史上最嚴信用管制來襲！滅房市熱錢 專家：五大現象要來了

就業增長放緩，且通膨進一步朝2% 目標逼近，美國聯準會（Fed）鴿聲再起，展開 2020 年疫情爆發以來首次降息，一口氣降息兩碼，將基準利率走廊調降至 4.75-5.00%。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認爲，相較於美國降息以降低軟着陸的衝擊，臺灣房市其實早從去年中就透過《平均地權條例》新修法上路前的「不溯及既往」解釋，以及新青安的利息補貼、拉長還款期及寬限期，解除打炒房警報，打破2022年升息、升準及2023年《平均地權條例》新修法的陰霾，創造升息循環下的另類榮景。

今年前八月六都房市交易量年增27.5%、創11年同期新高，黃舒衛指出，尤其是AI科技島的題材助攻，點燃房價低基期區域的比價效應，房市買氣形成花開遍地的景象；以今年前七月全國住宅買賣移轉棟數來說，年增率達27.9%，其中增加最多的是新竹縣市，分別成長45.3%、40.4%，臺南市、高雄市也成長38.3%、38.2%，全面翻轉過去以北臺灣或臺中市爲主舞臺的市場。

資金動能熄火 房市發展走歧路

然而，激情必須付出代價。黃舒衛分析，19日央行祭出第七波史上最嚴信用管制，以減降不動產放款資金方式，預先做好風險控制，希望讓金融機構、房市交易更加健全，不過在銀行端縮減不動產放款額度下，房市已出現「以量制價」的差異化升息、降估價、砍成數的結構性失血。

黃舒衛強調，接下來在房市交易缺乏資金動能帶動的流動性下，除了首購、都更危老、企業自購自建優先放款的「人道走廊」外，當前觀望氛圍的房市可能將出現碎形化的五大發展現象，包括房價易漲難跌、交易量能逐漸收斂，信用資源有限、投資風險加大，購地、推案需求不減，商用租賃市場逐漸放大，以及商用市場無關限貸壓力，但全球經濟走緩、供應鏈移轉壓力大，科技廠持續獵地、獵樓等情形。

他分析，現象一、房價易漲難跌，但交易量能逐漸收斂；由於19日央行的決議及呼籲，將鞏固住宅市場的首購族的獨享貸款資源優先權，而預售屋仍與限貸處在平行宇宙，兩大追價箭頭的續航力無限，因此未來半年到一年內，一手、二手房市場都將呈現量縮價漲的態勢，需注意的是量縮幅度深且廣。

現象二、信用資源有限，加大投資風險；他指出，受到銀行風控針對客戶、區域、產品屬性進行分類的信用、風險分配影響，將拉大價格發展差距，甚至形成資金斷鏈、房價泡沫破裂，除了現階段出現的交屋、違約糾紛，未來斷頭、法拍物件將放量增加，甚至夾殺中小型建商。

現象三、購地、推案需求不減；黃舒衛表示，全現金買方、已貸投資客、大型建商掌握資金籌碼的優勢，且有預售案護體，趁限貸錢荒撿到槍，拉大議價能力、幅度，持續購入土地、大型資產，撿拾戰利品。

現象四、商用市場無關限貸壓力，但全球經濟走緩、供應鏈移轉壓力大，科技廠持續獵地、獵樓；黃舒衛強調，商用營運或是投資者要同時掌握全球經濟走緩的處分需求，及降息後的資產價格揚升段，接下來價量走勢不再雞犬升天，但換牌、套現、併購的商機反而大增。

現象五、商用租賃市場逐漸放大；黃舒衛指出，因應房價漲、貸款難、租用物件量增，無論商辦、旅館、零售的租金收益率都節節敗退，再加上ESG浪潮帶動產品需求升級，「以租代買」在限貸環境下，大口分食「置產抗通膨」大餅。

央行19日祭第七波信用管制，不僅調升存準率1碼（0.25個百分點），並加碼新增規範自然人名下有房屋者之第一戶購屋貸款不得有寬限期、第二戶限貸最高成數降爲五成並擴大至全國、法人購置住宅貸款與自然人購置高價住宅貸款及第三戶(含)以上購屋貸款之最高成數由四成降爲三成、餘屋貸款最高成數由四成降爲三成。