“撤辣”後香港樓市快速活躍，本地發展商預判後市增長空間

剛剛過去的週末，香港迎來了一波又一波熱情的購房者。中原地產提供的成交數據顯示，在3月2-3日的兩天裡，香港一手市場成交達452宗，環比上週末的24宗成交增長近18倍。3月5日，記者所在一個香港購房羣中，已有四組來自內地的客戶赴港看房。

購房者的如此熱情源於港府的全面“撤辣”。 2月底，香港特區政府財政司司長陳茂波宣佈，特區政府決定即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

時隔14年，香港樓市進入“零辣招”時代。這一新政大大降低了香港購房門檻，當地人買房的印花稅稅率從7.5%減少至1.5%，內地人在港買房的印花稅稅率亦明顯下降，與撤辣前相比，相當於打了九折。

在此之前，香港樓市已深度調整兩年有餘，近期的樓價已回調至2016年年底的水平。業內認爲，當前的新政有助於加快樓市復甦，恢復市場信心。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認爲，樓市全面撤辣，將有助市場迴歸正常流通量，今年第一季度將迎來成交量的小陽春，按季度有望增長7成。

也有多位受訪業內人士認爲，短期內香港樓市將得到提振，積壓的需求會得到充分釋放，但長期來看，影響投資者入市的經濟發展、樓價價格展望等因素尚未得到有效解決，市場預計將逐漸恢復平穩。

立竿見影

與內地以限制資格等方式打擊炒房的手段不同，香港對樓市的調控以徵稅爲核心措施，也即當地所謂“辣招”。

2010年以來，爲打擊房地產炒作行爲，抑制房價過快上漲，特區政府陸續推出了一系列樓市辣招，包括額外印花稅、買家印花稅、新住宅印花稅等，以打擊短期炒賣活動、遏抑外來需求、減少投資需求等。

不過，隨着美國接連加息、疫情等多重影響，香港樓市自2021年下半年進入調整期，並持續至近期。據香港差餉物業估價署2月27日公佈的數據，今年1月，香港樓價指數跌至306.4，是2016年10月以來最低，按月跌幅擴大至約1.6%。

這一期間，特區政府曾在2023年10月局部調整“辣招”，但效用並不十分明顯。直至2024年2月28日，辣招印花稅全面撤銷，樓市辣招正式成爲歷史。

而這一新政大幅降低了香港購房門檻。據美聯物業測算，對於內地買家或公司買家，在撤銷辣招之前在香港購買物業需要繳付樓價共15%的買家印花稅和新住宅印花稅，撤辣後只需繳付從價印花稅，視物業價值需繳的稅費由100港元到樓價的4.25%不等。

以1000萬港元的物業爲例，非本地買家現在只需要繳付37萬港元從價印花稅，較原先辣稅共150萬港元，節省了113萬港元。假若非本地買家或公司買家購買一間價值1億港元超級豪宅，原先辣稅共1500萬港元，現時更可節省1075萬港元的辣稅，只需要繳付425萬港元的從價印花稅。

記者從一家開發商處瞭解到，“撤辣”後成交的一位客戶購買了一套面積約1300尺（套內面積130平方米左右）的房子，“撤辣”前該客戶需交印花稅15%，如今則只需交4.25%，省去10.75%的稅，摺合近500萬港幣。

在如此利好政策之下，衆多買家的眼光再度聚焦於香港樓市，業內人士認爲，此舉將促進未置業人士、投資者和內地買家迴流香港市場。在“撤辣”之後兩三天內，很多“衝香港羣”迅速滿員，記者所在的一個內地購房羣中也已有多組客戶前去香港實地看房。有香港當地中介透露，新政後僅兩個小時，就有12套房成交。

記者從龍湖方面瞭解到，“撤辣”當日，該開發商在香港的高端項目即錄得成交2套，總價近1億元。據項目相關負責人介紹，“撤辣”當日成交客戶中一位是內地買家，直接享受到了香港新政策利好；另一位則是香港永居買家，擔心新政之後很多內地買家過來香港買房，自己中意的房源被搶的同時房價擡升過快，來項目後立刻出手購買了1000多尺4房產品。

