全新盤“6字頭”驚喜價入市 梅花園板塊出現一二手倒掛

看樓市數冷熱之2

在120平方米住宅放開限購後，高端新住宅市場面臨嚴峻的分化，既有旗開得勝、高調慶功，也有默默無聞低調加推。即使在廣州市的中心六區內，價格走勢也差異明顯。克而瑞數據監測顯示，2024年3月廣州商品住宅成交均價爲36917元/㎡，環比下跌7%，其中天河區成交均價同比降2%，白雲區則同比降9%。兩區樓盤到底推出怎樣的產品加速去化？可以從兩區的純改善項目——中鐵建招商西派天河序和富力富雲山的市場表現加以分析。

中鐵建招商西派天河序

所屬板塊：天河梅花園板塊

首日去化率：B級（首日去化率20%至40%）

網籤量：10

首開價格：6.8萬元至9萬元/㎡

折扣優惠：首開吹風價爲8萬-9.5萬元/㎡

（數據來源：陽光家緣、克而瑞廣佛）

■西派天河序“6字頭”入市。

“5字頭”拿地“6字頭”入市

天河新房市場今年達到了近五年來的供應高峰，不少房企採取“舊盤加大促銷，新項目平價入市”的吸客策略，以應對內卷。梅花園板塊的全新盤——中鐵建招商西派天河序以“6字頭”驚喜價入市，開盤後發佈捷報，首日熱銷18億元。

據克而瑞廣佛監測，此次西派天河序首開推出215套，首日去化在20%至40%之間；世聯東一研究院指出，據官方數據，項目成交量爲80套；陽光家緣數據顯示，截至4月17日，網籤量爲10套。

項目銷售人員坦言：“天河市場目前非常卷，5.3萬元/㎡的拿地成本、‘6字頭’的起步價，以往真是難以想象，而目前不同戶型都有較多層數可選。” 貝殼找房數據顯示，緊挨西派天河序的次新房信達金茂府，3月二手成交均價爲78912元/㎡，一二手已呈現倒掛。

低密住宅有煙火氣有配套

西派天河序離地鐵3號線梅花園站約400米，離周邊的信達金茂廣場不到300米，項目位於商場後方。由於不在廣州大道北主路上，新盤旺中帶靜，幾百米外充滿煙火氣，小區卻能保持靜謐。“我們主要打造低密度社區，目前主推125㎡、140㎡、190㎡三種戶型，其中140㎡和190㎡是板式設計的小高層，125㎡則是32層的2梯4戶塔樓。”項目銷售人員稱，板式設計能實現三面觀景，戶戶不受遮擋，在採光、面寬、南北對流等方面都更爲舒適。

而在戶型設計上，銷售人員表示，每個戶型實用率都超100%，“特別是125㎡的戶型，由於是塔樓分攤更少，不少客戶反映臥室比140㎡的還大。而我們的140㎡戶型可以做到雙套房設計，而兩個套房分佈於客廳兩邊，更爲私密。”從樣板房可見，無論是125㎡還是140㎡戶型，主臥都具備270度飄窗設計，視野廣闊。不過，新快報記者發現，在140㎡樣板房內展示的雙套房設計，在設計圖則沒有展示，銷售人員口頭承諾未來將以雙主套交付。

在教育配套方面，項目周邊的越秀天河和樾府已經確定了華陽小學+廣州中學的配套組合，而西派天河序銷售人員則表示，項目與越秀天河和樾府同在一個街道，未來或有機會享受此教育配套。

“7字頭”變“5字頭” 購房者對“雲山”熱情爲何退卻？

富力富雲山

所屬板塊：白雲設計之都板塊

首日去化率：C級（首日去化率低於20%）

網籤量：5

加推價格：5.9萬元至8.3萬元/㎡

折扣優惠：首開價格爲7萬-8.5萬元/㎡

（數據來源：陽光家緣、克而瑞廣佛）

■富力富雲山2022年首開樓棟，目前現樓發售。

從“預售”賣到“現樓”，加推網籤僅5套

今年，非網紅板塊的項目有了新常態，幾乎每一輪的加推，價格都會鬆動。雲山珠水雖然屬於傳統豪宅的主流派別，但在行業震盪期，在均好性優先的市場邏輯下，同樣難逃“以價換量”。白雲山腳下的陳田村舊改項目——富力富雲山，在3月下旬加推，與2022年開盤的8萬元/㎡均價相比，這次加推的A5棟啓動政企團購，主力戶型爲120㎡至180㎡的三房至四房，單價低至“5字頭”。在營銷海報上，項目還特別說明附送“安心禮”——“1年內降價可退房，1年內漲幅不足5%可退房”，以“限時優惠”來吸客。

