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上市房企三張報表透露出行業“新三變”

王麗新

截至4月2日，大部分上市房企已經披露2023年財報。理解頭部房企的利潤表、現金流量表及資產負債表這三張重要報表，對企業管理、行業發展以及投資者都至關重要。

參考上市房企披露的標誌性財務指數變化曲線來看，筆者認爲，開發商正摒棄靠“舊三高”（高槓杆、高負債、高週轉）模式拼規模，從重資產開發建造爲主的單一模式，向構建開發、運營、服務多元化新模式轉型，在此過程中，有三大變化值得期待。

第一，開發業務利潤率水平迴歸理性，多元化業務步入收穫期，開發商由賺快錢大錢，轉向賺慢錢小錢，賺可持續的錢。

若以行業近10年ROE（淨資產收益率）平均值變化曲線來看，該數據處於高位時曾一度接近12%，如今則降至3%左右，個別頭部房企ROE也從超過20%降至約5%。當然，這種變化背後，是供求關係等多種因素共同發生作用所致。隨着城市化率、人口等要素轉變，開發市場規模下行，壓力之下，部分頭部房企的綜合毛利率已從高光時刻的30%以上降至2023年的15%左右。但這不意味着未來不會反彈。

長遠來看，在新的市場框架下，房地產比拼會從“規模”轉向“質量”，未來幾年行業綜合毛利率有望逐步恢復到20%以上。當然，恢復需要時間，並不會一蹴而就，房企要有清醒的認識，需由以重資產爲主向“輕重結合”轉型。一是要在開發基本盤上精準投資，二是多元化業務要創收。

截至2023年底，以萬科、龍湖集團及綠城中國爲代表，房企在物管、商業、代建等經營性業務上的收入及淨利潤都有顯著提升，龍湖集團甚至將未來幾年內開發及經營性業務收入目標定爲“五五開”。此外，百強房企非房地產住宅開發業務也多步入收穫期，爲流動性趨緊的房企提供更多穩定現金流。

第二，將現金流安全作爲戰略底線，保障企業正常經營，過好緊日子。

謀發展的前提是先“活下來”。與依賴融資現金流，忽視經營性現金流，以高負債模式驅動發展的過去相比，如今上市房企安全意識大幅提升，保證經營性現金流是第一要務。爲此，開發商正進行諸多努力。

一是增厚經營業務回款規模，實現“有回款的銷售”，具體實施路徑主要有四種：與金融機構合作，推出多種靈活付款方式，加快購房者支付節奏；抓住政策窗口期，強化去化率較高城市的搶收現金能力；加大流動性較低的大宗資產變現力度；注重經營性物業運營質量，提升該業務產生的正向現金流規模，靠內生動力去驅動發展。二是努力拓寬融資渠道，實現合理融資性現金流入。比如，一改過去總對總融資模式，轉向項目制，或者通過上市主體發行債券、尋求大股東提供流動性支持等。三是收縮投資，降低成本支出。比如，在拿地力度和總量上貫徹“以銷定支”“以銷定投”策略，力爭降低融資成本。

第三，有息負債規模下降，優化資產負債表，增厚發展安全墊。

在房地產粗放式發展時代，即便不計入表外負債，不少A股房企剔除預收款後的資產負債率仍超過80%紅線。彼時，千億元級房企的現金短債比低於1倍者亦有，可見防風險能力不足。

在標本兼治化解房地產風險的目標之下，要統籌做好發展和安全兩手抓的工作，有序壓降負債規模，持續優化債務結構，助力企業迴歸良性發展。自“三條紅線”實施以來，行業融資模式轉變，近三年來大量房企壓降有息負債規模。以財務穩健的民營房企龍湖集團爲例，2023年，公司有息負債從2080億元降到1926億元，下降了154億元。其他已披露2023年資產負債表的房企中，合生創展等多家企業有息負債規模也都下降了百億元以上。“衆人拾柴火焰高”，這極大改善了行業資產負債表。

當然，房地產風險市場化出清，不是一朝一夕能夠完成的。從頭部上市房企的“三張報表”，已可窺見房地產轉型的向好變化。未來，上市房企仍需保持戰略定力，尋找適合自身的發展之路，交出讓投資者、股東及相關各方更爲滿意的“答卷”，助力行業加快步入健康發展新階段。

上市房企三張報表透露出行業“新三變”

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