綠城中國競得全國“單價地王” 前7月斥資228億元精準拓儲
本報記者 郭陽琛 張家振 上海報道
（徐彙區濱江地塊分佈圖，小米地塊即爲綠城中國此次摘得的全國“單價地王”。圖片來源：綠城中國官網）
在最新的全國“單價地王”爭奪戰中，綠城中國（03900.HK）以搖號方式幸運登頂，成爲新晉“地王收割機”。
近日，在上海市最新一批次集中土拍中，原小米徐匯濱江總部地塊格外引人關注。最終經搖號，該地塊被綠城中國以48.048億元總價獲得，樓板價達131045元/平方米，溢價率約30%，一舉成爲全國新晉“單價地王”。
《中國經營報》記者瞭解到，上述徐匯濱江地塊背景較爲特殊，曾由小米在2021年競得，彼時土地性質爲商業辦公用地，成交價15.5億元，摺合樓面價31001元/平方米。此外，綠城中國還以6.48%的溢價率將虹口區江灣鎮街道地塊收入囊中，成爲上海市此次土拍的最大贏家。
在綠城中國幸運競得上述熱門地塊背後，與其在房地產行業下行週期堅持核心城市佈局，並保持一定投資力度密不可分。綠城中國披露的數據顯示，至此，綠城中國在2024年獲取土地數已達到23宗，土地投資額超288億元，新增貨值超581億元，權益比達90%。
“從2023年至今，公司不斷加強投資質量迭代。公司投資資源要用得非常精準，沒有好項目、沒有好城市，就沒有好辦法去投資，所以需要更精細地篩選。”對於拿地策略，綠城中國管理層在此前的股東大會上闡釋道。
幸運拿下全國“單價地王”
據悉，徐匯濱江地塊被上海市政府收儲後重新上架，用地性質調整爲住宅用地，起始價爲36.96億元，且未設中小套型比例要求，並以“招掛複合”方式出讓，最高總價限制爲48.048億元，如果地塊最終達到最高限價，將採用搖號方式確定競得者。
值得注意的是，該地塊起始樓面價便高達100805元/平方米，在開拍前就提前刷新了全國“單價地王”紀錄。時間撥轉至2016年，融信以總價110.1億元、溢價率139%拿下上海市靜安區中興社區地塊，樓面價約100218元/平方米，成爲當時的全國“單價地王”。
“這宗地塊之所以被廣泛關注，有多方面的因素。”上海中原地產市場分析師盧文曦分析稱，徐匯濱江一直是上海市高端項目扎堆區域，推出的產品幾乎都會熱賣。隨着所推地塊越來越少，臨江臨水地塊已經幾乎沒有了。上述地塊處在啓元和匯元璽項目中間，雖然江景視野不全面，但離徐匯濱江足夠近。徐匯濱江豪宅氛圍越來越濃厚，商業配套也越來越齊全，居住舒適度和便利度顯著提升。
記者瞭解到，徐匯濱江地塊周邊同類型的啓元項目，全部爲258—548平方米的大戶型房源，銷售均價17.8萬元/平方米，在今年4月開盤便熱銷，認購率達235%，短短兩個小時就完成了清盤。
盧文曦進一步表示，徐匯濱江地塊不設定中小套型比例，已經鎖定“豪宅”基因，市場熱度高，雖然有7家競買人蔘與競拍，但房企在叫價過程的表現都很理性，加價幅度調高後馬上應價的速度放緩。最終，經過72輪鏖戰觸及最高限價進入搖號階段，由招商和徐匯城投聯合體、中海和西岸集團聯合體、綠城和宸嘉4家競買人進行運氣比拼，這也符合市場預期。
“在當前的土地市場形勢下，拍出全國‘單價地王’具有非常強的信號意義。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認爲，全國新晉“單價地王”誕生，體現出更多的購地資本方關注優質城市和優質市場，對於提振房地產市場和重點城市樓市信心具有積極作用。
