兩區交界能買嗎？二線臨廣的城北，門檻降到136萬
對業內人來說，城北一直是一個矛盾的存在。
一方面，城北環境面貌差、配套不足，但房價卻不低，高峰期甚至有突破3萬+的勢頭；身邊有朋友想買城北，小編基本也是勸退，同樣的價格還有更好選擇，比如配套更成熟、環境更優越的城南。
另一方面，在購房者心目中，城北熱度一直很高，也是中介熱推的板塊，成交量領跑佛山。
今年1-9月，在佛山成交面積TOP3中，城北保利時代·天珀就佔了一席。同樣的板塊，價格更便宜的中交白蘭春曉和敏捷瓏玥府，去貨量就一般。
哪些人在買城北？
城北在地段上屬於二線臨廣，從客羣來看，上車城北的主要是桂城、祖廟等周邊外溢客戶，還有少量廣州剛需，也曾有深圳客投資。
相對來說，城北優劣勢分化也非常明顯。
優勢方面，主要是佛山3號線、中山公園、廣湛高鐵樞紐；缺點主要是配套不足，尤其是學校，還有貨運鐵路穿過，整體居住環境不佳。
*城北核心區開發空間有限
值得一提的是，不少銷售認爲，禪桂交界也是板塊一大優勢，因此吸引了千燈湖、桂城等自住客戶關注。
但是，不論從價值前景還是交通方面，兩區交界處的硬傷都不能忽略。
首先，各區、鎮街發展主力都有各自中心，桂城在千燈湖、三山，禪城在祖廟、亞藝、奇槎。
雖然祖廟可開發土地有限，城北還有舊改空間，但區域地處桂城、大瀝、羅村和祖廟四大鎮街交匯處，很難有更廣闊獨立的發展空間。
交界就意味着，該板塊距離哪個中心都不近，房價不至於墊底，但升值空間肯定有限。比如朝安、鎮安、海三路，基本都是樓市裡的小透明。
在城北學校建成之前，片區公辦小學劃分在東方廣場怡東小學，直線距離1.5公里以上，不論電動車還是自駕接送，每天都會面臨老城區的擁堵路況。
以禪桂交界的二手星暉園爲例，雖然學區劃分在桂江一中，但接送路途較遠，二手房價還不如桂江一中旁的樓梯房。
不可否認的是，地鐵確實是城北一大優勢，不是因爲佛山3號線，而是可能與之換乘的廣州28號線。若最終方案敲定在疊滘站換乘，城北可跳過廣佛線，快速接入廣州地鐵。
三房最低136萬起，區域價差超1萬/平
目前，城北在售有四盤：中交白蘭春曉、保利時代天珀、敏捷瓏玥府、保利新匯城，房價低至1.4萬起，最高2.8萬，整體均價在1.8-2.2萬左右。
其中，敏捷瓏玥府位於文沙老城區，前身是佛山最便宜的菜市場南堤市場，因此周邊活躍人羣以老人居多，適合有本地懷舊情結的客羣。
2020年，敏捷拿地價1.42萬/方，至今仍是城北地王，去年4月開盤價2.4萬，如今最低1.7萬起，此前還曾推出16888清棟活動。
比敏捷地段更差的還有保利新匯城，特價單位最低14XXX起，均價普遍在1.6萬左右。
對比近三年市場，保利新匯城價值在持續下跌，一期當時開盤價在1.6-1.8萬左右，如今二手放盤價低至1.4萬起。
項目處在禪城城北和南海羅村交匯處，也是區域交界的小透明。預計3號線開通後，有望改善周邊人氣，但佛山地鐵路網始終比較少，短時間很難扭轉大勢。
總體來看，城北還有價值前景的樓盤，主要在中交白蘭春曉和保利時代天珀，兩項目臨近3號線中山公園站，基本在同一時期開盤，保利距離地鐵口更近、園林更大，在價格上一直佔據優勢，普遍比中交貴2000元/平以上，主力產品跌回了兩年前水平。
