小城開酒店三年半回本？信了就掉“坑”

大多酒店加盟經理目前在下沉市場，還是用忽悠那一套。有朋友向聞旅講述了自己投資加盟酒店的“煩惱”。

此前，他在自己老家，河南一座五線小城做自己品牌的單體酒店，聯合餐飲一起，生意也還不錯。

後來想要再開一家酒店的時候，動起了加盟心思，一番瞭解下來，有家中高端酒店品牌3年半能回本的承諾說服了他，於是簽約加盟，110間客房規模，總投資1500萬，目前酒店正處於裝修階段。

雖然簽約裝修了，但這朋友第一次加盟酒店，很沒底，想問問是不是真能賺錢？聞旅給他的建議是，如果真是衝着3年半回本去的，要麼退了，要麼整理下材料準備打官司。就算預期時間能放長，那也要看酒店具體的位置、客流。如果每個店都能高回報，穩賺不賠，品牌也不需要做加盟生意了，做理財好不好。

最後出於負責任態度，聞旅幫他約了多位投資加盟酒店十幾年的老投資人聊了聊，得出的結論也差不多。如果現在還有品牌稱，千萬級資金投一家酒店少於4年就能回本，那基本就是爲了能夠拿下這單簽約的“忽悠”。

最簡單的辨別方法，就是這家品牌敢不敢把承諾的回本週期寫到合同裡，如果不敢寫，那就沒什麼可說的，建議投資人握手、起身，趕緊跑。

01 酒店不是快進快出的暴利行業

一般來說，不論是什麼級別的酒店投資，最高的回本週期也不會少於4年，通常情況下是5年，大成本投資的高奢項目或許還會更久。

而針對於去到小城投中高端酒店究竟能不能賺錢這個問題，本質也不在於城市選在了哪兒，關鍵在於自己是不是對所持物業有清醒的認知和判斷。

也就是對所持物業的自身條件、地理位置以及人流量是否做過充分的瞭解，對周邊同等級酒店的經營情況是不是也做過了解，雖然現在很多品牌宣稱可以幫助投資人做調研，但真實情況投資人要自己掌握才更有底。

就拿上述正在施工中的小城市中高端酒店投資案例來說，聞旅在線上預定平臺查詢了這位投資人朋友物業位置周邊的酒店，同品牌酒店2023年時候已經開業一家，與他正在裝修的酒店相隔雖然不是一公里距離，但也不算特別遠。

這家酒店在即將到來的十一假期房間價格是200元出頭，日常價格則在一百七八左右。

如果他的酒店不能比這家酒店賣更高，以平均每間房銷售價200元，年均80%入住率來算，一年的營收大約在640萬左右，這其中還包括了客房運維成本，品牌後續運維所產生的特許經營管理費、酒店管理系統維護費、店長工資，以及房租水電、其他員工工資成本等等，最終利潤能留下一半左右就已經很高，也就是320萬。

總投資1500萬，幾年能回本一目瞭然。且這個回本週期的大前提是，開業後的入住率能維持在80%，如果低於這個入住率，想要回本可能就需要等更長時間。

從投資屬性看，投資酒店就不是一個能夠快速回本，快進快出的暴利行業。

但即便投資回報週期長，從目前大市場環境看，投資酒店依然是門好生意。主要原因在於投資酒店的主要成本都是在前期，沒有債務的情況下，進入運營階段只要維持穩定，能維持60~70%，就不會虧錢，現金流會非常不錯，安全性非常高。

更爲關鍵的，投資人要擺正心態，想明白品牌方給的標準答案並不會適用於每一個項目。前期做好對物業、地理位置的測算，對市場的調研，是每一位投資人都應該認真完成的第一門功課。

此外也一定要好好研判自己的產品定位，甚至要親力親爲研究瞭解工程，包括材料，帶着認知和想法去跟品牌方一起，探討出最適合自己的項目方案，同時也管理好回報預期，才能讓投資酒店變成一門好生意。

02 品牌不斷更迭版本想溢價 只是投資人眼中的“自嗨”

當然，懂得如何投酒店也只是做好酒店投資及後續運維的充分條件。

從品牌細化趨勢看，每一個檔位的酒店品牌可選擇性都超級高，同一品牌的不同版本，可能也已經從1.0升級到了5.0，設計理念、配色典故、文化內涵等等，還有許多圍繞客宿體驗的升級，讓投資人眼花繚亂。

這些“花樣”越來越多的加盟信息究竟該如何分辨和選擇？

一位自2009年就開始自持物業做酒店，後續從經濟型酒店投資熱潮開始投7天、維也納國際，到了現在繼續投中高端酒店美豪麗致等其他品牌，擁有十餘年經驗的資深酒店投資人張健健對聞旅直言，站在投資人視角看品牌版本頻繁升級這件事，其實一點也不重要。

版本是品牌方定義的，也是品牌方做的，並不能真正代表市場所選。投資一家酒店能不能賺錢，本質依然是要物業本身及所處位置和客流是不是過關。品牌版本只是能給酒店增加議價空間，讓住宿環境更精緻，價格能再多賣一點點。

