寫字樓租金八季度連跌後回漲，零售市場空置率降至五年內最低水平
據戴德樑行近日發佈的2021年第2季度廣州房地產市場報告顯示，2021年上半年國內經濟持續恢復，第一季度北上廣深四個一線城市GDP同比增速均超17%，其中，廣州經濟GDP增速高達19.5%，固定資產投資、第三產業增速等重要經濟增長指標均列一線城市之首。
強勁的復甦態勢之下，廣州的甲級寫字樓及優質零售市場交出了亮眼的成績單。甲級寫字樓的平均租金迎來八個季度以來的止跌回漲，而優質零售市場的空置率持續下降至4.5%，達到近5年最低水平。展望未來，疫情短期內的反覆並未影響大中型企業正常的投資及經營運作，相信隨着疫情的控制，信心將逐步回升，市場將持續韌性發力。
甲級寫字樓市場
租金止跌回漲，市場成交活躍
2021年上半年，廣州市甲級寫字樓淨吸納量和新增供應均達到近五年同期最高水平，分別爲31.1萬平方米和28.7萬平方米，市場活躍度明顯提升。在巨量供應之下，多數甲級寫字樓去化表現良好，空置率較去年末下降0.9個百分點至7.2%，租金更是在經歷八個季度的連續下跌後，在第二季度迎來小幅回升至每月每平方米179元。對此戴德樑行研究院副院長、華南區研究部董事張曉端表示，從2018年末開始，由於中美貿易摩擦、經濟下行及新冠疫情的影響，使得市場需求疲軟，寫字樓租金承壓下行。今年隨着經濟的強勁復甦，加之新增供應刺激了市場需求的活躍，租金得以止跌回漲。
圖1：廣州甲級寫字樓市場租金及空置率
高成長型科技類企業帶動租賃成交，零售業租賃需求回升
從區域來看，今年上半年，珠江新城、琶洲、體育中心及越秀的辦公物業需求活躍，均爲正吸納。琶洲及珠江新城仍是辦公選址的最熱區域，半年淨吸納量均在10萬平米左右。對比兩個熱點區域的需求類型，擴張型需求（新設立、擴租）與搬遷類需求佔比接近，同時琶洲的擴張型需求佔比較上年提升了8.3個百分點。從成交面積來看，TMT、金融業仍然是上半年租賃成交的主導行業，成交面積分別佔全市的35.8%和15.7%，如今日頭條搬遷至赫基國際大廈，承租30,000平方米辦公空間。另一方面，得益於經濟的持續復甦，零售行業受到線下消費恢復帶動，辦公租賃需求有所提升，佔租賃成交面積比的11.86%，如名創優品搬遷至銘豐廣場。張曉端對此進一步分析，從TMT的租賃成交區域佔比來看，超過半成的成交面積位於琶洲商務區，這是由於新興商務區供應量大，能更好的承接大面積租賃及擴租需求。另外，隨着高新技術類企業的高速發展，不排除未來衍生自用型購買或投資需求的可能。
圖2:2020-2021上半年廣州成交熱點區域
未來展望：成熟區域面臨挑戰
今年下半年，部分受疫情影響而延期的項目或將陸續入市，結束自2017年以來的低供應量時期。隨着77.7萬平方米的新增供應入市，空置率或有所上升，同時吸納量有望迎來一個小高峰。
至2025年，全市總存量或將達到842萬平方米。珠江新城仍然是全市規模最大的商務區，佔總存量的四成，但隨着琶洲、國際金融城建設進度的加快，新興商務區將迎來供應高峰，在未來五年新增供應中有九成以上位於非核心商務區。從物業品質來看，新交付物業的品質與價格或許更具性價比，未來企業在新設立或擴租時或將傾向考慮新興商務區。成熟商務區，如珠江新城和體育中心將面對提高寫字樓運營水平的挑戰，以應對新興商務區帶來的競爭。尤其越秀及體育中心，在沒有新增高端物業入市的環境下，將面臨潛在客戶流失的壓力。
圖3：廣州未來寫字樓市場供應格局
優質零售市場
疫情反覆，消費市場仍韌性十足
今年前四月，廣州市實現社會消費品零售總額3423.0億元，同比增速達到27.1%，線上中高端零售、汽車消費、等升級類商品消費增多。儘管新冠疫情在廣州出現反覆，但相比起2019年末第一次爆發，在政府精準快速的應對下，零售市場所受影響相對降低。在穩定的外部環境下，上半年新增41.4萬平方米優質購物中心投入運營。租金方面，除白雲因爲新增供應入市的原因，租金有所下降之外，其餘商圈平均租金均有不同程度上升，當前全市平均租金爲每月每平方米722.7元，較2020年相比上升了2.6%。與此同時，各購物中心積極進行招商調改，全市淨吸納量達到46.6萬平方米，超過了新增供應量，在較大體量新供應入市的情況下空置率持續下降至4.5%，達到近5年最低水平，體現出消費市場的活力所在。
