陸港觀盤－港房市供應 短期內難有效消化

12月聯準會點陣圖增加了今年降息幅度，加上鮑爾在會後曾提到降息，市場樂觀預期2024年更快及更大幅度降息。但3日公佈的記錄未提供更多訊息，官員對於何時降息仍有分歧。芝商所FedWatch顯示，2024年3月降息25基點的機會，由一週前的73％稍降至63％，10年期國債孳息率回升至4％。市場早前的預期或是過分樂觀。

展望2024年，其中一個投資主題是美國大型股。對於未持有美股，或持有比重較少的投資者，可以考慮在調整時逐步增持，控制入市成本，降低風險。股票用作中長線部署是較佳的選擇，然而2024年經濟增長速度或放緩，股市波幅可能較大。對於風險胃納（Risk Appetite）偏向保守的投資者，除了分批入市之外，另一個降低風險的方法，是用股債構建多元資產組合。

參考2000、2006及2018年三次暫緩升息後的一年，標普500指數平均升11.3％，美國綜合債券指數平均升9.2％，兩者漲幅差距不遠。但若將時間點拉長至暫緩升息後的一年半，經濟因爲高利率而下行，企業獲利也受影響。股票對經濟週期較敏感，標普500指數在1年半後平均只漲4.2％，而美國綜合債券指數平均上漲16.0％，債券表現拋離股票，平衡配置股債有望降低波幅，甚至提升回報。

中港股市方面，2024年的第一個交易周恆生指數跌3％，而本週市場其中一個焦點爲花旗公佈今明兩年的香港房市場預測報告。報告指出，目前房市供過於求，在高利率環境下開發商有機會進行減價促銷以加快資金回籠速度，於2024年香港房市或會跌一成，並可望在2025年見底。事實上，2023年對於香港房市的負面消息不斷傳出。根據土地註冊處統計資料，2023年全年的住宅房產買賣合約數目只有43,002件，較過往十年及2021年房市最熱時分別減少約25％及42％，爲近十年最少住宅房產成交的一年；總共合約價值則爲5,021億港幣，同樣分別少22％及47％，可見目前市況低迷。

供應端方面，香港房屋局每季均會公佈私人住宅一手市場供應的統計數字。根據去年9月份報告，未來三至四年大約可提供10.7萬個單位，其中建築中未售出單位佔6.8萬個。但過去十年間，平均一手住宅房產買賣件數只佔約整體成交件數約3成，大約1.6萬個單位。而目前高利息對於開發商爲主要考慮因素之一，因此開發商或會爲了去庫存進行如報告中所指的減價促銷。

在香港政府賣地招標方面，地政總署記錄2023年住宅地招標數總共有七次，其中有三次流標，反映開發商對買地的積極性減少，出價未如政府預算。最近港府公佈2024年第一季將不會推出住宅用地招標，爲自2011政府主動按季推地以來，首度停止住宅用地招標。

整體上，目前經濟環境欠佳，高利率環境下令市場入市意願減低，香港房市供應難以短時間內有效消化。