一片熱潮之下，香港樓市在過去的幾天裡確實迎來顯著的小高峰。中原地產提供的信息顯示，自2月28日至3月3日的五天時間裡，香港樓市一手市場錄得近590宗成交，是2月全月約276宗的1.1倍，市場整體活躍度提升明顯。其中，長沙灣Belgravia Place在週末兩天銷量更是達到約138夥。

業內普遍看好本次新政的影響。恆隆地產向第一財經記者表示，對香港特區政府撤銷住宅物業若干稅項的措施表示歡迎，並相信撤辣能迴應市場需求，減輕置業成本，刺激交投，並有助香港整體經濟發展及提振市場信心。

新鴻基地產方面也向記者表示，“撤辣”公佈約一個星期，還需要更多時間觀察市場反應，但總體而言，新鴻基地產相信全面撤銷樓市辣招，可令樓市成交量增加，活化市民的換樓鏈，同時令首次置業者有更多選擇，最終加快樓市復甦，恢復市場信心，令樓市健康發展。

能持續多久

儘管對香港樓市蠢蠢欲動的購房者頗多，但能對此番撤辣政策做出快速反應的，仍是關注當地市場並有實際購房需求的人士。

有對香港樓市較爲熟悉的業內人士向記者分析，目前出手的一般都是本來就在香港有業務、有工作留學生活，或者原本已有投資移民計劃的人，較少臨時從內地過去買房的人。這其中的一個主要原因是資金“轉出去”的問題。

根據《個人外匯管理辦法實施細則》規定，境內個人每年享有等值5萬美元的結售匯便利化額度。但這也意味着，若想通過該方式在香港實現購房，往往需要幾年的時間才能實現。

在香港生活工作過多年的Lisa（化名）來自內地省份，2020年左右曾籌劃過在港買房。她告訴記者，對於普通的個人購房者，在香港買房通常有全款和貸款兩種方式，若要全款的話，就需要將內地的資金轉到香港，由於相關規定的限制，就需要採用螞蟻搬家的方式漸次轉賬。若採用貸款的方式，購房者則只需要準備首付，一般爲房款的10-30%，餘下的資金到銀行進行按揭。

另據上述業內人士介紹，內地購房者還可通過開公司進行大額投資等方式，可實現投資移民，獲取香港身份、進行房產投資等。

基於此，在香港做房產代理已有約6年時間的Daniel（化名）向記者表示，短期內會見到樓市成交量的回升，成交會好於2023年，但這個熱度不會維持太久。

他認爲現時入市的是一羣等了很久的投資者或者非香港本地人，當下的香港樓價並不是一般普通市民能夠買入的。“香港經濟需要時間去修復，所以樓市也會慢慢地平靜安穩下來。”

一位身處香港長期觀察房地產行業的資本市場人士也認爲，短期內新政策有助於需求增加，部分非香港本地、海外、已在港有物業的人士或者有意願、需要購買多套房產的人士會出手，但對於經濟、樓市價格展望、按揭貸款負擔、工作能否穩定等一系列結構性問題仍然存在，並影響着市民的購房需求增長，也讓投資者對當前是否是真正的入市時機有所擔憂。“這些不是‘撤辣’政策就能解決的。”

上述資本市場人士指，有樓價上漲的預期就會有買家，對於投資者來講，當前按揭成本高過收租的回報率，買樓出租獲得的租金還不足以覆蓋按揭成本。

不過，業內也有觀點認爲，香港樓市後續仍有支撐力。新世界發展行政總裁鄭志剛就認爲，全面撤辣以及金管局放寬按揭貸款政策等系列措施能有效打通換樓鏈，釋放市民購買力，並吸引投資客重新入市。

鄭志剛認爲，市場一直都有強勁剛性需求，當前的政策幫助好多中產家庭，無論是上車或者換樓客，儲備了長時間的購買力將獲釋放；同時，以“高才通計劃”爲例，現在政府已批出十四萬宗申請，約十萬名人才已來港，當中六成爲已婚人士，其中很多是舉家來港，暫時租樓居住，當安頓好後，便會買樓在香港落地生根，成爲樓市新的剛性需求，全面撤辣會吸引他們提早入市。

此外疊加美國加息週期接近尾聲、香港租金有所回升等因素，業內對樓市表現也有較好預期。鄭志剛預計，這次全面撤辣，相信交投有至少4至5成升幅，“市場仍然有不少單位供應，所以樓價未必會有大升幅，但交投應該會活躍起來”。