深度 | 二手房價格開始擡頭

“6.26北京新政出臺之後，二手房來訪和成交量都提升得更明顯了！”

北京市東城區某鏈家地產門店的經紀人韓麗（化名）告訴紅榜君，新政之後幾乎每個週末的全天行程都安排滿滿的，平均一天至少有三組帶看。

北京市住建委官網數據顯示，北京7月二手住宅成交量爲15575套，環比增長3.9%，同比增長60.3%，達到近16個月以來的最高水平。伴隨成交回暖，業主讓價意願開始下降，部分城區價格出現環比小幅上升。

除北京之外，上海、廣州、深圳的二手房市場也均在6月基礎上進一步增長，7月成交量均出現環比上漲。不過，受二手房市場分流等因素影響，四個一線城市的新房市場未見明顯回升，市場熱度持續性仍有待觀察。

二手房業主讓價意願下降

在距離央行“5·17”新政出臺40天后，6月26日，北京樓市的“靴子”也終於落地。

新政內容包括：北京首套房首付比降至20%，商業貸款利率降至3.5%，二套房方面，五環內首付比35%，利率3.9%，五環外首付比30%，利率3.7%。同時，北京還提高公積金貸款額度、多孩家庭購買第二套房按首套認定、支持購房家庭以舊換新等。

6.26北京樓市新政進一步降低了需求入市門檻，有效促進需求釋放，對市場信心的提升作用明顯，新政後第一個週末，北京二手房成交量便顯著提升。

隨着成交持續增加，市場的供求關係正在發生一些轉變。根據麥田房產數據統計，7月成交房源議價空間和6月相比收窄0.35個百分點，二手房議價空間時隔半年首次收窄，表明新政後業主預期有所提升，讓價意願有所下降。

韓麗也證實了類似現象的出現，她表示，與之前業主動輒讓價以促進成交不同，當下業主信心有明顯回升，尤其是優質房源的業主，不僅已經沒有議價空間，甚至部分會有小幅上調意願。

北京鏈家統計數據顯示，從各區價格走勢看，7月超半數城區價格環比小幅上升。

其他一線城市也同樣迎來二手房顯著回暖。據上海“網上房地產”數據，截至7月28日，上海累計二手房成交已達18490套，預估月成交總量約20471套，將超越3月成爲年內成交量第二高的月份。

據深圳中原地產數據，截至7月30日，深圳全市二手房過戶4504套，創近39個月新高；二手房錄得量5223套，這也是今年以來深圳二手房交易量第三個月（3月和6月）突破5000套水平。

廣州市房地產中介協會數據顯示，2024年7月（統計週期：6月26日至7月25日）廣州市二手住宅網籤宗數和麪積爲10034宗和101.24萬平方米，環比雖然分別下降4.04%和4.42%，但依然處於2021年5月以來的較高水平。

伴隨成交回暖、優質房源加速去化，但庫存結構中，據麥田房產統計，樓齡在20年以上的老房子、90平方米以下小戶型佔比仍在6成附近，剛需房源去化仍存一定的壓力。麥田房產預計，隨着時間推移，新政對市場的影響將會逐步減弱，加上炎熱天氣影響，購房者出門看房意願減弱，8月二手房市場或進入調整期。

新房市場供需兩淡

與二手房的“火熱”相比，新房市場表現略顯牽強，供需兩淡。

據中指研究院統計，7月，北京商品住宅成交套數超4000套，環比小幅回升。供應方面，本月北京新房入市節奏放緩，月內僅4個項目入市，合計供應1908套房源，批准上市面積爲19.73萬平方米。

隨着新政利好邊際效應逐步減弱，疊加傳統成交淡季，廣州樓市成交氛圍有所回落。據中指院統計，截至7月28日，廣州新房住宅網籤4944套，網籤面積59萬平方米，儘管整體仍好於前5月，但相比上月有一定回落。

深圳也同樣出現回落，截至7月26日，深圳新房住宅成交2203套，環比下跌3.63%。

上海7月新房市場呈現“急轉直下”，上海中原數據顯示，7月前28天，上海新房成交20.88萬平方米，甚至不如6月最後一週單週成交，全年來看，預計整個7月將只超過2月春節的成交量。

企業層面，根據克而瑞榜單，7月TOP100房企實現銷售操盤金額2790.7億元，環比降低36.4%，同比降低19.7%，單月業績規模繼續保持在歷史較低水平。

隨着樓市政策的效應逐漸減弱，新房市場成交量出現回落跡象，同時疊加7月是傳統樓市淡季，樓市交易活躍度也有所下降。此外，二手房相對同區域同品質的新房更具價格優勢，導致部分客羣由新房市場轉向二手房市場。

對於後市走向，中指研究院認爲，未來樓市能否持續向好，依然需要政策方面的進一步寬鬆，包括降低稅費、下調利率、放鬆限購等方面，以帶動樓市持續向穩。

克而瑞預計，受高溫天氣、供給約束、利好政策提振效應邊際遞減等綜合影響，8月整體成交預期延續低位波動，與7月成交規模持平或小幅微增。