上海樓市開啓“小陽春”？首批土拍平均溢價9%

自去年9月以來，上海接連打出“認房不認貸”、降低首付比例和房貸利率、放鬆單身限購、優化公積金政策等一系列政策優化調整組合拳，以進一步滿足多樣化住房需求，拉動剛性及改善性需求入市。

在此背景下，步入3月份的上海二手房市場成交量觸底反彈，其中，3月9日二手房網籤成交863套房源（包括二手住宅、商鋪、辦公樓及車位等），與去年9月份的單日成交高點相當；3月16日，上海二手房成交套數則爲856套。近日，證券時報記者走訪瞭解，多個小區中介普遍反映近期帶看量有所增多，但房東提價底氣依然不足，仍處於買方市場。新房方面，近兩週售樓處人流有所回暖，不同樓盤情況則分化明顯。

與此同時，2024年首輪土拍火爆。3月14日和3月15日，上海完成了2024年第一批次首輪集中土拍，掛牌的5宗地均成功出讓，總建面28.4萬平方米，成交總金額約134.1億元，共吸引超過20家房企參拍。從溢價率來看，克而瑞數據顯示，除寶山顧村地塊5.56%溢價成交外，其餘4宗地塊均搖號成交，整體溢價率創下2021年集中供地以來的新高，高達9.07%。

二手房成交回暖

33歲的小胡和妻子於2015年購買了寶山區淞南板塊的68平方米兩室一廳的老公房作爲婚房，隨着孩子的出生以及父母過來幫忙落腳，他們打算進行置換並看中了位於同一板塊的高層商品房。在去年“認房不認貸”出臺後，小胡出手了原先的老公房，之後開始觀望，等待合適的房源和價格。

“新政後，我們現在算名下無房了，再買入仍可獲得首套房利率優惠，同時首付也降低了。加上這波調整房價趨於理性，我們在考慮入手了，選擇的戶型是中高樓層的90平三房兩廳。”小胡告訴證券時報記者。

小胡所看中的小區門口有雙軌交，並與楊浦區的新江灣低密度社區相鄰，所以該小區也成爲寶山區房價的高地。3月17日，該小區中介向記者介紹，小胡看中的戶型，如果是精裝修，在2022年3月一度賣到780萬元，如今，類似房源的掛牌價有的已不足700萬元，並且還能談。當日，在一套熱門房源內，中介帶着小胡和另外兩組客戶一起看房。

“最近市場有點回暖，帶看量和成交量比之前多了些，明顯低於市場價的筍盤減少，但價格還漲不起來。”寶山和楊浦的中介均向記者這樣說。

據上海房地產交易中心披露的數據，3月4日—3月10日上海二手房（包括二手住宅、車位及辦公樓等）共成交4309套，較前一週上漲12.4%，其中3月9日網籤成交863套房源，與去年9月份的單日成交高點相當。從最新情況來看，3月15日、16日對應的數據分別爲699套、856套。

鏡鑑諮詢創始人張宏偉向證券時報記者分析稱，目前二手房成交量確實有回升，每年上海樓市在三四月份有個季節性反彈，可以稱爲當年的“小陽春”。今年上海“小陽春”比2月份的日均成交量有所上升，但與去年同期相比仍有較大差距。新房方面，3月份開始開發商的推盤節奏在加快，預計三四月網籤的數據也會體現出來。

來自中原地產的數據顯示，3月4日—3月10日新建商品住宅成交面積4.66萬平方米，環比減少44.78%。前期入市的項目已經消化完畢，新項目還在認籌中，短期出現青黃不接現象。

新樓盤間分化仍明顯

“二手房反彈感覺比新房速度更快一點，但仍是買方市場。一手房方面，不少新盤項目開始認籌，近兩個週末售樓處人氣在穩步恢復，爲後續轉化提供鋪墊。不同的樓盤分化仍然明顯，一些熱盤不出意外觸發積分制，這些項目熱銷有望帶動交易情緒升溫。”上海中原地產市場分析師盧文曦向證券時報記者表示。他認爲，整體來看，今年“小陽春”出現有些遲，原因在於新房供應速度慢導致成交反彈沒有很好延續，但市場整體在向好發展，3月下半月樓市交易數據必定會加速補量，“小陽春”走到4月份仍有希望。

從近期新房認購（也稱認籌）情況來看，根據第三方監測平臺和證券時報記者初步梳理，截至3月14日，上海第二批次22個新盤，有15盤結束認購，其中有5盤觸發積分，分別爲徐匯的匯元璽48套房源，認購率約爲513%；保利濱江天珺20套房源，認購率約300%；黃浦的綠城外灘蘭庭166套房源，認購率約271%；寶山的中環置地潤府獲580套認購，認購率約223%；閔行的綠城·沁蘭園412套房源，認購率約190%；在第三批次19個項目中，位於嘉定的理想之地（五期）212套房源率先結束認購，以323%的認購率觸發積分，該盤正式開盤時間爲3月30日，在2023年理想之地就已成爲網紅盤，曾四開四罄。

雖然網紅盤們熱度不減，但新盤間分化仍然明顯，一些內環項目關注度仍頗高。3月16日，記者跟隨購房者小劉走訪了部分第三批次尚待認籌房源。事業有成的小劉本次將置換目標瞄準了內中環的三房項目，其中，位於楊浦區的內環內項目A本次可售房源近300套，主力戶型爲99平3房2廳2衛，均價約11.7萬/平方米，交房時間預計爲2026年下半年。在預約看房前，意向客戶需要通過首套300萬元、二套500萬元的驗資要求。當日臨近中午飯點，前來看房者仍絡繹不絕。據現場銷售人員介紹，本週比上一週來售樓處的客流明顯增多，具體認籌時間預計4月初。

