“救世主”煤老闆闖局地產：抄底商辦項目，接盤爛尾樓，溢價拿地，不愛礦產愛房產

出品 | 搜狐地產&焦點財經

作者 | 王迪

編輯 | 吳亞

當地產淪爲“地慘”，曾經最大的隱形大佬中國平安等險資逐漸撤離地產，而地產圍獵者並沒有因此而隱匿。2024年開年，互聯網巨頭騰訊豪擲64億北京拿地，鋼鐵大佬14.02億抄底豪宅翡翠苑，又有“煤老闆”“水泥巨頭”“糧油老闆”“酒業大亨”等各界富豪們殺進房地產。

搜狐財經梳理髮現，在此批地產掠食者中，“煤老闆”以高頻次、大手筆頻繁出現在地產交易中，不僅廣泛抄底公寓、辦公等業態，而且有“煤老闆”拿下純住宅或綜合性用地，更有煤炭企業參與爛尾樓的收購與盤活之中。

一位常年從事供應鏈貿易，主營煤炭、鐵礦石、焦炭等大宗貿易的相關人士對搜狐財經指出，煤炭行業抄底地產是好事情，房地產本來就是優質資產，並且核心城市的房價跌的可能性很小。煤炭行業這兩年一直不錯，主要是有資金。就股票來看，其它行業跌得很慘，但是煤炭還算不錯。

資本市場層面，2月2日，滬指一度跌超3%，市場情緒低迷，煤炭、石油板塊依然堅挺。成份股上，中國神華、中國石化漲超2%，山西焦煤、中煤能源漲超1.6%，兗礦能源、平煤股份、中國海油、恆逸石化、陝西煤業、淮北礦業漲幅居前。

對於“煤老闆”闖局地產，一位常年深耕地產的一線操盤手對搜狐財經表示，資金找出口，他們覺得一線核心資產已經跌了一輪，有炒底機會，但是大概率會抄在“半山腰”上。

闖局者再闖局：一線城市辦公及公寓資產成目標，拿地偏向住宅等綜合用地

“煤老闆”作爲一個羣體標籤真正誕生始於2002年。彼時，我國開放電煤指導價，煤炭價格一夜之間全部上漲，讓“煤老闆”貼上了“億萬富豪”的標籤。早期完成原始財富積累的他們，在十年前就已經投資影視，買車只挑豪車，買房就買整棟。

搜狐財經梳理髮現，在隱退舞臺很久，煤炭大亨們再次高調進場，他們不僅抄底了一線城市商業辦公及公寓資產，而且在土地市場上也頻頻亮相。不少“煤老闆”陸續投資購買上海中糧海景壹號公寓、雅居樂海南清水灣的三家度假酒店、金茂北京威斯汀大飯店和富力香水灣萬豪酒店等資產。

以2023年11月交易的中糧海景壹號5號樓、6號樓、7號樓爲例，其買家是上海邕鵬實業，背後由內蒙古滿世煤炭集團100%持股。

在“煤老闆”參與的交易中，不少標的位置優越。中糧海景壹號毗鄰“中國第一豪宅”湯臣一品，部分樓棟距離黃浦江僅約百米，直面一線江景和對岸的外灘萬國建築羣。如此核心的區位，公告中指出項目增值額爲34億，增值率465.13%。

此外，2023年10月，金茂轉讓的北京威斯汀大飯店也由“煤老闆”接手，成交價28.01億元。金茂威斯汀位置同樣優越，位於北京朝陽區燕莎商圈、毗鄰中央商務區三里屯附近的34層豪華酒店。酒店自2008年開業以來，中國金茂委託萬豪國際管理集團公司經營管理，總建築面積約爲77945平方米，曾接待衆多外國首腦及體育、商界精英人士。

再往前倒推，具體案例有2022年7月，內蒙古匯能煤電集團以62億元購買了上海靜安大悅商務中心。2022年7月，爛尾十餘年的西江月被辰宮地產接盤，辰宮地產背後有本省榆林、神木的能源集團作後盾。2022年5月，鄂爾多斯（600295.SH）公告，擬斥資27億元收購上海蘇河灣中心3、4號寫字樓等。

對於此種現象，盤古智庫高級研究員江瀚告訴搜狐財經，它的影響是複雜和多方面的。首先，這些企業家的投資行爲可能會對地產出清產生一定的影響。他們的購買行爲可能會給市場帶來一定的資金支撐，減緩房價下跌的速度，從而避免市場崩盤的風險。

