認「房價短期難降」 昔空頭總司令張金鶚:新青安應全盤檢討

記者項瀚/臺北報導

前臺北市副市長、前政大地政系教授張金鶚接受《ETtoday新聞雲》專訪。他認爲,新青安表面上幫助年輕人買房,但卻是一種「扭曲地負擔得起」,到期後應該終止,並提出2大政府真正該努力的方向。另外針對9月央行重拳打房,他認爲不至於打趴房市,畢竟過去許多投資客、建商賺飽飽,短期內難降價。

《地產詹哥老實說》EP226/都更後連廁所都換不回來? 高手指點:5條件有望1坪換1坪「甚至更多」

▲前臺北市副市長、前政大地政系教授張金鶚接受《ETtoday新聞雲》專訪。(圖/記者項瀚攝)

前臺北市副市長、前政大地政系教授張金鶚退休後,較少出現在媒體鏡頭前,近日他接受《ETtoday新聞雲》專訪,暢談對近來國內房市的看法。

新青安是好政策嗎?2026年7月31日截止時該繼續嗎?

張金鶚說:「這政策爲什麼出來?因爲那時候(2023年8月)選舉嘛,基本上是政治操作,民進黨爲了增加選票、對年輕人有更多吸引力,就把青安政策加碼變成新青安,讓年輕人變成『好像買得起』房子。」

張金鶚接着說:「新青安降低首購族利率,增加貸款年期與寬限期,這種補助型的政策只是一種『扭曲地負擔得起』,而且在高房價的時間點,鼓勵、補助年輕人買房是好事嗎?所以有人說新青安是一裹了糖衣的毒藥。」

張金鶚也認爲新青安是這波房市上漲的主因之一,「新青安上路以前,房市已慢慢走下坡,但政策推出後吸引剛性購屋族,也吸引了投資客,市場再度變得火熱,部分買盤即便無法使用新青安,但嗅到了房價續漲的氛圍,不買白不買,持續涌入市場,進而形成自住、投資互相炒作的現象。」

張金鶚直言:「新青安是不是個好政策,要看是對誰,對想賺錢的人而言當然是好政策,但對於還是買不起房的人,或是在產業發展、市場健全的角度來看都是不利的,基本上新青安政策需要全面檢討,到期後也不該再繼續實施。」

房價降到什麼程度才合理?

張金鶚說:「房子是拿來住的,不是拿來賺錢的,政府該讓房價變成一種『正常地負擔得起』,得像我們年輕時候一樣,受薪階級,努力工作存個3~5年就買得起,但現在是在怎麼努力都買不起,雙北房價所得比卻高達10幾倍,不吃不喝10幾年纔買得起房。」

張金鶚認爲:「政府該做的是讓人民深信打炒房是玩真的,並使投資客全面退出市場,房屋去商品化,讓大家覺得買房是一種無利可圖的行爲,不只短期買進賣出划不來,長期持有轉賣也划不來。」

政府該如何抑制房價?

張金鶚認爲,主要有2大方向該努力,「《平均地權條例》是重要的政策措施,尤其是重罰炒房,但該政策上路後卻似有似無,市場上、網路上仍持續出現炒作氛圍,甚至是『不怕買貴,就怕買不到』的焦慮恐慌心理,因此政府針對這塊一定要大大加強稽覈能力,抓到了就罰,並且公佈出來,落實嚴查,才能起到遏阻力。」

第二是稅制改革。張金鶚說:「當前國內房屋的持有成本,像是房屋稅、地價稅實在太低,實質稅額是稅基*稅率,即使稅率調高,但稅基遠低於市價,國外每年房屋持有稅爲房屋總價1%,而臺灣連0.1%都不到,那當然把房子空在那邊划算,終究還是會漲,房子也自然變成賺錢工具。」

▲9月19日央行祭出第七波選擇性信用管制,讓房地產業者哀聲一片。(圖/ET資料照)

央行第七波選擇性信用管制是好政策嗎?

張金鶚說:「選擇性信用管制很好的政策,但不是長期政策,基本上只是針對當前發燒的市場進行降降溫,降低金融性危機,此外他也認爲該管制政策要一直持續,直到房價降到合理價,纔有鬆綁的條件。」

央行第七波選擇性信用管制會打垮房市嗎?房價會跌嗎?

張金鶚觀察:「近年一波波選擇性信用管制趨緊,確實讓投資客減少,但並沒有完全消除,且第七波選擇性信用管制並不是史上最重打房,不至於把房市打趴。」

張金鶚認爲:「第七波選擇性信用管制上路後,市場量縮確定,而房價什麼時候跌抓不準,事實上跌價的關鍵就是資金週轉成本、降價成本之間的比較,這幾年資本雄厚的許多投資客、建商業者口袋賺滿滿,在資金動能、資金週轉能力還存在,成本低於降價行爲的前提下,自然就不會降價。」

不過,張金鶚表示:「對於一些小建商、口袋不夠深的投資客,或是產品與地段差的個案而言,可能就會開始出現危機,從零星個案價跌慢慢演變成骨牌效應,但這需要相當的一段時間。」

如何看待被網友稱爲「空頭總司令」?

張金鶚說:「這稱號實在有點不恰當,早期我因爲看到了房價超漲、不合理,認爲房價應該下跌,這背後是基於市場機制與理性判斷來分析,且事實上我也沒有一昧地看空房市,記得2003年時我也看準房市將慢慢好起來,認爲房價將緩步走升。」

張金鶚強調:「我不主張年輕人該買房子、或不該買房子,重要的是你爲了什麼買房子?如果買房子帶給你快樂,挑到好的物件、負擔得起就買;但如果買房子是爲了賺錢,或帶給你壓力與困擾,那大可不必。」

《地產詹哥老實說》EP226/都更後連廁所都換不回來? 高手指點:5條件有望1坪換1坪「甚至更多」