與項目A處於同一區域的項目B（此前已開盤）近期也受到購房者關注。該項目均價12.1萬/平方米，去年一、二期產品兩開兩罄，四季度開盤的三期去化約8成。據項目B銷售人員介紹，目前100平方米左右戶型仍有10餘套尾盤可供選擇。由於交房時間相對較早（2025年10月），當日該盤也吸引了些許客戶前來諮詢。

當日下午2點左右，記者跟隨小劉來到浦東金橋中環附近某新盤時則是另一幅景象，售樓處的沙盤前和樣板間中客流零星，看房也未有驗資要求。據瞭解，該項目位於金橋九宮格區域內，在2022年2月推出首期產品時均價7.5萬/平方米，在當時觸發積分後，於6月份開盤後短期內售罄；二期產品均價約7.95萬/平方米，項目雖未觸發積分，但開盤後去化率逾9成。據銷售人員介紹，本次樓盤爲該項目三期產品，均價升至逾8.2萬元/平方米，三期產品今年1月入市時曾推出兩個地塊合計逾500套房源，當時去化率約爲50%。在上海三批次新房中，三期產品最後一塊地的600餘套房源獲批，均價與此前持平，預計於2027年5月交付，認籌時間或在3月底。

“這期客戶少可能與單價提升等因素有關。雖然熱度不復往昔，但該項目1月份的認購和去化情況仍好於不少同期新盤。其他一些新盤光認購率50%都沒達到，考慮到最後棄號等去化情況估計更不理想。”一位地產分析人士告訴記者。

事實上，對於當前樓市現狀，3月7日，上海市房協曾召開房地產市場座談會，保利、華潤、招商、中鐵建、金地、建發、建工、大華、寶華等11家企業參加了會議。參會企業普遍認爲，當前上海市房地產市場仍處於調整之中，二手房市場有觸底企穩跡象，新房市場交易承壓。春節後，案場來訪量有所提升，但成交量回升並不明顯，轉化率較低。市場分化明顯，外環內項目銷售情況良好，遠郊區域銷售情況較差。針對當前的市場情況，企業提出了優化限購政策、完善土拍政策、加快配套落地、關注風貌住宅的供求、優化預售資金監管政策等政策建議。

土拍溢價率創2021年集中供地以來新高

上海市房協秘書長蔣慰如在上述座談會上表示，當前行業的發展進入了新發展階段，行業已經度過了高歌猛進的“青年期”，正在進入行穩致遠的“中年期”。市場供求、行業運行、企業經營、政策制度都會隨之調整。今年市房協將圍繞市住建委、房管局的工作重點，積極發揮“提供服務，反映訴求，規範行爲，引領發展”作用，着力在“促交易，穩市場”方面，凝聚行業和企業智慧，搭建合作平臺，幫助企業銷售經營，助力上海市房地產市場健康平穩發展。

3月11日，上海市房協還召開“一二手房聯動”研討會。會議指出，當前樓市運行分化，部分外環外樓盤去化困難。大部分項目啓用分銷，客源佔比40%—60%，部分房企、中介還嘗試一二手聯動。會議圍繞當前分銷市場現狀和所存在的問題、政策建議展開了研討，並對下一步如何規範在分銷的基礎上開展一二手聯動進行了討論。

儘管上海樓市總體仍顯平淡，但2024年首輪土拍市場表現卻有些超預期。克而瑞數據顯示，3月14日和15日，上海完成了2024年第一批次首輪集中土拍，掛牌的5宗地均成功出讓，總建面28.4萬平方米，成交總金額約134.1億元。本次供應質量明顯提升，不僅有靜安中興路這樣的中心城區優質地塊，還有閔行古美、浦東北蔡、楊浦長海等熱點板塊地塊，因此吸引了多家房價參拍，市場熱度明顯上升，其中古美地塊更是超出10家房企競標，時隔兩年再度觸及企業打分條款；溢價率來看，除寶山顧村地塊5.56%溢價成交外，其餘4宗地塊均搖號成交，整體溢價率創下2021年集中供地以來的新高，高達9.07%。

據不完全統計，本次掛牌的5宗地除寶山顧村地塊僅有2家房企參拍外，其餘4宗參拍房企數量超過4家，閔行古美地塊參拍房企更是多達12家，房企參拍熱情有所提升。不過從競拍房企名單來看，依然以央國企爲主，民營房企僅有大華參拍。

在盧文曦看來，自去年9月份以來，包括上海在內的一線城市接連出臺提振樓市組合拳，以進一步滿足多樣化住房需求，拉動剛性及改善性需求入市。目前，政策效果有望逐步顯現。

“在此背景下，一二線城市仍將成爲房企未來的主攻方向。2024年上海首輪土拍整體表現不錯，掛牌的5宗地均成功出讓，其中古美這樣的純住宅大面積地塊成爲了大開發商們的必爭之地。我印象中至少最近一年沒有出現過十幾家開發商爭搶同一地塊的情形了，光就古美地塊的表現來看這點就有些超預期。”他向記者分析稱。

克而瑞認爲，繼廣州120平方米以上、香港取消限購之後，上海本輪土拍開拍首日（3月14日），新一線城市的風向標杭州也出臺重磅樓市新政，全面取消二手房限購，爲提振城市購房需求，限購放鬆的春風或將在一線和新一線城市中逐漸展開，這在一定程度上提振房企信心，土地市場熱度有望在二季度有所提升。