實探杭州“金九”樓市：頭部學區房遇冷，購房者投資心態生變

21世紀經濟報道記者柳寧馨 實習生柯靜嫺 杭州報道9月26日，中共中央政治局召開會議，提出要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地。調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

日前，北京、無錫等城市釋放出優化樓市政策積極信號，更多的城市也有望跟進。對房地產市場而言，以往的“金九銀十”意味着銷售旺季，但今年略顯冷清，樓市信心仍待恢復。

9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦新聞發佈會上表示，降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例。這一政策風向有望對樓市產生影響。

21世紀經濟報道記者近日走訪發現，在樓市調整期的大背景下，杭州9月樓市成交量比較平淡，成交價格繼續下降。同時，頭部學區房此前降價明顯，目前成交量有所下降，部分處於觀望狀態的購房者基本認可房價依舊會降的趨勢，考慮住房價值優於投資價值，不願爲學區高溢價買單。

地方促進住房消費涌動

9月22日下午，21世紀經濟報道記者走訪了杭州上城區江灣新城板塊的某新房售樓處，當天諮詢該樓盤的購房者不少，但參觀樓盤樣板間的人較少，實際購買的人也較少。

上述售樓部工作人員告訴記者，當前房地產市場較爲冷淡，購房者比較謹慎，該項目有一個熱門的樓盤，7月份首開時是拼社保的，現在完全不需要拼社保可以直接購買。

進入9月，新房銷售仍待提振。根據杭房數據公佈信息，截至9月25日，杭州9月新房成交3011套，而8月份這一數據爲5134套，成交量下降明顯。

蕭山區錢江世紀城板塊也是杭州此前熱門的購房板塊。鏈家地產水晶城店一位房產中介告訴21世紀經濟報道記者，9月份的樓市行情好一些，成交量比8月份高，但價格沒有回升，“‘金九銀十’的二手房成交量還行，價格應該不會再漲了，只要能穩住就行。”

21世紀經濟報道記者還走訪了餘杭區閒林板塊、餘杭區良渚板塊等部分房產中介門店，這些板塊此前是杭州剛需購房者的重要選項。這些板塊的房產中介反饋的信息是，二手房市場行情仍然低迷，購房者觀望情緒濃厚。一位餘杭區的房產中介透露，今年9月以來，自己所在門店僅完成一單房產交易。

根據杭房數據公佈信息，截至9月25日，杭州9月二手房成交量爲4108套，今年8月份這一數據是5597套，體現出二手房交易仍然比較平淡。

不過，一位我愛我家雅居樂店房產中介告訴21世紀經濟報道記者，9月下旬以來，前來諮詢的購房者增加，雖然觀望的比較多，但感覺比9月上旬有所好轉。

一個明顯轉折點是，9月24日央行對下調存量房貸利率、統一首套房和二套房首付比例的積極信號釋放。潘功勝在新聞發佈會上表示，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調到15%。

事實上，部分城市已經開啓促進住房消費的工作。9月20日，北京提出，優化房地產政策，適時取消普通住宅和非普通住宅標準，優化商品住宅用地交易規則，改革房地產開發融資方式和商品房預售制度等。隨後，無錫也提出，抓緊出臺新一輪房地產相關優化政策。

杭州也已發佈相關舉措，期望帶動房地產市場回暖。9月26日，杭州市房地產中介行業協會發布《關於組織開展商品住房“以舊換新”活動的通知》，鼓勵擬換房人、開發企業與經紀機構簽訂三方服務協議，鎖定新房房源並設定一定期限的“免責期”，“免責期”內若舊房售出，則新房購買繼續進行；若舊房未售出，則房地產開發企業無條件解除認購協議。

此前，8月8日，杭州蕭山區發佈《關於促進房地產市場健康平穩發展舉措的通知》，涉及公積金、二手房過戶、購房優惠券、企業團購等多個方面，其中，在蕭山區購房可以領取3萬元消費券。9月，杭州桐廬也發佈購房政策，今年9月10日—12月31日期間，領取購房消費券併購買新建商品住宅的，給予每套3萬元的購房補助。

學區房溢價效應減弱

除了房地產整體的行情變化，垂直化的購房需求也發生了變化。杭州市場上，此前溢價效應明顯的優質學區房在本輪樓市調整期遇冷，購房者更看重住房實效，頭部學區房熱度繼續降溫。

在杭州上城區的艮北新城板塊，綠城楊柳郡一直是該板塊的必看房產項目，也是今年8月杭州月度成交冠軍，除了小區體量大、有本地房企品牌效應加持之外，受熱捧的重要原因是該小區的學區較好。

上城區一位熟悉綠城楊柳郡的房產中介李雨告訴21世紀經濟報道記者，綠城楊柳郡的成交一如既往比較頻繁，在今年整個杭州不太好的市場行情中，這個小區的成交量一直都很好，每個月的成交都比較活躍。

也有房產中介表示，綠城楊柳郡自帶兩所幼兒園、小學（採荷教育集團旗下的澎致小學）和初中（彭楊中學），“不少人買楊柳郡都是衝着學區來的”。

根據杭州貝殼研究院數據，綠城楊柳郡8月成交了27套，但8月網籤均價約4.3萬/㎡，環比上月跌了6%，仍然是處於“以價換量”的階段。

梳理今年以來該樓盤的成交數據可以發現，今年1月、4月、6月、7月，綠城楊柳郡分別簽約成交了12套、21套、13套、15套，處於波動遞增狀態，而降價帶來的成交量提升十分明顯。

這一杭州現象級樓盤的變化也反映購房者對學區房的心態變化。在一個杭州購房交流羣中，21世紀經濟報道記者觀察發現，“學區溢價”成爲購房者時常提到的詞，不少購房者表示不願意爲了學區溢價負擔更高的房產價格。

一位購房者表示，目前，買學區房爲了以後孩子上學提前投資的觀念已經大大弱化，過去學區房的神話主要是買好房子後，孩子讀完書還可以把房子漲價賣出去，不會考慮虧本的問題，但現在情況已經不同了。

杭州西湖區一位房產中介楊波告訴21世紀經濟報道記者，學區會被分爲一檔、二檔，杭州很好的學區房依然很貴，平均價格在6萬～7萬/㎡，二檔的學區房平均價格在3萬～5萬/㎡。

楊波透露，杭州一檔的學區房現在賣不動，一是總價太高，二是現在和以前比降價太多，投資屬性已經大大弱化；二檔的學區房因爲學區價格溢價逐漸回落，目前賣得還可以。

（應受訪者要求，李雨、楊波爲化名）