滬市REITs年報披露完畢： 13只產品可供分派金額完成率超100% 保障房行業經營穩健性較強丨基金年報

21世紀經濟報道記者 黎雨辰 北京報道

隨着公募基金年報季落幕，公募REITs產品2023年度經營成績單也陸續揭曉。整體來看，2023年我國在上交所上市的20只披露年報的公募REITs產品，總體業績表現符合預期。其中華夏基金華潤有巢REIT的可供分配金額完成度超過120%，華夏北京保障房REIT、中金山東高速REIT和中金普洛斯REIT的可供分配金額完成度超過110%，經營業績表現亮眼。

可供分配金額完成率良好

公募REITs作爲一種高分紅產品，其不低於90%的分紅比例對投資人具有重要意義。總體來看，2023年滬市公募REITs可供分配金額完成率較高，有13只產品的可供分派金額的完成率超過100%。

具體項目來看，華夏基金華潤有巢REIT可供分配金額的完成率達到125%，遠超發行前預期，體現了爲投資人創造價值的良好能力。中金山東高速REIT的可供分配金額達到了3.56億元，完成率達到了111%。國金中國鐵建REIT的表現同樣亮眼，全年可供分配金額達到了4.88億元，完成率也超過了100%，增厚了投資人收益，以實際業績表現展示出高速公路資產較強的收益創造能力。

金額分配完成率回溫背後，是底層項目良好的持續經營及成本控制能力。從EBITDA指標來看，有8只產品2023年度的EBITDA金額超過2.5億元，10只產品的EBITDA金額高於1億元。

從項目收入情況看，上述20只產品中有14只產品2023年度收入過億元，其中收入最高的是中金安徽交控REIT，全年收入達到9.7億元，顯示了高速公路行業較爲出色的經營水平。

值得一提的是，在不同大類底層資產中，保障房行業表現出了相對較強的經營穩健性。其中華夏北京保障房REIT全年四個季度的收入均超額完成預期，全年基金層面收入的完成比例達到了111%，成爲發行以來市場表現最爲穩健的公募REITs產品之一。

市場擴容進行時

2024年至今，上交所已有5單公募REITs完成首發上市，募集規模80餘億元。全市場已上市公募REITs已達到35只，REITs市場不斷“擴容增類”。

同時，自首批擴募落地以來，交易所和各市場參與方也積極推動我國公募REITs擴募機制常態化發展。例如近期上交所受理了中航京能光伏REIT的擴募發售申請，國泰君安東久新經濟REIT發佈了擬擴募公告。其中,中航京能光伏REIT此次擴募擬購入資產與原有光伏項目形成有力互補，實現資產分散化，穩定基金整體現金流。國泰君安東久新經濟REIT擬購入基礎設施項目分別位於江蘇南通高新技術產業開發區和重慶兩江新區內，新老資產間的管理協同效應明顯，並有望產生規模效應。

隨着國內經濟進一步復甦，公募REITs的底層資產表現出更強勁的經營韌性，更多的管理人、投資人和市場專家表達了對公募REITs後續走勢的樂觀態度。

行業專家表示，2024年，REITs有望重回積極發展軌道。以倉儲物流行業爲例，目前國內人均高標倉面積顯著低於發達國家人均水平。在消費品零售總額保持增長，線上零售滲透率提高，新型工業化、新質生產力加速發展的背景下，可能給倉儲物流行業帶來新的發展機遇。

基金管理人表示，基金整體規模持續擴容能夠實現規模效應，不僅有利於提升基金管理人的管理效率，還能夠吸引更多資金和投資者入場，將一定程度提升產品二級市場的流動性，對穩定二級市場價格起到積極作用。同時，基金產品存續期限的延長有利於吸引長期投資者，有效引導二級市場進行長期、價值、理性投資。

機構投資者表示，經過前期的估值調整，2024年在“會計類4號文”等政策利好下，REITs市場逐漸進入恢復階段，REITs品種的長期投資邏輯和配置價值向好。中國公募REITs市場始終堅持發展導向，在解決問題、優化制度與多方協作中不斷前行，是其投資價值最堅實的支撐。