三隻消費類REITs首份季報揭曉：穩健開端下探尋商業資產長線增值路徑丨REITs金融實務

21世紀經濟報道記者 黎雨辰 北京報道

在基金合同成立兩個月、上市一個月後，我國首批上市的三隻消費類基礎設施公募REITs首次交出了短期成績單。

隨着公募基金一季報披露完畢，嘉實物美消費REIT、華夏金茂商業REIT和華夏華潤商業REIT的一季度表現也得以揭曉。整體來看，三個項目在季報統計期內的可分配金額，基本達成了2024年全年預測值在時間加權下的預期，同時底層資產出租率均超98%，相比首發評估基準時點穩中有升。在吸引客流、保租增收方面，提升品牌級次則成爲多隻消費REITs底層資產運營的核心方向。

不過區別於上市前的討論熱度，消費類REITs發行以來，二級市場表現和投資人的態度始終相對更爲“冷靜”。有受訪對象向21世紀經濟報道記者表示，後續仍希望持續跟蹤與驗證消費類基礎設施底層資產營運質量與募投資金的使用情況。

收益分配基本實現預期

從政策提振、產品申報到正式進入二級市場，2023年以來，消費類基礎設施REITs的開閘無疑是業內最值得關注的熱點之一。最近數據顯示，我國已成立公募REITs共36只，包含消費類REITs4只。

當前，除中金印力消費REITs剛剛於本月初結束募集外，另外3只已率先登陸資本市場一月有餘。截至4月22日，嘉實物美消費REIT、華夏金茂商業REIT和華夏華潤商業REIT均完成了上市以來首份季報的披露。

首批消費REITs“成績單”表現如何？具體來看，物美消費REIT、華夏金茂REIT的基金合同成立日爲1月31日，華夏華潤商業REIT則成立於2月7日而，以三隻基金各自的成立日到3月31日作爲其一季度報告期的統計區間，成立兩個月以來，區間內可供分配金額達成率最高的爲物美消費REIT。

一季報顯示，物美消費REIT成立以來營收1887.58萬元，淨利潤663.93萬元，可供分配金額1211.32萬元，而此前項目在招募說明書中對2024年可分配金額的預測值爲6700萬元。如簡單按項目成立時間佔全年比重進行加權，報告期內的可分配金額完成率爲18%，超過了年預測值1/6的預期。

金茂商業REIT一季報同樣顯示，該基金在當期可供分配金額887.27萬元，兩個月達成了年度預測值5254.29萬元的16.88%。報告期內，該基金實現收入 1462.13萬元，淨利潤281.87 萬元。

華潤商業REIT作爲目前市場上規模最大的消費REITs，成立54天實現的可供分配金額爲5122.89萬元，約爲全年預測3.41億元的15%。一季度對應年化分派率達到5.03%，略高於全年預測的4.93%。

其中，該項目報告期內實現的營收爲1億元，淨利潤-426.58萬元，也是三單消費REITs一季報中唯一淨利潤爲負的項目，不過記者注意到，這一虧損並非經營性原因導致。在招募說明書中，管理人對華潤商業REIT2024全年淨利潤的預測爲-4183.36萬元，其中年度的核心支出用於購買項目公司股權。在對2025年的預測中，這一數字將回正至1332.28萬元。

在經歷出租率和二級價格大幅下跌後，市場對於產權類REITs資質的衡量視角正逐漸改變，穩定的出租率日益成爲底層資產的生命線。一季報顯示，三隻消費類REITs項目的出租率均保持在高位，且2/3項目的出租率相比首發評估基準時點有所提升。

據瞭解，嘉實物美REIT的底層基礎設施項目類型爲以超市爲主力店的社區商業，包括位於北京市的大成項目、玉蜓橋項目、華天項目和德勝門項目。截至2024年3月末，上述基礎設施資產整體的出租率爲 98.33%，而據基金招募說明書，在2023年6月末，四個項目的總出租率僅爲88.71%。

