未來房地產行業怎麼發展？三中全會指明瞭方向

7月21日，《中共中央關於進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》（以下簡稱爲“《決定》”）正式發佈，其中第44條內容給房地產行業的未來發展指明方向，涉及房地產發展新模式、“市場+保障”雙軌制供應體系、因城施策、房地產融資、房地產稅等諸多層面。

《決定》指出，加快建立租購併舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪羣體剛性住房需求。支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。完善房地產稅收制度。

易居研究院研究總監嚴躍進認爲，房地產政策內容是放在“健全保障和改善民生制度體系”的大框架下進行的，這意味着相關政策要從民生的角度思考新一輪工作，尤其是要從人民最關心最直接最現實的利益問題入手，包括購房、房價等。後續更是需要研究新一輪改革時期老百姓住房民生的新訴求和新需要，立足需求，謀劃發展。

對於未來的住房制度，《決定》首先明確，要“加快建立租購併舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式”。在嚴躍進看來，新一輪行業發展中最核心的住房制度即爲“租購併舉的住房制度”，該制度預計將貫穿新一輪房地產發展的整個週期；而要積極推進該制度，房地產發展新模式也需要積極推進。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，打造租購併舉的住房制度，寫入了十九大、二十大的報告中，是我國新時期住房制度發展的方向，也是房地產新模式框架中住房供給側改革的主要內容。目前來看，住房需求的主體是新市民、年輕人、外來人口，其中也有工薪階層和人才羣體。他們居住的模式，就是先租後買。

近年來，租購併舉的住房制度已見雛形。李宇嘉表示，當前熱點城市規模化的租賃住房供給佔到近3成，租房可以落戶、享受公辦教育已經在熱點城市落地。

如何構建一個更符合當前市場需求的發展模式？《決定》強調，要“加大保障性住房建設和供給，滿足工薪羣體剛性住房需求。支持城鄉居民多樣化改善性住房需求”。

有房地產行業資深分析師指出，《決定》強調“保障性住房供給”，並且保障房供應對接到工薪羣體剛需，也意味着商品房未來更多對接改善性需求。同時，強調“多樣化”+“改善性”住房需求，這就明確，未來不是保障房單軌制，而是“市場+保障”雙軌制供應體系，其中商品房產品需要面對多樣化的改善性需求，也對應過去一年多政府不斷強調的“好房子”。

對於當前各地的政策調控力度，《決定》也表示，“充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策”。

李宇嘉認爲，這一賦予各城市政府房地產市場調控自主權，這是完善中央和地方在調控房地產方面的權責分配、實現權責對等，這是提高治理能力的體現。也就是說，將調控的權力給到地方，也將穩定房地產的責任賦予地方。在城市分化、區域分化，購買人羣差異化的當下，地方需要在自主權的前提下，落實因城施策，才能將房地產管理好。

值得一提的是，《決定》還專門提及，“允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。”

業內認爲，這或許意味着，後續各城市對於限購政策和普宅認定標準將進一步放鬆。有房企內部人士指，取消或調減限購、取消普通住房標準等兩點，其實大部分城市已經執行了。

在58安居客研究院院長張波看來，一線城市是否會放開限購，還是取決於政策導向、市場供求關係、經濟發展狀況等多種因素的綜合作用。除一線之外的城市取消限購，或者實質性取消限購將是較爲確定的，一線城市由於經濟基礎雄厚、人口密集、市場長期潛在需求量大等特點，當下全面取消限購的可能性相對較小，但未來隨着政策調整和市場變化，一線城市包括北京、上海逐步放寬限購政策將是個重要趨勢，如放寬購房資格、降低社保年限等。

而對於取消普通住宅和非普通住宅標準，也將是房地產市場調控的一個重要方向。

張波認爲，從三中全會報告的方向來看，滿足多樣化的改善需求是一個重要的方向，而取消普宅標準本身也是通過政策調整，將改善需求和首次剛需在稅費方面進一步拉齊，並給予同等的保障。從這一趨勢來看，未來對於改善需求在稅費層面的政策有望和首套剛需保持同步，更好在需求層面進行綜合平衡考慮。

上述房企內部人士認爲，取消普通住宅和非普通住宅標準，從之前提的雙軌制來看，還是從鼓勵改善性住宅角度提的，這樣相當於提高房地產行業門檻，有利於減少供應量、提振購房者信心，起到維護市場中長期的穩定作用。

近年來，由於新房交付問題，業內不時涌起關於取消預售制、推行現房銷售的討論。《決定》也提及，“改革房地產開發融資方式和商品房預售制度”。

上述房地產行業資深分析師認爲，《決定》中使用了“改革”一詞，而非“取消”，說明未來更多將是體系性的政策制度的調整，而非簡單地取消；其次，將融資方式和預售制度放在一起討論、一起改革，說明融資的改革和預售制度的改革將是配套的、並且協同的。

在李宇嘉看來，融資方式意指，全面落地白名單融資協調機制，即加強金融和住建兩個部門在房地產政策上的“一致性”，實現住建部門對房地產監管的職能，也滿足房地產項目的合理融資，還能最大程度降低金融風險。

李宇嘉認爲，在全面落地白名單融資協調機制後，只有合規項目才能獲得融資，而且合規項目一定能獲得合理的、足額的融資，通過預售高週轉的必要性也下降了。未來鼓勵現售房開發，預計會在土地出讓、規劃報建、融資和交付等方面有扶持政策。預售向現售轉型，也是房地產新的開發模式。

另有房地產行業分析師指，融資總量管理、三道紅線、“雙集中”等各種融資政策改變就是告別房地產“三高”模式，逐步推進現房銷售。

對於牽動不少購房者神經的房地產稅，《決定》也再次提及，“完善房地產稅收制度”。

不過，業內並不認爲，該提法意味着立刻將開徵房地產稅。上述房地產行業資深分析師指出，房地產稅收制度不是特指房地產稅，房地產相關稅有10多個，包括營業稅、契稅、土地增值稅、城市維護建設稅、房產稅、個人所得稅、企業所得稅、印花稅等。同時，本次強調“完善”，而非此前用的“推進立法”、“做好試點”等，可能包含的房地產稅收制度的改革內容也會更爲全面。

整體而言，華泰證券認爲，三中全會對地產的表述是一箇中長期的表述，不是當下就要立馬實現的。整體來看，所有內容都是已經在做和可預見的，沒有超預期的部分。短期而言，需要進一步推進因城施策來穩定市場，中長期而言，市場穩定之後，現房銷售制度和房地產稅需要關注。