四箭齊發！樓市強力金融支持重磅官宣

繼9月24日，央行、國家金融監管總局等部門公佈包括降息降準、降存量房貸利率等在內的多項房地產利好政策後，中國房地產市場重量級金融“組合拳”終於落地。

9月29日晚間，央行會同金融監管總局連發四項穩地產政策，包括引導銀行降低存量房貸利率、統一房貸最低首付比例至15%、延長部分房地產金融政策文件的期限、優化保障性住房再貸款政策。

綜合市場分析來看，“四支箭”對房地產市場以及中國宏觀經濟均將產生積極影響，有助於穩定經濟增長預期，提振市場信心。

存量房貸利率下調落地

隨着新老房貸利率“矛盾”不斷積累擴大，降低存量房貸呼聲漸起。

在穩樓市政策方面，此次最受市場關注的內容是降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例。

央行宣佈，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。

同時，央行發佈通知，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一爲不低於15%。在全國統一的最低首付比例基礎上，中國人民銀行各省級分行、國家金融監管總局各派出機構按照因城施策原則，根據轄區各城市政府調控要求，自主確定轄區各城市是否設定差別化的最低首付款比例政策，並確定轄區各城市最低首付款比例下限。

第一財經從央行獲悉，截至7月末，全部存量房貸加權平均利率約爲4.06%。2024年前8個月，全國新發放房貸平均利率爲3.61%。

《關於批量調整存量房貸利率的倡議》明確，10月31日前將LPR（貸款市場報價利率）加點幅度高於-30BP的存量房貸加點幅度批量調整至不低於-30BP。調整後，存量房貸利率將降至約LPR（3.85%）-30BP=3.55%，略低於2024年前8個月全國新發放房貸平均利率水平（3.61%）。調整後，利率較調整前的4.06%降幅約0.5個百分點，預計降幅爲平均值，具體到每個合同將各有不同。

一位權威市場專家對第一財經表示，如果考慮到央行政策利率下調0.2個百分點，10月21日LPR可能跟隨下降，在貸款重定價後，調整後的存量房貸利率水平還將明顯低於3.55%，大幅節省房貸借款人的利息支出。

以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸爲例，假設該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節約借款人利息支出每年約5600元。

中國民生銀行首席經濟學家溫彬表示，與2023年9月存量房貸利率調降政策相比，本次政策在適用範圍和調降幅度上均有所加強。其中，適用範圍未區分存量首套和二套，因此適用於全部存量房貸市場規模；調降幅度爲平均下調50個基點，超出此前因城施策下針對加點幅度的調整。本次調降存量房貸利率政策，預計將緩解“提前還貸潮”。以“價降”換“量穩”，有助於穩定銀行資產規模，同時增強居民端消費活力。

上述權威專家表示，批量調整完成後，預計存量房貸利率下降將減少銀行利息收入約1500億元。但新老房貸利差收窄後，提前還貸會明顯減少，有利於銀行穩定貸款規模，提高貸款質量。

穩地產政策“輪番轟炸”

除了存量房貸外，央行組合拳還調整了5月份創設的3000億元保障性住房再貸款的資金支持比例，由原來的60%提高到100%，增強對銀行和收購主體的市場化激勵。

5月17日，央行宣佈設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

中指研究院認爲，此舉有助於提升商業銀行貸款規模，對於地方收儲將產生一定積極帶動。此外，提高再貸款出資比例也可以降低國企收儲成本。

同時，將年底前到期的經營性物業貸款和“金融16條”兩項政策文件中，有適用期限的，將適用期限延期到2026年12月31日。

東方金誠首席宏觀分析師王青認爲，這些政策將顯著加快各地收購存量商品房用作保障房的進度，緩解商品房市場庫存壓力。各地將着力落實城市房地產融資協調機制，房企信貸融資來源將保持持續改善勢頭。