再看華夏基金旗下的兩隻基金——作爲華潤商業REIT底層資產的青島萬象城，其截至一季度末的出租率爲99.16%，相比去年年中的98.49%同樣得到了進一步提升。金茂REIT底層資產長沙覽秀城一季度末的最新出租率則維持在98.26%，較2023年6月末時點微幅下降0.1%。

值得一提的是，放在全公募REITs市場來看，三隻消費類REITs一季度的出租率排名整體十分居前。事實上，區別於產業園等常見的公募市場產權類資產，消費類REITs底層資產租戶分散的特性，讓其相較於產權類資產的集中退租風險更低。在一季報中，多個項目都出現了租戶“結構穩定”、“分散化程度較高”等描述。

關注長線經營能力與收益兌現

作爲商業地產行業“投融管退”閉環的重要通道，從去年10月首批產品申報到快速獲批發行，消費類REITs一度成爲REITs市場炙手可熱的話題。在諸多分析人士看來，REITs的出臺意味着賦予商業地產區別於一般房地產領域的新定位，有望加速盤活存量資產，爲實體商業消費場景注入新活力。

Wind數據顯示，從上市到一季度末，三隻消費類REITs均錄得負收益，平均下跌5.3%。而二季度以來，幾隻產品的市場表現有所回升，截至4月22日，物美消費REIT和華潤商業REIT分別自成立來微幅增長0.8%和0.3%。金茂商業REIT則下跌5.6%，在市場排名較爲靠後。

一家參與了公募REITs投資的險資機構人士向21世紀經濟記者表示，消費類公募REITs的收益一方面來自底層資產的租金收入，另一方面來自資產增值空間。而當前，其所在的公司對於參與消費類基礎設施的投資仍較爲謹慎。

“目前國家對於商業地產的調控政策還是比較嚴的，但百貨商場、購物中心，本質上也屬於靠租賃作爲主要收入來源的地產。”該人士指出。“2023年各商場的平均租金較疫情前出現明顯的修復，但目前我們還在持續關注長效穩定的收益兌現。”

區別於房企以高槓杆賺取投資收益的舊有模式，由於租金收入與公募REITs的分紅率息息相關，追求高質量的運營管理能力以提升資產吸引力正成爲經營新形勢。今年的一季報中，兩隻以購物中心爲底層資產的REITs也披露了增收思路。

其中記者注意到，兩家購物中心均致力於提升商城的品牌級次，引進並留存高端潮流，品質化、概念化店鋪成爲招商儲備方向。

在經營提升方面，長沙覽秀城項目合理利用場內空間，通過多經業務和聯營代銷業務豐富消費場景並拓寬了收入來源。金茂消費REIT一季報表示，項目“通過聯營業務向多經業務的轉型，大幅提升了多經業務規模比例，綜合來看聯營業務及多經業務的淨收益高於發行時預測水平。”

華潤商業REIT則指出，青島萬象城正在進行局部業態主動優化調整與裝修改造，計劃於2024年10月末完成，屆時預計將新增可租賃面積約6168平方米，規劃約40家商鋪，進一步提升項目資產價值和收益水平。

今年2月，商務部曾圍繞推動消費持續擴大，把2024年定爲“消費促進年”，並提出一季度堅持“政策+活動”雙輪驅動，突出重點品類、節慶時令等，繼續組織開展豐富多彩的促消費活動營造良好消費氛圍。業內人士看來，中期維度上，預計消費類基礎設施REITs有望在國民消費需求持續釋放，以及商旅文體融合消費新場景的拓展中受益。

此外，前述險資人士還指出，目前我國符合消費REIT底層資產入池條件的適格資產多爲一線、新一線城市中的商業設施，但這類城市的商業設施建設同樣已基本趨於飽和，意味着後續資產增容的選擇空間較爲有限。

不過對此，近期新《國九條》中提到的“研究制定不動產投資信託基金管理條例”也令人期待。

“如後續出臺新規對公募REITs募集資金再投資去向多元化方面有所規定，可能會對消費類基礎設施的發展形成補充，也對投資人形成更好的參考。”該人士稱。