深圳二手房成交量創10年新低重創學區房 市場還會更冷

深圳二手房成交量創10年新低，重創學區房，還會更冷。（中國證券報）

《中國證券報》4日報導，近幾個月，深圳二手房成交跌出了「沒有最低只有更低」的氣勢。

剛出爐的成交資料顯示，8月深圳二手住宅成交量爲2043套，同比暴跌逾8成，逼近「10」年代，這一數據也創下了近10年新低，上一次深圳二手房成交量低於3000套，是2011年8月的1462套。一個人口超2000萬的一線城市，月度二手住宅成交竟然只有2000套出頭，歷史罕見。

有分析人士認爲，以往限購限貸的措施本質是限制消費側，讓新房二手房的購買變得低頻緩慢，讓槓桿下降。而此輪第二次集中供地下調土地「麪粉價」，是從供給側「動刀」，會讓大家形成「麪包價」也下調的預期，市場觀望情緒會更濃，見底還言之過早。

消息一出，網友炸鍋。有的網友歡呼：盼了好久，深圳高房價終於遇到鐵榔頭。有的立帖爲證：晚點買房，立省百萬。也有的態度「淡定」：供求未變，格局難換。

自今年2月深圳出臺二手房官方指導價之後，二手住宅市場猶如被「速凍」，成交量一跌再跌。

資料顯示，8月深圳二手住宅成交量連續第5個月下跌，僅成交2043套，環比下跌20.1％，同比下跌81.96％。去年同期，這一數字爲1萬1322套。值得注意的是，這已經創下了同期成交資料近10年來的新低。

報導稱，8月成交量一般來說不會太差。6000-7000套是正常水準，行情好的時候超過1萬1000套。低於3000套則是少數中的少數，上一次低於3000套的成交發生在2011年8月。

即便是隻看單月成交，2000多套也是非常扎眼的存在。2013年以來，比這還低的只有受疫情影響的2020年2月，當時的成交量是1667套；以及2019年2月，成交量爲1997套。

這兩次成交量極低的時間都發生在2月，都受到春節假期影響，而此次8月的成交併無假期等因素影響，市場之冷可見一斑。

自2月官方發佈二手房指導價以來，二手住宅成交量持續下跌，4月-7月成交量分別爲4877套、3027套、2575套、2557套。

不少人以爲跌至2500-3000套，已經到了平臺期，但8月成交量再下一臺階。分析人士表示，這與深圳7月末出臺的學區房新政不無關係。

7月30日，《深圳經濟特區社會建設條例（草案徵求意見稿）》出臺，提出推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源。

羅湖區一頂尖仲介經紀人表示，該片區的成交量自指導價出臺後縮水近9成。「學區房新政影響也比較大，急賣的業主開始降價，降價幅度在20萬元至30萬元。」 此前的學區房「頂流」則成「重災區」。百花片區是深圳學區「頂流」，片區內集聚了實驗小學、百花小學、實驗中學等名校，片區內的國城花園曾在2021年初曝出32萬元／平方米的天價成交單價。

「新政對百花的影響很大。」該片區的仲介陳凡（化名）說，現在很多業主想降價，問題是降200萬元都不一定有客戶願意接手。在政策不明朗之前，無論怎麼降，大部分買家都保持觀望狀態。

二手房成交量低迷，直接影響了買賣雙方的心理。急賣的業主已經開始降價，而買方觀望情緒濃厚，期待房價繼續降。

深圳中原研究中心資料顯示，8月，有64％樣本房源價格下調。不僅是掛牌價，成交價也在跌。據Q房網資料研究中心統計，8月樣本房源成交價與今年2月相比，下跌超過10％。

Q房網資料研究中心認爲，8月末，深圳22宗集中供應宅地重新掛牌，提出強化「房地聯動」，下調住房銷售限價等一系列措施。從一級市場開始，房價穩中有降預期已經形成。

但也有人認爲，這只是拐點的開端，深圳樓市還未見底，原因之一在於成交資料具有滯後性。從一線仲介人員的回饋看，實際成交情況可能更冷。