獸爺丨巨輪原地掉頭
印象中，也是國慶前的一個下午。
我迷迷糊糊犯秋困。微信電話響了，對面一家在虹橋的房企老闆，一接通，他就說：
我懵逼了。老闆把一張照片發給我。一個空蕩蕩的會場，幾個服務員正倒水。照片最顯眼的，是會場屏幕與側牆，都寫着三個巨大的紅底白字：
滿屏“活下去”的會場，不是當下，而是2018年萬科的秋季季度會。那是個房地產正烈火烹油的年份：
在2015年樓市去庫存和棚改政策的推動下，2000多萬戶“棚戶區”三四年間被推倒，5萬億棚改投資大水漫灌，中國樓市的水位被迅速擡高。
2014年還在懸崖邊上的地產商，突然盆滿鉢滿；2018年碧桂園賣了近1萬億，恆大5500億，融創4600億。
不過2018年，找不出比萬科更安全的房企：年銷售6000億，有息負債2200億，現金1800億。但那個國慶節前夕，鬱亮說萬科未來三年的目標，都將圍繞“活下去”展開。
其他房企都覺得萬科瘋了。但六年後，回過頭看“活下去”這三個字，感覺異常沉重。
今年上半年，萬科淨虧了98個小目標；那個給我微信電話的房企老闆，也暴雷了；中國樓市，也正經歷商品房市場建立以來：
今年7月，一個調研房地產行業的中央調研組，下來了。
他們調研後發現，雖然幾乎大部分城市的房地產政策應出盡出，但中國房地產的成交量連續多月爲負增長，房價大幅回撤，居民購房信心指數也一直在崩。
他們還發現，樓市下行對中國金融體系形成了巨大壓力。上千億的信託資金無法退出，銀行不管是個人按揭貸款不良率，還是企業貸款不良率，都在上升。
調研過去兩個月後，又一年國慶節的前夕，央行、住建部，還有各地政府，把抽屜裡的工具箱，一股腦都拿了出來。
央行降息、降低存量房貸利率，下調了二套房最低首付比例。信貸政策達到歷史最寬鬆。
廣州徹底放開了限購，北京、上海和深圳也優化了自己的限購政策。如果沒效果，政策應該還在路上。
2008年四萬億之後，最大規模的刺激，來了。
1
這一輪政策出臺的前夕，不管是樓市，還是股市，情緒都到很低迷的階段了。
今年8月底，萬科中報會，沒有了以往的談笑風生。氣氛異常嚴肅。
作爲第一個喊着“活下去”的房企，萬科半年利潤虧損近百億。萬科董秘代表管理層不斷道歉，不斷重申：
不斷道歉的背後，是萬科過去一年巨大的壓力——“活下去”真的太難了。
去年10月中旬，已經感到一絲異樣的萬科，在西安辦了場交流會。鬱亮在會上還表達了樂觀情緒，說樓市短期有壓力，長期有信心：
但交流會開完沒兩天，萬科就被境外機構做空了——H股的賣空率，突然創了歷史新高。恐慌傳導到了債券市場，萬科美元債價格大跌；緊接着，又傳導到了國內市場。
萬科開始做壓力測試。鬱亮發現萬科雖然只有30多億美元債，但傳導到國內，金融機構一恐慌，可能會要求萬科提前還貸，那他們就壓力山大了。
在一篇小作文就能讓一個行業漲停跌停的市場裡，即便萬科這樣四十年曆史的房地產龍頭，但看上去距離暴雷，也只有一步之遙：
鬱亮迅速去和金融機構和股東溝通。隨後，萬科開了一個說明會，作爲大股東的深鐵，及其背後的深圳國資委都表態，將全力支持萬科。深圳國資委甚至說，如有需要：
萬科暫且度過了危機。但今年4月，又一輪輿論危機再次襲向了他們；到了8月底，拼盡全力的他們，交出了一份上市以來最差的中報。
這是必然的。萬科中報說，有146個項目，在過去三年裡價格跌麻了，2021年雙集中時拿的地，也都跌麻了。