在他看來，如今高頻的酒店品牌煥新版本升級更像是品牌方的“自嗨”，酒店不是以最新時尚和功能爲最主要需求，只要核心功能維護的好，牀能不能睡得好，洗澡熱水出的快不快、出水夠不夠，電視能不能看，客房服務和衛生能不能打掃到位，保持乾淨，這些不出問題酒店生意就能做。

至於其他附加功能，比如設計風格、裝修色調、很多客人都不會那麼在意，如果看到了，體驗到了肯定是驚喜，但還不是影響住宿選擇的最主要因素。

“大家都說一家酒店5年就要升級一次，但如果前期裝修做的好，工程質量夠硬，只需做好日常維護，保持酒店不老不破不舊，八年甚至更長時間不大改，也依然會被消費者認可。”

另一資深酒店業者，既做過品牌方同時也在做投資的芙亞酒店首店投資人王季也表示認同。他的觀點更爲直接，認爲多花錢在工程質量上是值得且十分必要的，同一檔次酒店不同品牌，二者也都是成熟品牌可固定造價的前提下，這家單房12萬，那家15萬，如果是差在了施工細節上，那一定要選貴的。

這裡所付出的溢價並不是針對於品牌，而是在酒店完工投入經營後，出自未來的維修和維護成本上，這纔是最關鍵的。

他舉例，自己曾任職一家國際五星級酒店，彼時覺得酒店運營一年下來維護成本太高了，但後來跟國內一家五星級酒店品牌一對比，這家國內品牌一年僅維修費就比國際五星品牌的維修+維護總價還要高，問題就出在了前期施工，國內這家酒店5年時間的設備更換率能達80%，跟重裝一邊也沒差多少了。

談到這裡他直言，現如今酒店投資難，並不是酒店生意本身難做，而是針對於投資人要關注的細節問題實在太多了。就只說施工這一個環節，不懂工程，不懂用料，就不知道會埋下多少“坑”。現在很多所謂高星品牌，牆壁也都改用壁布，眼下看是節省了成本，後面可能就是一系列的隱患問題和附加成本支出。

03 酒店紅利期早已結束 想入場請先想明白這三個問題

值得關注的是，今年酒店行業投資活躍度有顯著的提升。來自奧維雲網（AVC）監測數據顯示，2024年上半年新開業酒店2.3萬家，接近2023年全年開業門店量的59%，並預測2024年酒店年均增量加存量翻新的客房總規模或將接近400萬間。

但作爲見證了中國酒店投資市場不同週期變化的資深投資人，張健健與王季都認爲，屬於酒店行業的投資紅利期早已經結束。

相較於當下，2010~2017年纔是真正屬於酒店投資人的黃金期，那時候作爲投資人業主對於物業租金也沒什麼概念，投一家酒店的整體成本也沒那麼高，但住宿需求增長很猛，基本是屬於開一家店就能躺着賺錢的狀態，快的項目投資回報週期18個月就能回本，慢的30個月也差不多。但現在，這樣的回報週期想都不敢想。

現如今投資酒店不僅前期成本飆升，後續經營的各種成本，特別是人力成本同樣猛增，不同品牌門店越來越多，競爭越來越“卷”，從價格戰一路升級爲品牌之間的服務標準之戰。

從最初給客人提供一間乾淨的客房，舒適的牀就可以，到現在早餐要講品質性價比，進門遞上一杯茶，離店要給一瓶水，健身房、洗衣房、睡眠房等等等等，說到底都還是要投資人來承擔的附加成本。但不“卷”也沒辦法，行業裡大家都做的時候，不做就會沒生意。

而對於那些還在觀望想要投資酒店，又或者已經入局但是沒什麼經驗的投資人，作爲過來人的王季給了一個很衷懇和實用的建議，就是在考慮到底要不要投資一家酒店的時候，不妨自己先想明白三個問題：

第一，人準備好了嗎？是不是真的有可以和你一起研判所選城市、所選地址、所選物業可以不可以做酒店，懂行的專業人士，是不是能幫你清楚調研市場，分析對手，捋清未來？

第二，錢準備好了嗎？近兩年市場大趨勢是經濟下行，而投資酒店又是一門長期生意，雖然如今很多租賃物業會有6個月免租期，但對於酒店從投資改造到後期經營爬坡，是一個漫長的過程，影響進度的往往都是資金問題，是不是有足夠的能力解決？

第三，物準備好了嗎？這裡的物，是指作爲投資人是不是有把控產品品質和進度的能力，如果自己沒有是不是有專業的團隊能幫自己去把控；其二還有對加盟品牌的選擇，很多投資人會犯的錯誤是投資選品牌依靠的是個人喜好，並沒有真正去了解品牌背後是不是具備人力資源，供應鏈體系，產品質量把控等賦能能力。

而瞭解品牌實力和背後系統的支持能力，他最常用的方式之一就是選擇項目城市同品牌酒店最偏遠的一家，去跟門店店長聊一聊，幹了多久，換過多少次店總等等。店長是品牌人才儲備的最重要一環，加盟一個品牌如果人才這一環都替業主解決不了，那其他運營體系問題、標準化問題以及渠道問題，也不必抱有太大期望了。

張健健也表示，投資人和品牌方的合作應該是一場雙向奔赴，雙方都應該拿出足夠的真誠和信任，哪一方不坦誠不信任，那麼這場攜手都不會長久，更不會有雙贏。