項目號稱加推團購首日勁銷3.1億元，而根據克而瑞廣佛監測，此次富雲山加推212套，首日去化低於20%，即不超過42套；世聯東一研究院數據顯示，截至3月24日，項目成交量爲5套；據陽光家緣監測，截至4月17日，加推的新樓棟網籤量爲5套，而2022年開賣，目前以現樓發售的A1、A2棟，網籤量爲78套。

項目最大的賣點爲白雲山景觀，尤其是首開的A1、A2棟，位於項目的頭牌位置，一路之隔就是白雲山，所有戶型東南向15度直面主峰摩星嶺。開售一年多，從預售賣到現樓，購房者對“雲山景緻”的熱情爲何退卻？

富雲山脫胎於陳田村舊改項目，項目整體佔地面積62.6萬㎡，建築面積約200萬㎡，主要業態包括住宅、公寓、酒店、商業和學校。舊改大盤要兼顧周邊發展和居民配套建設，配套一般較爲齊全，但整體開發完畢需要8年至10年時間，而學校等公建配套也將與回遷村民共享。此外，項目地塊緊挨白雲大道北，車流量較爲密集，未來部分樓棟或受到一定車流噪音影響。

另一方面，去年項目5公里範圍內迎來多個面積段重合的重磅對手，中海·麓府、萬科·瑧山府等全新項目入市，並以更新的戶型設計以及更高的實用率迎戰。富力富雲山的戶型優勢是3.15米的層高，但以項目120㎡與萬科·瑧山府的115㎡戶型相比，同是三房兩廳兩衛設計，富雲山客廳開間不足4米，而瑧山府的開間達5.7米，產品力和實用率的對比之下，項目銷售受到壓力。此外，目前市中心6萬元至9萬元/㎡區間的新盤，不乏天河、海珠等更核心區的項目，板塊兌現更爲迅速，分流不少外區客戶。

富力2023年銷售額比2021年大跌逾八成

市場進入交付力競爭的時代，購房者對竣工情況非常關注，但在交付方面，富力去年一直未有官方公開披露的統一數據。

過去一年，作爲首家完成了境內和境外債務整體重組的房企，富力地產過得依舊不平靜。富力地產聯席董事長張力於去年年底突然宣佈辭任，此後富力地產深陷債務困境。今年3月底發佈的年報顯示，富力地產營業收入362.4億元，同比微增3.0%，其中酒店營業額年增長54%；年度虧損199.5億元，同比擴大26.4%。

而在銷售力方面，2023年富力地產總協議銷售約199.5億元，銷售面積約134.5萬平方米，同比分別下降48.1%和52.8%，連續兩年下降。從中指院監測數據來看，2023年銷售額比2021年大跌約83%，2021年銷售額約爲1202億元。

富力的公告指出：“公司仍持有龐大的土地儲備及發展中項目或已落成物業，因此繼續積極探索如何通過預售產生現金流。由於現時買家高度警惕竣工風險，本集團的預售策略重點放在已落成待售物業，或發展週期即將結束的成熟項目。”

富雲山銷售人員表示，此舊改爲目前整個白雲區最大體量項目。“光是住宅地塊有10塊地，商業有5塊地，學校有2塊地，目前小學已經開學，中學預計年底或明年開學，整個項目的兌現前後要8年至10年”。新快報記者瞭解到，首開的A組團中，目前A1棟、A2棟是現樓發售，交付標準比較明確，單價“6字頭”起；加推的A5棟預計於明年年底交付。

新快報記者 何璐詩