樓市暖風勁吹，行業理性重啓

21世紀經濟報道記者吳抒穎 廣州報道房地產市場的重磅政策正在密集釋放。

中共中央政治局9月26日召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下一步經濟工作。會議強調，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地。要回應羣衆關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦發佈會上宣佈，將降低存量房貸利率並統一房貸最低首付比例，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。

隨着重磅政策的持續釋放，市場情緒也隨之發生變化。資本市場上，多家房企股價飄紅；樓市銷售面上，部分房企順勢推出促銷活動，從業者的朋友圈也一片火熱。部分中介機構發佈的帶看數據也支撐市場有所回暖的觀點，唯獨成交方面目前還未有明顯起色。

從21世紀經濟報道記者對華東、華南多家重點房企調研的反饋結果是，房企普遍認爲下一步一線城市限購限貸政策可能將持續優化，在此前提下有望釋放新的需求；但從中長期的角度來看，在土地成交表現平淡之下，去年以來多數房企已經明顯縮表，大部分土地儲備已經不足以支撐大規模擴張，市場也仍將保持理性。

房地產行業的持續回暖，還在路上。

情緒利好

率先感知到新政威力的是資本市場。

本週以來，無論是龍頭房企抑或出險房企，只要還在正常交易，股價均錄得非常可觀的漲幅。自9月24日以來，A股市值最高的保利發展漲幅已經達到24.13%，金地集團漲幅接近24%，華髮股份上漲22.28%，萬科漲幅也達到16.02%。出險房企方面，從9月24日開始至今，融創中國漲幅高達64.08%，佳兆業同期暴漲105.46%，花樣年也上漲了68.18%。

與之並行，土地市場和商品房市場均泛起了一些波瀾。9月27日，成都出讓兩宗宅地，其中位於天府新區的麓湖板塊純宅地吸引了10家房企參與競拍，經過113輪競價，由潤達豐濱江以9.02億元的價格競得，成交樓面價2.43萬元/平方米，溢價率高達86.92%。

在此期間，多數房企也順勢推出促銷活動。例如，保利發展旗下全國多個樓盤在新政前後就推出“保價計劃”，承諾“若購買項目同類房屋（僅住宅）在後期網籤銷售折扣低於買方現有折扣（較備案價），或有額外贈送物業費、車位、家裝包等任何形式的變相優惠，可無理由退房（房款利息不計）。”

一線城市的潛在購房者也對新政給出反應。

以深圳爲例，據中原找房統計，9月25日，中原找房APP訪問用戶量上漲168%，諮詢量提升65%，其中深圳灣、龍崗中心城、香湖受關注最高，中原門店帶看量上漲27%；貝殼找房的數據更加明顯，9月24日當日，貝殼找房錄得看房人數達911人，環比增長92.6%；看房量5549次，環比增長108.2%。

一位大灣區房企的策劃部人士告訴21世紀經濟報道記者，“9月24日至今，我們廣州、深圳的部分熱點項目來訪量有明顯的上揚，來訪量要遠高於平日，但是大多數項目並沒有明顯的變化，和往常一樣。”

另一位全國性房企的人士也對21世紀經濟報道記者分析稱，“政策的效果還沒有那麼快，最快也要等到週末以及接下去的國慶才能看出成色。”

回暖邊際

即便情緒醞釀到位，房地產市場的起勢仍有待後續更多政策的發力。這主要是因爲當前市場觀望氛圍仍然濃烈，而且在去庫存的大背景下，多數房企已基本轉入資產管理模式，房地產市場仍將平穩發展。

一家仍在持續拿地房企的研究人士則告訴21世紀經濟報道記者，新政出來之後，他們內部進行了研判，對市場的表現仍然偏於理性。“在營銷上不會有非常大的動作，可能會抓住機會搶收一波。整體上我們的情緒還是非常淡然的。”

這是當前房企普遍的情緒。今年房地產市場的政策呈現比較明顯的特點，政策的逐步釋放持續帶入購買力的入市，但持續的時間卻有限度。

今年9月，即便是傳統的“金九銀十”，多數城市的樓市表現也不及預期。

以北京爲例，中指研究院的數據顯示，今年9月以來，受前期政策帶動效果減弱及中秋假期影響，北京新房、二手房成交規模均出現走弱跡象，9月1日-9月19日，北京新房日均成交面積較上年同期、8月日均均有較大下降；二手房日均成交套數較上年同期下降9.4%，較8月日均下降17.8%。

市場仍然疲軟，房企也十分審慎。

一家龍頭房企總部的人士對21世紀經濟報道記者分析認爲，“我們今年的銷售額整體表現還是非常不錯，但主要也是依靠重點城市的核心項目。除去這部分項目，很多在平銷階段的很難走貨，因爲我們也沒有打算大面積降價出貨，而周邊二手房的靈活定價已經持續擠壓新房的銷售空間。”

上述龍頭房企總部人士續稱，今年各個城市推售的土地數量均有明顯下降，目前其所在房企剩餘的土地儲備已經不多，在當前的市場環境下預計也難有新的土地儲備進賬，“明年還能不能維持今年的規模仍存在較大的不確定性。”

可供對比的數據是，今年重點房企拿地普遍失速。

根據中指研究院統計數據，今年前8個月TOP100企業拿地總額4731.3億元，同比下降40%，相較前7個月降幅繼續擴大2.0個百分點。其中，保利發展爲209億元，華潤置地權益拿地額爲159億元、中海地產爲145億元，同比去年均有明顯收縮。

隨着龍頭房企也進入收縮週期，未來“活下去”將成爲更現實的追求。

一位近期調研過多家中大型房企的券商分析師告訴21世紀經濟報道記者，“政策的釋放相信會有一定的作用。但是明年很多房企的銷售額會繼續下行，現金流也將承壓，所以現在要先保證‘活下去’。不過，目前金融機構以及各相關方對房企都比較寬容，展期續貸都好談。”

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預計，一線城市僅留的限購政策或將放開，存量房貸利率下調也將馬上落地；後續住房交易個人所得稅、增值稅，開發商土增稅等也有望下調或暫緩。