信託公會教戰 強化預售屋履約擔保的信託機制

信託業辦理預售屋履約擔保機制之實務發展趨勢研討會18日舉行。圖由左至右爲華南銀行侯深元副理、第一銀行陳建國副處長、協合國際法律事務所谷湘儀律師、信託公會呂蕙容秘書長、聯邦銀行塗洪茂董事、信託公會陳靖宜副秘書長。信託公會／提供

購屋是民衆一生中重大的財務支出之一，爲提升民衆購屋交易安全、減少預售屋買賣交易糾紛，信託公會持續強化以信託方式辦理預售屋履約擔保機制，並配合金管會信託2.0第二階段核心目標，引導信託業優化不動產開發信託及價金信託業務，信託公會除持續追蹤最新法規，同時也提升信託業人員辦理預售屋履約擔保機制相關信託業務之專業能力，於18日舉辦研討會，會中由協合國際法律事務所專家介紹相關規定，並請信託業分享辦理不動產開發信託服務的態樣。

信託公會秘書長呂蕙容表示，爲確保都更改建或預售屋的交易安全，內政部及行政院消費者保護委員會將不動產開發信託及價金信託納爲預售屋交易安全機制，納入《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，自2011年實施至今；信託公會也針對信託業者辦理履約擔保機制類型的不動產開發信託或價金信託業務，明定會員辦理預售屋「不動產開發信託」與「價金信託」業務應行注意事項，供信託業者辦理不動產開發信託或價金信託業務時遵循。

現行不動產開發信託或價金信託是以建商自益信託爲業務架構，信託目的主要是在確保信託專戶的興建資金依信託契約專款專用，並不具有「完工保證」或「價金返還保證」功能，且僅在「賣方無法依約定完工或交屋」之特定事由發生且無受益權遭扣押情形，賣方之受益權始歸屬於預售屋買方。

實務上仍有以不動產開發信託或價金信託做爲預售屋買賣履約擔保機制，但於賣方（建商）倒閉或停工時發生爭議之案件，對信託業而言，遇有建商與地主發生合建糾紛、建商一屋二賣、建商財務惡化，建商債權人查封受益權而未能解決之問題，現行履約擔保機制並無法完全杜絕購屋糾紛的發生。信託公會因此於2022年委託專家蒐集實務問題，提出相關解決方案，並向主管機關提出建議。

本次研討會由協合國際法律事務所谷湘儀律師先介紹預售屋買賣安全機制沿革，提到「不動產開發信託」與「價金信託」是現行預售屋五種履約擔保機制當中最常見的擔保制度，當建商無法完工交屋時，受益權則歸屬買方；不過實務上受益權歸屬買方的機制又易受到建商債權人行使扣押受益權而阻斷，且建商與第三人產生爭議時，信託業者也往往無端涉訟，因此信託公會於2022年12月修正會員辦理預售屋「不動產開發信託」與「價金信託」業務應行注意事項以及相關信託契約範本，修正重點即放在強化信託業者對建商財務情況異常查覈等，建立事前預警機制；若之後發生建商倒閉或停工，致買方權益受損之際，目前也有信託業者提出續建完工承諾的解方，爲落實預售屋擔保機制而努力。此外研討會的另一重點系請到第一商業銀行與華南商業銀行以不動產開發信託協助更新危老重建，有無成立更新會等不同做法分享經驗。

呂蕙容提到，現行法規設計似與消費者對預售屋履約擔保機制之期待有落差。因爲若預售屋建案發生問題，專戶內資金往往已動用完畢或所剩無幾，或無法續建；甚至因建商受益權已被法院扣押，受益權無法歸屬買方，但買方受有損害即要求受託銀行賠償或抗爭，受託銀行於建案發生問題時需要耗費大量的人力與成本與消費者進行溝通，如能強化買方所繳價金專戶控管並建立建物須蓋到一定程度始能動支買方價金帳戶之延緩動支機制，將可大幅減少爛尾樓之發生，若再搭配信託業推出之續建承諾方案，對於買方權益保障會更完整。信託公會希望透過研討會分享，讓信託業在推動不動產開發信託業務時有所參考，提供符合民衆需求的信託服務。