上海樓市放大招！多方位鬆綁限購，大幅下調首付比例及房貸利率

近期，A股房地產板塊持續高熱度。近20個交易日，房地產ETF華夏（515060）有12日獲資金淨流入，淨流額超1億元，淨利率超27%。資金佈局房地產板塊意味濃厚。

2024年5月27日，上海市印發《關於優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，提出調整優化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、優化住房信貸政策、支持“以舊換新”以及優化土地和住房供應等政策措施。

限購方面，《通知》提出：

（1）非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限從調整爲“連續繳納滿3年及以上”（原先爲5年及以上）；新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房調整爲“連續繳納滿2年及以上”（原先爲3年及以上）；

（2）非滬籍單身人士購房區域擴大至“外環外新房+全市二手房”（原先爲”外環外新房+外環外二手房“）；

（3）二孩及以上的多子女家庭，可多買1套住房；

（4）取消離異購房合併計算住房套數規定；調整住房贈與規定，已贈與住房不再計入贈與人擁有住房套數；

（5）對企業購買小戶型二手住房用於職工租住的，不再限定購買住房套數。

信貸政策方面，《通知》提出：

（1）商業貸款：首套房貸利率調整爲3.5%(原先爲3.85%)，最低首付不低於20%（原先爲30%）；二套房貸利率調整爲3.9%(原先爲4.25%)，最低首付不低於35%（原先爲50%）；

（2）公積金貸款：首套個人公積金最高貸款額度(含補充)調整爲80萬元，家庭160萬元。二套65萬元，家庭130萬元。

另外，《通知》優化多子女家庭在個人住房貸款中首套住房認定標準，減少購房利息負擔。同時，對符合條件的“以舊換新”居民家庭，給予住房置換期間過渡租房、裝修搬家等適度補貼。

東吳證券認爲，基本面復甦和機構地產股欠配兩條邏輯有望共振，帶動上漲行情。517新政後，廣東、廣西、河北、山西、海南、雲南、重慶多地迅速響應下調首付比例，多個核心城市下調房貸利率，預計後續更多城市將陸續跟進放鬆，房地產基本面復甦的預期有望逐步兌現。

此外，之前機構持續低配地產股。值此政策拐點之際，有望帶動增配資金持續進入地產板塊。兩條主線邏輯共振下，判斷本輪行情並未結束，未來仍有一段時間的上漲行情。

上海在一線城市中率先放鬆限購限貸政策，力度超出市場預期，預計後續更多核心城市將跟進。隨着供需兩端政策不斷髮力，地產銷售基本面有望觸底企穩，疊加機構地產股欠配邏輯，地產板塊行情有望持續。

公開信息顯示，房地產ETF華夏（515060）跟蹤的中證全指房地產指數囊括萬科、保利發展、招商蛇口等房地產龍頭，全面佈局房地產開發、管理、服務等行業。

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