孟曉蘇曾說，如果萬科這樣的三好生都出問題，那得看一看：
學校是什麼樣子——今年前三季度，TOP100房企銷售總額爲2.97萬億元。而2021年，這個數字是10萬億。
按這種銷售趨勢看，不管統計部門怎麼努力，今年全國新房銷售的10萬億大關，大概率是保不住的。
學校裡其他好學生是什麼樣子——比如廈門建發，是近幾年少有敢大跨步擴張的房企，今年前八個月的拿地排行榜上，建發：
最新發布的業績公告裡，建發營收327億，同比上升34%。然而，權益持有人應占利潤卻同比減少36%。
最驚人的，是同是深圳國資旗下的深振業，淨利潤降幅爲：
這是深振業二十年來的首次虧損。我看了下原因——2021年，深振業進軍廣州市場，高溢價拿下了位於增城和黃埔區的兩塊地。
一年後，黃埔地塊入市，開盤均價4.7萬左右，但兩年過去，去化只有31%。
增城地塊的入市一拖，就是三年，一個多月前開盤，售價比拿地的樓面價還低，但網籤備案：
這並不奇怪。在一個房價平均跌幅超過四成的板塊裡，已有增城二手房房東免費送房了。
2008年席捲美國的次貸危機，全美實際房價跌幅，是32%。
2
調研組在調研企業的時候，企業其實也在調研調研組。
去年4月，我在上海出差，順便找了上海幾個民營房企老闆聊天，其中也見了文章開頭出現過的虹橋房企老闆。
這位大哥前些年也是ALL IN中國資產的狀態，2022年之後，他是少數幾家不躺平的房企之一。但那一次聊天，他跟我說自己拼盡了全力，但仍是資不抵債：
上個月，以前每天在公司加班的他，跟我說自己處於半休息狀態了——每天就是吃飯、睡覺。房子賣不出去，資產賣不出去，每天睜開眼，就是幾百億的負債，和不斷縮水的資產。
自救了兩年多，他眼睜睜看着自己公司的缺口，越來越大。資產負債表看上去沒有任何修復的可能。他有一次問我：
7月份，我之前說的調研組，從100多家上市房企裡，抽了20家民營房企、10家國企進行了調研，得出了一個結論：
綠營軍和鑲黃旗在懸崖之下，我們都懂。但正黃旗也在懸崖邊，這麼重的話，以前從來沒出現過。
本來想換道菜，結果飯桌翻了。開發商這次終於知道了，有關部門是知道的。
國企的確壓力也不比他小。看看這幾年幫政府託底的平臺公司，就知道了。
武漢去年成交87塊住宅用地，國央企拿走14塊，民營房企拿走9塊，剩下的64塊，都被地方融資平臺公司拿走了。
其中，總價最高的十塊地，只有兩個變成商品房銷售，有一個給國企做了安置房，另一個變成城市更新項目。其他的六個項目，基本沒消息了。
成都2023年拍的住宅用地，現在還有40%沒有動工；南京2023年賣了107塊住宅用地，其中75塊被城投拿走了。這其中至少有一半，沒有動靜了。
以前很多人說，中國房價太高，影響了消費。一鯨落，萬物才能生。
幾輪政策週期疊加下來，終於，中國一線城市房價普遍跌回了2017年，二線城市普遍跌回了2016年。
這幾乎把2015年棚改後的那一輪上漲，吐出了一大半。但房價下跌後，並沒有萬物生。反而之前不是問題的問題，都暴露了出來。
老百姓突然不消費了。
他們70%的錢都在房產裡。房價跌成這樣，資產負債表沒法看，他們怎麼敢消費。
2024年上半年，北京年營收1000萬元以上的餐飲業利潤總額，同比下降88.8%，利潤率低至0.37%。
