“關於公攤面積制度的去留是一個複雜而多維的問題，涉及購房者權益、房地產市場規範、開發商利益等多個方面。關於是否應該取消公攤面積制度，仍需要綜合考量。”

朱鬱認爲，目前的公攤面積制度有其優勢、合理性。公攤面積制度通過按比例分攤公共區域的維護費用，可以避免某些業主過度使用公共設施而導致的資源不均，能夠確保公共資源的合理分配與使用。且公攤面積的存在有助於提升建築的整體品質和居住體驗，因爲公共區域的良好維護直接影響到居住的生活質量。

“同時，公攤面積制度也存在一定程度的弊端，比如計算方式不透明。公攤面積的計算缺乏統一標準，不同開發商對公攤面積的計算方法可能存在差異，導致購房者在不知情的情況下支付了額外的費用。而且，公攤問題難以監管，具體標準和細則不明確，給了開發商很大的操作空間，容易出現‘亂公攤’和‘只公攤成本，不公攤收益’的問題。某種程度上來說，增加了購房者負擔。”朱鬱說。

“得房率纔是硬指標”

湘潭市公佈實行按套內面積計價之後，引發了廣泛的關注和討論。在熱情高漲的討論中，除了“取消公攤面積”的聲音之外，“提高得房率”也成爲新晉焦點。

面對房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，去年中央作出了重要的戰略部署，其中之一就是構建房地產發展新模式。而且，住建部部長倪虹也在多次會議中強調，要“下力氣建設好房子”，優化增量住房。

因此，根據政策導向，多地將優化增量住房作爲發力點，而提高得房率也順理成章成爲各界共識。深圳、佛山等多個城市相繼出臺政策，鼓勵建設高品質住宅，開發高得房率產品。在市場方面，越來越多的新房項目開始將得房率當成營銷賣點，一些得房率較高的項目也躍升爲購房者關注重點。

西安某房企高管何靖（化名）坦言：“眼下的房地產市場，只有高得房率才能吸引客戶，這個已經是硬指標了。業內有句玩笑話說，現在進入第四代住宅時期，誰家產品得房率低於90%都不好意思出來賣房。”

何靖表示：“簡單來講，第四代住宅就是擁有‘錯層式’的挑高露臺的大平層產品。目前，西安第四代住宅項目主要分佈於高新區、港務區、曲江新區及航天板塊，項目得房率大部分都超過了90%，甚至有產品得房率達到近110%。”

“這一類產品共同的特點就是，面積大、得房率高、總價高。之所以能做到超高得房率，其原因在於兩方面：最主要的是贈送面積，基本上這類產品結構內陽臺面積都是半贈送，而‘錯層式’挑高露臺面積都是全贈送；其次就是在保證品質和居住體驗的情況下，儘量縮減公攤面積。”

以西安保利某項目爲例，該項目建築面積188平方米型產品，贈送其南向及側向外掛露臺和奇偶層錯層面積。陽臺、飄窗贈送面積19.5平方米，露臺贈送面積30.9平方米，總共贈送面積爲50.4平方米，贈送率約爲27%，得房率爲106%。

朱鬱表示，長遠來看，公攤面積制度或逐步向更加合理、透明的方向演變。隨着越來越多城市和項目優化住宅產品，提高得房率的趨勢也更加明顯。