土地交易又加溫？ 賴正鎰：政府不能帶頭炒地又甩鍋建商

中市府公告標售13、14期重劃區抵費地，爲近年規模最大一次抵費地標售案。鄉林不動產研究室提供

臺中市政府公告標售13、14期重劃區抵費地，但其中部分土地竟高於市價二至三成，鄉林（5531）集團董事長、全國商總主席賴正鎰今(26)日表示，土地交易有加溫，但政府不能帶頭炒地皮又甩鍋給開發商。

房市在去年底拉尾盤，土地交易熱度也開始加溫，臺中市地政局近日公告3萬坪臺中精華區市地重劃抵費地標售案，將於3月7日開標，底價超過200億元的土地標售受市場關注。

開發商發現，原本去年底土地價格已有鬆動降價，但今年以來土地又起漲，連臺中市政府3月即將標售的13、14期重劃區，部份抵費地底標價，竟高出周邊近期交易價格的二成以上、令人咋舌。

對此，賴正鎰指出，公有土地標售價格往往具有定錨效應，能不能順利脫標甚至溢價，市場願不願意買單，當然要等標售結果揭曉後才知道答案，但此次抵費地標售的底價一坪動輒八、九十萬元，更有97萬元以上，已經接近百萬元，難怪有市議員出面抨擊淪爲帶頭炒作之嫌。

賴正鎰認爲，政府不能夠帶頭炒地皮，墊高了房價成本，最後卻把房價高漲的污名，甩鍋給業者，這對房地產業界極爲不公平。

鄉林不動產研究室指出，根據內政部統計2023年全臺土地交易總面積6,807萬坪，比起2022年的7,276萬坪，雖減少6.5%，但六都之中新北、桃園及高雄等三都土地買賣移轉面積大幅成長。

鄉林不動產研究室說，受到信用管制政策限縮建商購地貸款成數，以及政府持續打房政策影響，加上營建成本水漲船高，過去二年土地市場交易平淡。不過，隨着房市交易在去年下半年反轉向上，又讓建築開發商購地信心大舉回溫。

去年六都之中土地交易最熱爲高雄市的978.7萬坪，土地買賣移轉面積較前一年增加16%；桃園市年增率9.5%次之，新北市811.8萬坪、年增率5.5%居第三，而土地交易面積減少最多則是臺南市，年減率逾18%。

商仲業者也統計，自2019年以來的近五年內，前三年每年大型土地交易規模都超過1,500億元，2022、2023年則腰斬至600億元左右，不過今年開春以來短短一個多月，大型建商像是國泰（2501）、永信（5508）、全坤建（2509）、皇普（2528）、亞昕（5213）等建商均有購入新土地，土地交易熱度顯著上升。

鄉林不動產研究室表示，臺南市去年10月標售14筆麻豆工業區抵費地進帳5.5億餘元；12月農地重劃區抵費地及零星集中土地標售，42筆有62封標單參與投標，順利標出27筆；農業區土地標售脫標率都可以達到近65%，遑論都市計劃區內土地標售，就更加吸睛。

臺中市地政局在農曆年後發出13期與14期市地重劃抵費地標售案公告，地政局經評議定出的底價，包含123筆地號共計約3萬坪精華土地，標售底價逾204.6億元，市場人士認定，是近年規模最大的一次抵費地標售案。

但是開發商對地政局公告訂出標售底價，都認爲這次標售底價，已是市場交易價格的高標，甚至比市價還要高，簡直是刷出過去標售重劃區抵費地的新高紀錄，對於業界譁然的聲音，市政府地政局也公開解釋說「這是貼近市價與附近土地成交行情。」

賴正鎰舉例說，13期昌明段座落文心南路與三民西路口的第一之三種住宅區地號210、216地號二筆抵費地，標售底價每坪90.58與97.19萬元；以及文心南路、龍富二路附近的256地號抵費地，標售底價每坪95.21萬元，每坪九字頭高出附近在去年平均成交行情65萬至73萬元的二至三成，真的讓業者覺得錯愕。

他說，業界看好13期大慶市地重劃及第14期美和莊市地重劃區，原本就是臺中這兩年來的新興潛力熱區，抵費地涵蓋臺中市南區、南屯區及北屯區熱門商圈及住宅地段，當然大部分建築開發商都感興趣，尤其是原本就在周邊已插旗卡位的建商，更可以作爲原本購入的基地整並之用。

他認爲，財政部本月16日剛宣佈全面下修「豪宅稅」課徵標準，此豪宅稅門檻下修被視爲是囤房稅2.0後、2024年政府打房新舉，但另一方面公有地標售又帶風向創新高，把原來的天花板價變成地板價「坐地起價」，等於是左手打房、右手帶頭炒作。

他擔心，公部門標地聯合哄擡地價，那未來開發商購地勢必要付出更高成本，這些成本也會再度墊高房價轉嫁給購屋大衆，房價在通膨及土地、工料雙漲推波助瀾下，真的是不漲也難，究竟誰纔是炒房元兇呢？不能總讓開發商背黑鍋。

2022至2023年六都土地買賣移轉增減概況。資料來源：鄉林不動產研究室