這意味着賣一萬塊錢，餐廳才掙四十塊錢。而外賣配送從業人員數量，卻同比增長了49.7%。
比北京還慘的，是上海。餐飲利潤率是負的。西貝老闆賈國龍說：
很多房企也躺平了。因爲他們的資產是土地，二線城市地價平均降幅26%，他怎麼還得起債。
今年前八個月，全國房屋新開工面積是4.9億平方米。而2021年，這個數字是13.55億平方米。這意味着，三年時間，新開工可能要跌掉：
這一輪的問題，很大一部分原因，主要來自房地產引起的資產負債表收縮。修復資產負債表，讓大家重拾對中國資產的信心，才能覆蓋掉核心問題。
過去中國只有兩家房企暴雷後起死回生。
一家是綠城，因爲央企中交變成了它的大股東。雖然沒怎麼給錢，但給了信用背書。今年前八個月的拿地排行榜上，綠城花了317億拿地：
另一家，是佳兆業。當年他們老闆郭英成捲入深圳貪腐案，中紀委2015年查封了佳兆業旗下房子和土地。
沒想到風波過去，他們深圳房子和土地漲了一倍。信用等級反而上升了。
9月6日，易剛在上海外灘金融峰會上也說，要把重點放在抵擋通縮壓力上。
據說調研組回去後，也出了個報告，建議有關部門抓緊時間：
3
帶有官方色彩的學者劉世錦，前幾天提出了十萬億的刺激計劃。他認爲現在GDP達到了126萬億，確定刺激計劃的規模：
當年的四萬億，主要投向了房地產、基建。但這一次的定向大放水，和之前完全不一樣。錢第一次指名道姓指向了股市。
畢竟，十幾年過去了，2024年了，中國房地產的總市值，已經是400萬億。再來個四萬億，很難拉得動起樓市。但讓股市站起來，只要做對一件事情，充分有態度：
話說出來了，還沒有花錢，錢果然自己就出來了——同樣是衰退，日本股市走出來用了三十年，中國只用了3天。
所以中國老百姓呀，都很簡單，也心如明鏡。大家需要的，是一個態度而已。
至於樓市，2008年時，全國的房子差不多隻有100萬億，所以四萬億就能拉起來。
但現在四萬億肯定是遠遠不夠的。
國慶節前的最後兩天，中國的一線城市，都祭出了各自的政策。
上海將外環外購房資格從三年降爲一年，允許外地家庭可以買二套，增值稅由五年改爲兩年，並取消普通住宅和非普住宅。
有朋友說，上海本來沒有計劃在國慶節前出政策的。政策是中央倒逼出來了。
脫得最徹底的是廣州，徹底放開了限購。
也是這一天，廣州這幾年最優質的地塊——麪粉廠地塊，被保利發展117億拿下了。
這是廣州的新地王，新規之下，這個項目的得房率將達到130%。
北京看起來更有耐心一點，掐着節前最後的點，才公佈政策。五環外購房社保年限降爲2年，五環內降爲3年。
所有人都知道，中國的限購政策的標誌，其實還是京滬。在被外媒的小作文擡升了預期後，這兩座城市的政策力度，其實相對保守。
2010年，北京限購政策頒佈，當時舉國譁然。清華教授李稻葵當時寫了一篇爲政策辯護的文章，說這是過渡性的制度安排。
十幾年後，這個過渡性政策還在繼續過渡。兩個月前，李稻葵在一個論壇說，當年爲了給樓市降溫，他是支持限購政策的，當時被很多人罵。但現在形勢完全不一樣了，應該儘量放開人爲的對老百姓消費的限制：
一個多月前，我寫了一篇關於創業大街的文章。有讀者寫了一篇文章評論，讓我印象很深刻。他說，歷史的黃金時代就是，每個人都能成功，每個人也都能失敗，也不害怕失敗。失敗之後，還能一次次的失敗，直到成功：