明發集團：2024年中期業績大幅下滑，房地產市場持續低迷

明發集團（國際）有限公司（證券代碼：00846）近日公佈了截至2024年6月30日止六個月的中期業績，顯示公司收入和利潤均大幅下滑。

截至2024年6月30日止六個月，明發集團的未審計綜合收入約爲人民幣38.154億元，同比減少30.8%。公司權益持有人應占未審計綜合利潤約爲人民幣670萬元，同比減少98.1%。每股基本及攤薄盈利爲人民幣0.1分，同比減少98.2%。

在房地產市場持續低迷的背景下，明發集團的財務表現受到顯著影響。公司收入減少主要由於向買家交付的總建築面積從2023年同期的805,529.7平方米減少至2024年同期的551,939.1平方米。未審計綜合毛利約爲人民幣12.190億元，同比減少30.6%。

行業背景與公司表現

2024年上半年，中國房地產市場依然停滯不前。儘管政府實施了一系列穩定市場的措施，特別是放寬二、三線城市的限制，但高債務水平對開發商造成了巨大的財務壓力，導致現金流問題頻發。這種情況可能導致項目延遲甚至拖欠貸款，進一步打亂正在進行的開發項目。

明發集團的財務數據反映了整個行業的困境。公司在2024年上半年的投資物業公允值虧損約爲人民幣2.591億元，主要由於商用地產市場價值下降所致。相比之下，2023年同期的虧損爲人民幣1.839億元。

核心財務指標分析

在覈心財務指標方面，明發集團的毛利率保持在31.9%，與去年同期持平。然而，經營利潤率從14.7%下降至10.1%，淨利率則從5.6%大幅下降至0.9%。這些數據表明，公司在收入減少的同時，成本控制和盈利能力也面臨挑戰。

截至2024年6月30日，明發集團的流動比率爲1.1，總負債與總資產比率爲72.1%，略高於2023年的71.5%。銀行貸款及其他借款與股東資金比率爲12.2%，略低於去年的12.5%。這些數據表明，公司在財務槓桿和流動性方面保持了一定的穩定性，但整體財務壓力依然較大。

業務回顧與展望

在業務方面，明發集團的合約銷售額約爲人民幣17.188億元，同比減少57.1%。合約銷售平均售價下降9.2%至每平方米人民幣6,385.0元。已預售但未向買家交付的物業應占總建築面積爲806,053平方米，較2023年底的1,063,351平方米有所減少。

公司在土地儲備方面也有所調整。截至2024年6月30日，明發集團應占土地儲備減少2.8%至約17.2百萬平方米，合共包括132個項目。公司繼續集中在長江三角洲地區，尤其是南京及安徽若干城市的物業發展。

重大變化與未來策略

在管理層和股權結構方面，明發集團的董事會成員包括執行董事伍文峰先生和鍾小明先生，非執行董事林家禮博士（董事會主席），以及獨立非執行董事劉建漢先生、朱健宏先生和陳成禮先生。公司在2024年上半年沒有派付任何中期股息，反映出管理層對當前財務狀況的謹慎態度。

展望未來，明發集團表示將繼續採取審慎的財務政策，密切關注持續的經濟狀況、政府政策及市場需求，並調整其策略。公司計劃通過內部產生資金及資源來應對未來的資本承諾，並在必要時將港元及美元銀行結餘兌換爲人民幣，以儘量減少外匯風險。

結語

總體來看，明發集團在2024年上半年的財務表現反映了整個房地產行業的困境。儘管公司在財務管理和業務調整方面採取了一系列措施，但市場環境的持續低迷和高債務水平仍然對其未來發展構成挑戰。公司需要在未來的經營中更加註重成本控制和現金流管理，以應對市場的不確定性。