目前，白蘭春曉在售二期78-120方三四房，有毛坯和精裝可選，毛坯均價1.9萬，最低1.7XXX起，78方三房最低總價136萬起；精裝2萬左右，特價單位也有1.9萬可選。
*白蘭春曉實景圖（本站房產拍攝）
需要留意的是，項目每隔一段時間會拿出一批特價單位，中高低樓層都有，但樓層選擇不多，特價和非特價樓盤價差較大，建議不着急上車的客戶，可以蹲一些合適樓層的特價房源。
另外，項目一期還有部分存貨，90方單價2-2.1萬，120方望江戶型約2.6萬，預計2023年3月交樓。
其實，這批產品並不是主力，而是開發商用於拉價差的，計劃明年現樓發售，不排除會有調價，具體會根據市場風向來定。
*白蘭春曉沙盤圖（本站房產拍攝）
通過製造價差來走貨，隔壁的保利時代天珀也在用這招。
天珀在售的14座望江單位，戶型建面約97/99/122/134方三四房，也是2梯5戶，精裝價2.7-2.8萬/平，並不是項目主推產品。
目前主推的是北側的5/7/8座單位，均爲2梯6戶高層，面積涵蓋84-120方，價格在1.9-2.2萬左右。其中，84方三房爲北向且沒有套房，小面積實用率這方面，還是白蘭春曉有優勢。
*保利時代天珀實景圖（本站房產拍攝）
另外，“收樓再供樓”的營銷套路，也被項目玩壞了，活動不僅只是針對部分樓棟，關鍵是，享受該福利的樓棟，下個月就會收樓，意味着月供也只是晚一個月，純粹引客噱頭。
城北值得入手嗎？
區域新添兩大項目，供應量巨大
對周邊自住客羣來說，上車城北沒毛病，天珀一期交付後，園林實景所見即所得，與周邊環境形成強烈反差，底商已有商家進駐，樓下幼兒園已開學，儼然是自成一城的剛需大盤。
*保利時代天珀實景圖（本站房產拍攝）
白蘭春曉三房小戶，總價可控，對預算不足的剛需也很友好。至於敏捷瓏悅府和保利新匯城，更適合有老城區情懷。
如果近兩年對學區有迫切需求的，建議繞道。目前城北入住率還未提升，學位緊迫感不強，九年制學校何時動工還是未知數。
長久來看，城北將新增兩大住宅盤：建投和創晟（國資），區域居住人口還會漲，學校兌現也是早晚的問題。
其中，建投佔地6.4萬方，總建面25.5萬方，分爲兩期開發，規劃有住宅、商業和幼兒園等業態。
小編在現場看到，建投項目與白蘭春曉一路之隔，現場正在搭建工作人員板房，預計明年開放銷售中心。
*建投地塊（本站房產拍攝）
此外，建投緊鄰廣茂鐵路，噪音影響大，目前主要是貨運火車在通行，未來將改造爲廣湛高鐵線路，從佛山火車站直達廣州站。
銷售透露，城北業主中，也有少量廣州越秀、白雲區老闆，在高鐵線路開通前坐綠皮火車回廣州，最快半小時到廣州，硬座票價9元。
顯然，這種通勤方式並不適合打工人。
過去三四年，城北地價頻頻破萬之時，也曾涌現了一批投資客，房價接連突破2.5萬，有衝刺3萬+的勢頭。
目前，區域主力價格保持在2萬左右，擠出了多餘的水分和泡沫，在全國房價普遍下跌的形勢下，單純降價並不能說明什麼問題。
只不過，配套不足、偏居一隅、交界的尷尬地段，仍然是區域最大的短板，沒有絕對的優勢能支撐其跑出獨立行情。
廣州28號線會是一個機遇，但這條線路還有更多好的選擇，比如文華公園附近的二手，距離城市中心更近。
選對地段，城央二手的漲幅，遠超兩區交匯的一手。