香港樓市迎“撤辣”後最差週末，5月成交掉頭向下

火爆了兩個月的香港樓市，在5月份出現了降溫的跡象。

香港中原地產披露的數據顯示，上週末（5月26日—27日）一手市場錄得約67宗成交，按周跌約73%。這也是香港樓市全面“撤辣”以來表現最差的週末。

事實上，進入5月以來，“撤辣”帶來的市場興奮度就逐步減弱。根據利嘉閣地產研究部資料估算，最近一週全港50個指標屋苑共錄得1025組客戶在週末看房，較上週的1030組減少0.5%。這已是連續三週在逾千組客戶邊緣徘徊，整體表現平穩偏淡。

成交數據也佐證了市場走淡。香港中原地產數據顯示，截至5月22日，5月份一手錄得1198宗成交，成交額約181.9億港元。

該機構預計，5月全月將錄得約1800宗成交、合計265億港元，這一表現將較4月的3624宗及424.0億港元，分別大減50.3%及37.5%。

不過，香港房地產從業者並未因5月樓市的明顯下降而感到悲觀。

有在香港本地從事中介業務多年的業內人士向第一財經記者表示，當前的市場走勢是在預期內的，“撤辣”政策之下，短期內一定會見到成交量上漲，有不少等了很久的投資者或者非港人會進入市場，但熱度不會維持太久，當前的樓價不是普通市民能夠購買的，而且香港經濟也需要時間修復。

上述業內人士，接下來市場預計會維持月均30-40宗成交的水平，除非有新樓盤開售，同時預計樓價不會出現大跌。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑也認爲，香港“撤辣”三個月，一手市場已售出逾7000個單位，套現近900億元，樓市現需喘息回氣，步入正常化。

自2月底香港政府宣佈全面撤銷樓市“辣招”，香港樓市得到了極大振奮，從3月起，新盤成交量接連大幅上揚。

據美聯物業研究中心數據，3月份，香港一手成交錄逾4100宗，按月急升14.6倍；至於金額錄逾420億元，按月增加近11倍。4月份的一手市場也持續向好。香港中原地產數據顯示，4月全月，香港一手市場共錄得約1852宗成交，雖比3月份減少，但與“撤銷”前1月及2月份僅447宗及275宗比較，仍增加好幾倍。

這期間，有開發商大幅降價以求快速出貨，尤以李嘉誠創辦的長實集團爲典型。該公司旗下的黃竹坑站港島南岸Blue Coast3B期、新界西北地區洪水橋的住宅項目“#LYOS”、 位於沙田半山傳統豪宅地段的名日·九肚山等多個新盤均折價出售，降價幅度基本都在20%-30%左右。

打折策略也是效果突出。Blue Coast首輪發售賣出超400夥，套現近75億港元，創下2013年4月以來新盤單日套現金額新高；名日·九肚山截至4月21日共售出194夥，套現逾29億港元。

陳永傑表示，自政府2月底宣佈全面撤辣後，一手去貨量比預期快，連帶部分銷售多年的貨尾盤也都賣出。

截至4月底，開發商已售出約6044宗新房，相當於平均1個月賣約3000夥，這兩個多月的驚人銷量，約爲2023年全年約10790宗成交的56%。而4月份成交量仍達1800宗，屬旺市水平。

成交量大幅上揚的同時，香港樓價也有企穩的跡象。根據香港差估署公佈的最新樓價指數，3月份報305.7點，按月上漲1.06%，結束了此前10個月的跌勢；4月份報308.7點，按月上漲0.29%，連升兩個月，累計上漲2.08%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，香港樓價連升兩月，反映出了“撤辣”效果，其中4月份樓價升幅顯著收窄，是受到新盤低價開售搶灘所拖累，使得二手業主難以保持叫價，部分心急的業主則需要相應的降價賣樓，從而促使二手樓價受壓。

陳海潮預計，接下來公佈的5月份樓價將會橫行，6月份甚至可能會倒跌0.5%，令第二季度的樓價出現0.21%的輕微跌幅，即上半年樓價恐要累跌1.33%，暫時難扭跌勢。

至於下半年香港樓價走勢方面，陳海潮認爲，主要留意三大因素，其一是美國息口走勢，到底何時可以實現降息；其次是新盤定價，到底是持續低開，還是可以慢慢加價；再者是專才/高才來港入市置業的力度。“如上述三大因素均向好，全年樓價仍然樂觀可以有升幅，否則最多隻能平穩，甚或延續過去兩年的跌勢。”

陳永傑則相對樂觀。他認爲，未來香港樓市走向還看美國息口及內地經濟，其中美國利率幾乎可以肯定將向下調，問題在於何時開始減息，而內地經濟復甦理想，本月更推出多項樓市救市措施，令港股一度升穿19000點，相信在中央大力支持香港經濟的大前提下，香港經濟氣氛回覆，對股樓皆有幫助。