兩部門推動建立城市房地產融資協調機制

證券時報記者 張達

近日，住房和城鄉建設部和金融監管總局聯合發文提出“建立城市房地產融資協調機制”，備受市場關注。業內人士認爲，城市房地產融資協調機制以具體開發項目爲支持對象或更具可操作性，於需求側將維護購房人合法權益，有效提振購房信心；於供給側精準支持房地產項目合理的開發貸款需求，助力提升房企投資開工意願，彰顯了政策積極穩妥化解房地產風險的決心。

按項目劃分

更具可操作性

新政要求，發揮城市人民政府牽頭協調作用，在地級及以上城市建立城市房地產融資協調機制，及時研判房地產市場形勢和房地產融資需求，協調解決房地產融資中存在的困難和問題，搭建政銀企溝通平臺，推動房地產開發企業和金融機構精準對接。

值得注意的是，與此前融資支持政策更多針對房地產開發企業主體不同，此次新政的支持對象確定爲具體的房地產項目。根據新政，可給予融資支持的房地產項目名單由協調機制篩選提出，篩選依據爲房地產項目的開發建設情況及項目開發企業資質、信用、財務等情況，協調機構將項目名單推送給當地金融機構。

對此，中金公司研報認爲，本輪下行週期以來，房企普遍面臨銷售回款持續疲弱、預售資金監管加強、融資難度邊際上行的情況，考慮到頭部房企多爲全國化佈局，一旦集團層面形成公開市場債務違約，或反向造成各地項目層面的融資和銷售困難進一步加劇。協調機制的順利推行，將有助於監管部門全面掌握各地項目的建設進度和預售資金監管情況，或推動建立項目層面的白名單機制，增強銀企互信，順利推進工程建設，自下而上地緩釋潛在交付及信用風險。

方正證券房地產首席分析師劉清海也認爲，此次城市房地產融資協調機制的建立，對房企集團公司債務風險和項目公司開發運營風險進行了有效區分，將有效改善部分金融機構對房企的避險行爲，進一步鞏固銀企互信，以開發項目爲支持對象或更具可操作性。

分類支持合理融資需求

在對項目的融資支持形式方面，新政也進行了劃分。一類是對正常開發建設、抵押物充足、資產負債合理、還款來源有保障的項目，要建立授信綠色通道，優化審批流程、縮短審批時限、積極滿足合理融資需求。另一類則是對開發建設暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，要不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過存量貸款展期、調整還款安排、新增貸款等方式予以支持。

在劉清海看來，新政根本上是爲了有序加快推進正常開發建設的房地產項目建設交付，切實避免項目因資金鍊斷裂出現逾期交付，維護購房人合法權益，同時，有效提振需求側對房企的信心，助力購房需求的合理釋放，促進行業加快向正常化迴歸。

“而對暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目不盲目抽貸、斷貸等，將更加精準地支持房地產項目合理的開發貸款需求，開發貸佔比有望提升，進而增進房企投資開工意願，疏通房地產行業正循環通道。”劉清海說。

銀河證券房地產行業分析師胡孝宇認爲，新政針對名單內暫時遇到困難的項目提到具體支持措施，意味着針對房地產供給側的融資需求政策力度較此前有所加大，或將助力房地產市場逐步企穩。

彰顯穩妥化解風險決心

近年來，中央對房地產領域的風險高度重視，並持續加大對房地產融資支持力度。

2023年10月底召開的中央金融工作會議首次增加了房地產領域相關表述，並且放在了防範化解金融風險的框架下，其中明確提出“促進金融與房地產良性循環，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資”。

2023年12月召開的中央經濟工作會議對房地產的表述放在了防範化解重點領域風險的部分，並且着墨較多，其中強調“積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展”。

劉清海認爲，此次兩部門聚焦開發項目融資中出現的困難和問題，提出建立城市房地產融資協調機制，是貫徹落實中央決策部署的重要舉措，彰顯了政策積極穩妥化解房地產風險的決心。

浙商證券研報進一步指出，先前政策更多以部門爲單位，而部門之間協同效應實際較弱。此次政策明確地方政府牽頭，強調落實地方政府的主體責任，和先前政策有明顯不同。明確單一主體推動落實房地產金融政策，有利於提升地方辦事效率。

不過，浙商證券研報還指出，金融機構中商業銀行以利潤爲導向，和政策銀行有本質區別，運作機制更遵循市場邏輯。目前房地產市場存在供給端風險化解和需求端信心提振兩方面問題，現階段更需要政策性銀行給予支持。