南京二手房限售放鬆 滿足條件可上市交易

11月27日，證券時報·e公司記者從南京市房地產交易登記中心獲悉，自11月26日起，南京二手房限售期3年的限制在滿足如下任一條件下即可解綁：買房人購買新建商品房後，名下處於限售期的二手房可上市交易；二孩及多孩家庭且有未成年子女的，名下處於限售期的二手房也可上市交易。

此前，南京住宅的限售期爲三年。2022年5月，南京市將限售政策由“取得不動產權證書滿3年方可上市交易”調整爲“自合同備案之日起滿三年後方可上市交易”。這一調整大大縮短購買新建住宅的限售期限。此前南京不少新房預售期在2年左右，購房人收房後再辦理不動產證，到可上市交易一般要5年左右時間。調整後購買新建商品房的限售時間縮短2年左右。但這一政策對存量二手房的限售時間並無明顯影響。

此次調整，將在一定程度上縮短存量二手房的限售期限。對於有置換需求、購買新建商品房的家庭以及多孩家庭，將不再受3年限售期的限制。據瞭解，如購房者購買的是預售商品房，且備案時間在今年11月16日以後，購房者可攜帶相關材料前往房產部門解除限售。

此前，9月24日，在國家新聞辦公室的發佈會上，住建部部長倪虹表示，要充分賦予城市政府調控自主權，城市政府因城施策調整或取消各類限制性措施。主要包括限購、限售、限價、普通住宅和非普通住宅標準。隨後，泉州、東莞、廈門、深圳、重慶、成都、長沙等城市已陸續取消限售政策。

對於最新政策，南京一位地產人士向記者表示，根據南京網上房地產數據顯示，南京最新二手房掛牌房源總量爲152749套，其中中介掛牌量爲148091套。按照原有限售政策，2021年11月後購買的新房，仍處在限售期內。根據統計，2022年和2023年，南京新房成交量分別爲6.4萬套和5.2萬套。結合新盤一般買房兩年左右交付的規律，2022年買房的業主，相當一部分已經拿到了房子，那麼大約就會有6萬至7萬套仍處於限售期的二手房，成爲限售放鬆的對象。即使只有十分之一的業主符合購買新房、生育二孩的條件，也將催生出6000至7000套新增二手房投入市場中。

該人士還表示，對於南京江北、雨花等地的剛需盤來說，限售放鬆的效果比較小，因爲很多客戶都是首次置業，在南京沒有出售二手房的需求；而對於河西、南部新城等改善項目爲主的板塊則有着明顯提振作用，“賣舊換新”本就是核心改善思路，限售的放鬆可以有效縮短舊房售賣週期，節約資金成本。尤其是今年第四代住宅集中釋放的時刻，住宅品質迭代速度越來越快，今天能以相同或者更低的價格，買到更高品質的房子，那麼限售放鬆便是改善升級最好的“潤滑劑”。

南京市房地產學會會長吳翔華認爲，今年10月南京新房成交3204套，環比下跌7.9%，同比也下降了16%，但成交價卻上揚，說明成交集中在少量改善型需求上，因此限售的放鬆對於買新房的客戶有幫助，但對全局沒什麼太大影響。“多胎家庭可以不受限售影響賣掉，主要也是爲了方便他們改善，是本輪新政最大的受益人羣，但這部分需求彈性較大，對刺激樓市的作用有多大，有待觀察。”吳翔華說。