嚴躍進指出，該地塊依然設置了最高限價，也進一步說明上海市基於“一城一策”的考慮，從穩定房價的角度出發，對於重點地塊會有不同的定價要求。此舉既保障了地塊未來的開發空間，也可以防範未來售價過高所帶來的風險問題。
綠城中國可謂該批次上海市集中土拍的大贏家。除拿下徐匯濱江地塊外，還以6.48%的溢價率將虹口區江灣鎮街道地塊收入囊中，共計約60億元的拿地金額佔到該批次土拍總成交金額的55%。
盧文曦表示，綠城中國連續摘得兩宗位於上海市區的重要地塊，體現在上海市這樣的核心城市補倉動作相當積極。這兩宗地塊也符合綠城中國走高端路線的品牌調性，未來在上海市房地產市場的營收表現值得期待。
“目前，上海市區的新房項目總體是暢銷的，市場購買力比預期要好很多。同時，一些房企拿地也看重此類區域地塊的去化能力和速度。所以，對於綠城中國而言，此次拿地動作意義較大，既具有商業方面的價值，同時也增強了外部對公司財務穩健的評價。”嚴躍進進一步分析稱。
聚焦核心城市優質地塊
綠城中國在上海市土地市場“一鳴驚人”並非偶然。早在2023年8月舉行的上海市第二批次集中土拍中，綠城中國便斬獲了閔行區、嘉定區和青浦區的三宗熱門地塊。
這也是綠城中國在土地市場加大投拓力度的一個縮影。中指研究院統計數據顯示，截至今年7月底，綠城中國拿地金額約爲228億元，拿地面積126萬平方米，新增貨值496億元，在全國房企中分列第2位、第6位和第4位。其中，173億元的投資集中在長三角地區，在杭州市“大本營”的投資金額約爲96億元，也顯示出對長三角地區核心城市的重視程度。
根據綠城中國方面披露的公司與附屬公司連同其合營企業及聯營公司綠城集團未經審覈營運數據，今年1—7月，綠城集團累計取得總合同銷售面積約704萬平方米，總合同銷售金額約1475億元（含代建管理項目）。
具體來看，綠城集團代建管理項目累計取得合同銷售面積約384萬平方米，合同銷售金額約爲511億元。綠城集團自投項目取得合同銷售面積約320萬平方米，合同銷售金額約964億元，其中歸屬於綠城集團的權益金額約爲679億元。
今年6月，綠城中國管理層在2023年年度股東大會上表示，雖然目前房地產市場還在探底，但頻頻示好的政策對行業支撐是非常有力的。房地產業基本的體量、發展規模和態勢未來可期，現在處於從邊際改善到開始反彈的階段，大家既要有耐心也要有信心。
記者瞭解到，綠城中國堅持“核心城市、核心地塊”投資策略，不僅注重現有項目的高效去化，同時也密切關注各地推出的優質地塊，把握最佳投資時機，以高標準進行戰略佈局，確保“做一成一”。
中指研究院研報分析稱，今年1—7月，TOP100企業拿地總額4307.1億元，同比下降38.0%，相較1—6月降幅繼續擴大2.2個百分點。7月，一二線城市土地推出和成交均有所減少，TOP100企業拿地總額同比降幅隨之擴大。“整體來看，房企拿地向核心城市優質地塊聚焦的趨勢持續，土拍市場和銷售市場分化加劇，促使房企拿地短期內整體依舊保持審慎態勢。”
從各城市羣拿地金額來看，長三角地區領跑全國。中指研究院統計數據顯示，今年1—7月，長三角地區TOP10企業拿地金額885.2億元，繼續位居四大城市羣之首，增長速度較快。
中指研究院企業研究總監劉水分析認爲，近幾年，房地產央國企銷售、拿地的市場份額提升，從短期來看這一趨勢肯定會持續，這類企業有融資優勢、有較強的品牌優勢，在房地產市場處於深度調整時期的抗風險能力更強。
（編輯：張家振 審覈：童海華 校對：顏京寧）