圖4：廣州優質購物中心新增供應、淨吸納量和空置率
自新冠疫情爆發以來，零售業態線下門店受影響較大，傳統國際快時尚品牌陸續轉變經營策略，減少線下門店數量，將重心轉移至線上渠道，購物中心優質層的主力店迎來了新的時尚零售類品牌。以URBAN REVIVO、MJstyle等爲代表的本土快時尚，和以FILA、中國李寧、迪卡儂、MLB等爲代表的的運動品牌成爲接力軍，2021上半年在時尚零售類業態品牌的新開門店佔比中，運動及其相關業態品牌比重最高，達到18%。在休閒娛樂業態上，體驗型消費佔據越來越重要的位置，不少購物中心陸續進駐主打沉浸式場景消費等體驗型業態。除傳統的休閒娛樂場所外，親子互動益智類，以及劇本殺、VR樂園及其它結合數字化科技的場景式娛樂也不斷涌現。
圖5：廣州新增體驗型消費品牌
構建國際消費中心城市，多核發展迎來新機遇
廣州要構建國際消費中心城市，培育壯大商業新業態新模式。在一線城市中，廣州的消費潛力和文化底蘊名列前茅，但短板在於商業供應不足和優質載體匱乏。戴德樑行廣州公司商業地產部高級助理董事溫苑雯表示，廣州的優質商業存量較爲稀缺，未來供應增量也不足，在常規商業人均面積上，廣州位列北上廣深最末，並且商圈呈單核發展，商業資源集中在天河區體育中心和珠江新城商圈，儘管廣州現有太古地產、新鴻基、領展等優質運營商，但數量屈指可數，這使得優質的零售品牌可選擇進駐的項目不多。目前，國內第一梯隊運營商，如大悅城、華僑城、龍湖等企業未能落地商業項目。但隨着政府帶有前瞻性的多核新區規劃逐步落實，“數字+會展+總部”融合的琶洲片區、白鵝潭商務區的西翼沿江總部經濟帶和萬博商圈的金融投資產業聚集區的落成，在未來實現多核發展，優質商業供應將會大幅增加，廣州商圈發展能級實現全面提升。
展望未來：消費市場信心不減
2021上半年，廣州市疫情仍有反覆，政府防疫工作常態化。各購物中心免除部分租金、發放消費券和推出線上線下促銷活動，降低商業活動所受到疫情的影響。在限制堂食的防疫政策下，商家通過直播賣貨、線上曝光等增流方式維持運營。預計下半年廣州將有約39.9萬平方米優質購物中心入市，超過半數位於非核心商圈，新興商圈將會促進消費釋放，租金伴隨消費活躍而小幅上行。在商業大宗交易方面，繼西城都薈後，領展基金以32.0億元購得天河區太陽新天地（詳情）購物中心，顯示出國際資本對廣州商業地產的投資信心。
碳中和，未來房地產發展的重要趨勢
在中國的“十四五”規劃中，將採取相應的氣候和空氣污染控制加強措施，力求在2060年實現碳中和目標。在房地產領域，根據聯合國發佈的《2020 全球建築現狀報告》指出，儘管2019 年全球建築能耗在年度基礎上保持穩定，但與能源有關的二氧化碳排放量卻增加到99.5 億噸。全球建築運營的碳排放量加上建築工業部分，佔到了全球能源相關的碳排放總量的38%。在中國，隨着經濟不斷增長，建築環境的能源使用及相應的碳排放也在相應提高，對應中國遠期的碳中和目標，這背後有着大量議題丞待解決，同時蘊含大量商業機會。對此戴德樑行高級董事、大中華區估價及顧問服務部諮詢服務主管、可持續發展服務平臺聯席主管黃衍維表示：“中國商業地產的投資者、開發商和業主開始意識到環境可持續性對建築的重要性。各類政府機構對環境可持續發展的進一步推動，以及ESG（環境、社會責任及治理評價體系）和環境可持續性驅動的投資資本，例如綠色融資資本，也引起了人們的極大關注。” 鑑於近期“綠色”發展熱度不減，中國商業地產投資者、開發商和業主在做開發和運營決策時，將更多考慮此類驅動因素。
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