深圳安居房可轉紅本！滿足這兩個條件有戲

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道自深圳首批安居型商品房上市已經十年有餘，針對這些房源的上市交易方法，深圳於近期向社會公開徵求意見。

2024年3月13日，深圳市住房和建設局發佈《深圳市安居型商品房產權管理有關事項處理辦法（徵求意見稿）》（以下簡稱“意見稿”）。

關於安居型商品房如何上市交易，意見稿明確，權利人簽訂安居型商品房買賣合同滿十年可申請取得完全產權，且應當符合規定條件並補繳價款，補繳價款具體計算公式爲：補繳價款=（原市場價格-原購買價格）×50%-稅費。

這就意味着，深圳安居型商品房獲得完整產權所應該補繳的差價是確定的，因爲其是以原市場價格及購買價格來計算。其中，原市場價格統一按照原購買價格除以70%計算，據此推算，安居型商品房獲得完整產權應補繳的差價是原購房價格的21.5%再扣除稅費。

在上一個房地產週期，深圳樓市熱度飛漲，加之保障房退出所補差價較低導致部分保障型住房套利空間巨大。隨着深圳樓市進入深度調整週期，這種現象難以再現，新版意見稿在差價計算條款上也設置了確定的條件，深圳安居型商品房未來的交易量價也將保持平穩。

性價比分化

公開數據顯示，深圳第一批安居型商品房入市時間爲2012年，截至目前，10年的禁售期限已滿，這批物業如何取得完整產權受到各方的關注。

意見稿明確，權利人申請取得完全產權同時上市交易的，需按照提出申請、受理審覈、審覈批准、補繳價款、變更和轉移登記的程序辦理。權利人足額補繳價款後，向受理部門提交繳納憑證，受理部門於五個工作日以內出具准予取得安居型商品房完全產權和上市交易的核準通知書。

在這其中，最重要的一個步驟就是補繳差價，而差價的計算方法也將決定安居型商品房是否對市場具有“吸引力”。

根據意見稿，補繳價款的具體計算公式爲：補繳價款=（原市場價格-原購買價格）×50%-稅費。其中，原市場價格統一按照原購買價格除以70%計算。稅費則包括契稅、印花稅、交易服務費等。根據公式推算，補繳差價約爲原購買價格的21.5%再扣除交易稅費。

對於早期項目來說，安居型商品房所補差價在當下來看具有十足的“性價比”。

以香林世紀華府爲例，這一項目均價爲5998元/平方米（含精裝修），於2014年5月開盤，其主要面積段爲65平方米、85平方米。按照補繳差價公式計算，如果要取得完整產權，65平方米的單元將補繳的差價爲7.9萬元左右。對標這一項目周邊目前在售二手房的參考價大約在3萬/平方米左右，香林世紀華府所需補繳差價對早期購房者壓力較小。

廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉分析認爲，安居型商品房在2011年提出，當時的房價水平比較低，商品房售價僅在2萬元左右，安居型商品房打6-7折，價格優勢很明顯。當時購買安居型商品房的人羣，也補繳了價差，也能獲得相當可觀的差價紅利。從改善住房而獲得資產收益的角度來看，很多人會選擇補繳差價而獲得上市的資格。

而如果以新近入手的安居型商品房來計算差價，其價格就顯得與商品房的差距愈發縮小了。

可供對比的是，近期即將入市的華髮冰雪城項目（人才房項目，也是安居型商品房的一種），其85平方米的總價是245萬起，如果在十年後取得完整產權，所需補繳的差價是59萬左右，也即單價3.6萬/平方米，參考周邊項目當前的成交價，價差已經縮到較小。

一位深圳房企人士對21世紀經濟報道記者測算指出，以目前的價格來看，安居房是商品房備案價的6折左右，但由於安居房不能打折而商品房多數可低至85折，價差本來已經很小了。粗略計算，加上補繳金額（不考慮十年的利息）大概相當於商品房的8折，兩者的價差很小，只能說對於安居房客戶來說能做到“不算虧”。

加大住房保障

由於深圳目前已經着手搭建新的住房保障體系，安居型商品房未來入市，業界普遍認爲對市場的影響有限。深圳市住房和建設局就表示，深圳市正在規劃建設配售型保障性住房，已不再新增規劃建設安居型商品房。

據介紹，深圳市歷年出售安居型商品房約6萬套，根據購買時間，陸續在滿10年後達到取得完全產權條件；申請人將安居型商品房上市交易後，按照相關規定不得以無房身份再次租購深圳市保障性住房，深圳市住房和建設局預計每年能夠達到取得完全產權條件並且進入市場的安居型商品房數量有限。

深圳中原研究中心則分析指出，安居型商品房上市，對近兩年入市的安居型商品房、人才房羣體不太友好。人才房的行情預計會出現明顯分化：一方面，核心區域定價相對合理的人才房，會繼續受到熱捧；另一方面，如光明、寶安、龍崗、龍華等地，商品房本身折扣就大，而人才房定價還按原備案價六折，導致人才房與商品房實際價格差距不大，人才房熱度隨着政策的出臺進一步褪去，銷售或受到一定的衝擊。

在安居型商品房退出新規劃建設的名單後，深圳的住房保障體系也在同步完善。

2022年，在深圳發佈的住房發展“十四五”規劃中，提出建設籌集住房89萬套（間），包括商品房35萬套、保障性住房54萬套（間）。2023年，這一目標再被提高，從原先的保障性住房54萬套（間）調整爲不少於74萬套（間），增加的20萬套（間）均爲保障性租賃住房。

據深圳市住房和建設局發佈的數據，2024年，深圳將加大力度建設籌集保障性住房，全年建設籌集保障房10萬套(間)、供應分配6.5萬套(間)。

《深圳特區報》近期發佈的文章表示，深圳以高質量發展爲目標，在解決市民住房難問題上，不僅強調要多建房，更要建好房；不僅追求有得住，還要住得好。通過“按需定建”，圍繞“20+8”產業集羣、軌道交通站點、20大重點區域和市、區中心片區，全力推進以便捷通勤爲目標的保障性住房建設籌集工作，並統籌做好教育、醫療、交通等設施用地的規劃佈局，努力實現職住平衡、產城融合，最大限度降低新市民青年人的通勤成本。