年報觀察 | 家居、轉租、賣車位 德商產投服務增重一年

觀點網“如無必要，勿增實體”，輕資產運營已是物企發展的主流思路，但德商產投服務的資產結構卻愈發沉重。

3月26日，德商產投服務公佈了自2021年12月在港交所上市以來的第二份年度業績報告，2023年內總收入3.40億元，同比增長27.2%；年內利潤4000萬元，同比增長19.2%。

從整體數據來看，總收入和年度利潤均有所增長，但由於孵化期的增值業務投入巨大，導致了毛利率下降，且這種下滑趨勢已經持續數年。數據顯示，該公司毛利從2022年的9467.1萬元下降3.6%至9122.9萬元；毛利率也從35.4%下滑8.6個百分點，降至26.8%。

在業務擴展方面，2023年德商產投服務成功簽約了84項物業，較上一年新增了5個項目；在管面積也達到了880萬平方米，相比2022年的820萬平方米，實現7.3%的同比增長。

但與此同時，德商產投服務的合約面積卻縮減到了1212萬平方米，同比減少12.19%，一定程度上壓縮了未來在管規模的增長空間。

值得關注的是，2023年底德商產投資產負債比率大幅攀升，從2022年底50.7%猛增119.7個百分點，達到170.4%。

二房東業務拓展

德商產投服務的收入主要分爲四個板塊，分別是物業服務、商業運營管理、大家居服務以及寫字樓及產業園運營管理。

其中，寫字樓及產業園運營管理是新財報單獨增設，2022年並未錄得該項數據。

這起源於德商產投服務於2022年5月開始嘗試將租戶採購增值服務擴展至寫字樓轉租服務。2023年該板塊收入爲4492.4萬元，佔總收入13.2%，超過商業運營和大家居服務板塊。

2022年8月，德商產投服務與業務夥伴成都新泓道企業管理有限公司共同投資組建成都德商新泓道商業管理有限公司，共同開展轉租服務。2023年6月14日，成都德商新泓道租下成都領先時代1.13萬平米物業用於轉租。租賃物業每月租金按36元/平方米計算，且於租賃協議項下租賃期內，有關租金每兩年上漲5%。

同年6月26日，德商產投服務發佈公告，非全資附屬公司四川匯通作爲承租人，與四川高登簽訂了租賃物業協議，租賃物業將由四川匯通用於對外辦公租賃。

彼時公告顯示，在第一個租期內（2023年6月21日-2024年6月20日），德商產投服務方需應向四川高登方支付租金386.41萬元，但考慮到德商產投服務方面的運營，便向德商產投服務提供了340.51萬元的折扣，因此德商產投服務方面只需要在第一個租期內支付租金45.90萬元。

據觀點媒體統計，自2022年以來，德商產投服務及其附屬公司已經租賃了4個物業項目用於轉租。除上述提到的兩個項目以外，還包括成都商場物業項目及御璟租賃物業項目。

御璟租賃物業項目背後涉及到關聯方。2022年11月，德商產投服務宣佈，德商遠泓、德商永潤及德恆鴻分別與德商高欣就該等御璟租賃物業訂立租賃協議，租金總額約爲1.57億元。附屬公司將物業轉租予潛在轉租租戶用作辦公室，並向其提供配套服務。

其中，德商遠泓、德商永潤及德恆鴻三家公司，均爲德商產投服務間接非全資附屬公司。德商高欣由公司非執行董事兼控股股東鄒康及公司控股股東鄒健最終控制。

此外，該租賃物業構成德商置業開發“德商御璟天驕”房地產項目的一部分，德商產投服務董事認爲，該租賃項目是開發集團商業運營服務及擴闊其收入流的良機。

作爲一家規模相對有限的物管公司，德商產投服務2023年的投資物業包括一項住宅物業、十六項商業物業及四棟寫字樓。其中，四棟寫字樓投資物業根據經營租賃出租予第三方，轉租或擬轉租的投資物業的成本及賬面值分別爲2.60億元及2.46億元。

資金砝碼

德商產投服務在另謀財路過程中，也導致了現金流的縮窄。

2023年，該公司利息開支爲947.2萬元，同比增幅高達4757.44%。其中，租賃負債利息爲755.3萬元，銀行及關聯方貸款利息爲191.9萬元。

另外，由於集團提供長期轉租服務協議，涉及可退還按金及保證金，從而產生了大量的應收關聯方款項。

數據顯示，2023年德商產投服務即期部分的預付款項、按金及其他應收款項由2022年的3007.4萬元攀升到2023年的5501.1萬元，同比增長82.92%，2023年計提了744.1萬元的應收款減值準備。

值得慶幸的是，德商產投服務在2023年與關聯公司簽訂一筆債務清償協議，成爲了年內撥回1763.5萬元計提減值淨額的主要原因。

公告顯示，2023年12月22日，德商產投全資附屬公司成都德商與各債務人及賣方訂立債務清償協議，成都德商同意收購，而賣方同意出售共計1512個停車位，總代價爲516.4萬元--應按等額基準抵銷債務人尚欠成都德商的應收款項。

然而，以車位抵債的方式也再度增加德商產投的重資產，至少短期內不利於現金狀況。

此外，隨着大家居、寫字樓及產業園運營管理業務開展，德商產投服務面臨的流動與非流動租賃負債亦隨之增加，從0分別增加到了8.4萬元和2.48億元。

在銷售成本方面， 2023年銷售成本爲2.487億元，較2022年的1.726億元同比增長44.1%，遠高於收入的增長速度；年報給出的解釋是，因爲品質服務提升投入，以及大家居業務拓展。

大家居服務是2023年業績增長速度最快的板塊，該板塊主要包括傢俱裝潢、傢俱裝飾及裝修服務。期內，實現收入3760萬元，佔整體收入11.1%，相較於2022年同期的2500萬元同比增長44.1%。

截至2023年12月31日，德商產投服務的期末現金爲2.10億元，同比減少15%。同期，其合約負債爲4758.7萬元。

在手現金縮窄，利息支出擴大的這一年，德商產投服務的支出項目頗爲多元化，甚至包括2023年6月29日，該公司宣佈間接全資附屬公司成都晟城與成都農商銀行訂立協議並認購理財產品3000萬元，認購資金來自於該集團的剩餘現金儲備。理財產品爲天府理財每日開放淨值型理財產品，預期年化收益率2.30%-2.50%，

彼時德商產投服務表示，上述認購爲集團提供的收益高於國內商業銀行普遍提供的定期存款收益；同時，認購資金來自於集團剩餘現金儲備，不會影響集團的營運資金狀況或運作。