西安樓市怎麼了？新房價格領漲全國，二手房卻在跌

西安樓市兩極分化的情況仍在繼續。

8月15日，國家統計局發佈了7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，70城商品住宅銷售價格環比下降，同比降幅整體略有擴大。與整體下行趨勢不同，西安新房價格吸引了不少目光。

具體來看，今年7月，西安新房環比增長0.2%，漲幅與上海並列全國第一；同比增長3.4%，漲幅位列全國第二。

不同於上漲的新房，西安二手房價格仍在下行。數據顯示，今年7月西安二手房價格環比下跌0.6%，同比下跌5.9%。從前7個月的情況來看，二手房同比降幅一直在擴大，環比降幅則從5月份開始有所收窄。

那麼，西安新房價格逆勢上漲有何原因？這座城市有何特殊之處？二手房價格下行，又說明了什麼？

新房價格多次領漲

早在2021年9月，盧女士一家就已奔波於各大樓盤之間，只爲找到一個合適的學區房，以便孩子將來入讀小學時能享有優質的教育資源和學習環境。

那時的西安，正值樓市的火熱時期，新房單價攀升至1.5萬元/平方米左右。受房價高企以及限購政策的約束，盧女士不得不將購房的視線轉向市區邊緣地帶。“買一套稱心如意的房子並非易事，不是價格太貴，就是地理位置太偏僻。”盧女士告訴時代週報記者。

就這樣，盧女士看房過程持續了兩年之久。在這期間，她親歷了全國樓市政策的調整，包括逐步放開限購政策、降低首付比例以及教育資源重新分配等。在這一系列利好政策的支持下，盧女士的購房計劃終於提上了日程，於今年7月份買了新房。

在多重政策的指引下，市場情緒確實得到了提振。統計數據顯示，除了5月份環比下降0.1%之外，西安新房價格在今年1-4月及6、7月份均上升態勢，且多次領漲全國。

除此之外，諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪告訴時代週報記者，西安新房價格之所以能增長，不排除與近年來西安城市地位及人口吸引力提升有一定關係，人口的增長直接帶動了住房需求的增加。

作爲教育重鎮、老工業城市，西安的人口吸引力的確很強。

截至2023年末，西安市常住人口達到1307.82萬人，相較於上一年度增長了8.23萬人，人口增量位列全國第七。從人口構成來看，在出生率普遍降低的背景下，西安的人口增量多爲流入人口。

深究其後背原因，一方面源於西安放寬了戶籍政策，另一方面也與當地的經濟發展緊密相關。

戶籍政策方面，自2017年以來，西安曾多次放寬落戶條件，特別是針對全國範圍內的在校大學生，實施了僅需學生證和身份證即可在線完成落戶手續的政策，這也被不少人稱爲“史上最寬鬆戶籍政策”。隨着落戶門檻不斷降低，2017年和2018年，全市淨遷入人口達88.79萬人。

河海大學區域經濟研究中心主任劉奇洪告訴時代週報記者，目前西安的產業除了新能源汽車外，電子信息和太陽能光伏產業同樣突出。“因此，產業的聚集會創造大量就業機會，進而吸引人口遷移，爲西安的房地產市場提供了持續且穩定的購房需求。”

然而，人口流入所推動的住房需求增長，僅是西安房地產市場活躍的其中一個因素。關榮雪還認爲，從土地供應來看，這幾年西安地價一直處於上漲態勢。隨着地價上漲，使得一級市場傳導到二級市場的動能更爲顯著。

二手房市場情緒低迷

有別於增長的新房價格，西安二手房價格卻在下行。

數據顯示，今年7月西安二手房價格環比下跌0.6%，同比下跌5.9%。從前七個月的情況來看，二手房價格同比降幅一直在擴大，環比降幅則從5月份開始有所收窄。

不止西安，70城房價最新數據顯示，7月份二、三線城市的二手房價格同比均在下跌。“不過，這也基本上符合二手房的供求關係，即二手房本身處於一個持續性和全面性的價格調整階段，下跌本身也是供求關係不斷調整的結果。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴時代週報記者。

關榮雪則認爲，不排除在新房供應充足、品質提升的情況下，二手房市場面臨一定競爭壓力，業主不得不選擇降價出手。這也意味着，二手房市場存在“以價換量”的現象。

然而，即便是價格降低疊加政策的加持，在不少業內人眼中，西安二手房的流通性仍然不佳。

據西安房地產銷售馮先生觀察，今年1-7月，西安二手房市場上僅有10%左右的樓盤流通性較好。這部分樓盤主要分佈在教育資源豐富地區或知名學區周邊，以及交通設施完善的區域，而購房者也是以剛需和適量改善型用戶爲主。

“以前，保守估計，西安二手房的月成交量都在9000-12000套，現在一個月的成交量基本在7000套左右，能夠明顯感覺到八成以上的客戶觀望心態較重。”對於購房者普遍持觀望心態的原因，馮先生表示，部分購房者的經濟能力不足、以及對房價未來走勢的不確定性是主要因素。

安居客數據顯示，8月份，西安二手房均價爲12970元/平方米。“在全國範圍內，雖然西安二手房價格處於中等水平，但從收入來看，絕大多數人的月薪在4500元左右，即使夫妻雙方均爲上班族，其總體收入仍不足以輕鬆應對高昂的房價”。馮先生說道。

對於接下來西安的房地產市場走勢，他認爲，至年末西安的二手房市場可能持續呈現疲軟態勢。相對而言，新房市場在短期內可能會維持現狀。但若從長遠角度來看，在西安人口密度高、商業繁榮、配套設施完善的區域，新房市場會相對火熱。

值得注意的是，關榮雪認爲，西安新房價格長時間的持續性上漲會擠壓部分購房者的購買力，而二手房市場的疲軟也可能會對新房市場產生一定的影響。因此，預計後續房價走勢將以“穩”爲主。

本文源自：時代週報

作者：阿力米熱