“同時，這些投資者的進入也有助於化解金融風險，因爲商業辦公資產通常作爲抵押物爲企業提供融資，有助於降低金融體系的系統性風險。”江瀚稱。

鏡鑑諮詢創始人張宏偉則對搜狐財經表示，從出售企業來講，原則上是企業資金面比較緊張，通過出售非核心資產去套現，補充公司的現金流。從投資城市名單來講，“煤老闆”重點關注的酒店類資產一般都是在北上廣深蘇州，還有杭州、成都這類一線城市及強二線城市，以及三亞這樣的旅遊城市。原則上一線及強二線城市等10個城市值得主動投資並持有，其他大部分城市並沒有投資價值。

就拿地層面來看，在民營房企隱退於土拍市場之時，“煤老闆”們以“救世主”的形象活躍在土地市場中。土豪“煤老闆”們不僅沒有底價成交，而是多以溢價拿地。

2023年10月，金匯海以15.1億、10.22%的溢價率拿下北京房山區拱辰街道綜合用地(含住宅)，金匯海由山西金泉能源集團100%持股，背後是山西“煤老闆”溫秋貴家族，這也讓這橫跨能源、地產、銀行、貨運的公司再填“拼圖”。

無獨有偶，2023年9月，山西金振德房地產開發有限公司10.796億，溢價率約15%搖中廣州番禺新光快速路地塊。2023年8月，山西“煤老闆”張亞平以22.53億、溢價15%拿下成都龍泉驛十陵板塊一地塊。

折價收購，是否會抄在“半山腰”上？

房地產市場的調整與煤炭行業的發展形成了利益契合。近年來煤炭行業一直保持較高的收益，而房地產行業在調整階段。有業內人士指出，今年的煤價已經是三年前的兩倍，而某些城市的房價卻相對三年前打了多個扣折，這顯然是一筆十分划算的交易。

Mysteel統計數據顯示，全國36家上市煤企發佈的2023年前三季度業績報告，合計營業收入約12000億元，合計淨利潤約1630億元。其中，有32家企業實現盈利，中國神華以淨利潤482.69億元排名第一。另據國信證券，近年來煤炭板塊上市公司業績保持穩健增長。

此批進場的“煤老闆”大多是資金雄厚的掌舵者。例如，購買上海大悅中心的內蒙古匯能煤電集團以496.4億元的營收位列今年中國民營企業500強中第240位，也是煤炭企業中的第三位。山西鵬飛集團2022年營收突破1000億元大關，是山西省民企中唯一跨入千億級陣營的民企，在中國能源500強榜單中排在第114位；在成都拿地的張亞平背後的東輝能源位列298位。

但是，即便是瞅準了一線城市核心區域的商辦、公寓等資產的抗跌性，面對不確定的市場環境，其依然有下行的可能。另外，在住宅市場房價普遍下行的市場中，想要做好造房這筆買賣，仍然意味着面臨不少挑戰。

據國家統計局數據顯示，2023年全國商品房僅賣了11.66萬億元，相比於高點的10萬億元的銷售再度減少。2023年12月70城二手房價格環比全線下行。

僅以寫字樓來看，據中指研究院數據，2023年第四季度全國15個重點城市主要商圈寫字樓平均租金爲4.70元/平方米/天,環比下跌0.34%,跌幅較2022年亦有所擴大，降至近5年的新低。

匯生國際資本總裁黃立衝則對搜狐財經指出，“煤老闆”的策略是基於對房地產市場週期的理解和對未來市場回暖的預期。他們收購的資產通常是折價的。他們認爲這些資產的處置價格低於其內在價值和公平市場價值。

“如果市場確實如他們預期的那樣回暖，那麼這些資產的價值將會上升，他們可以通過出售這些資產來實現利潤。這種投資策略並非沒有風險。房地產市場的回暖可能會因爲多種因素而延遲或不如預期，例如經濟增長放緩、政策調整、市場供需關係變化等。”

黃立衝的理解是，如果市場持續低迷，那麼這些投資者可能面臨資產貶值的風險，甚至可能出現虧損。目前房地產資產的流動性通常較低，一旦市場環境惡化，這些投資者可能難以快速出售資產以避免損失。

避免過度依賴單一行業，利於房地產出清

儘管煤炭相對於其他行業表現向陽，但是多位煤炭行業從業者告訴搜狐財經，去年煤炭行業相對於其他年份表現並不理想。這也導致了部分煤炭大亨抄底地產，加速資產多元化，避免過度依賴單一行業。

以收購上海蘇河灣中心的鄂爾多斯來看，其2023年前三季度主營收入220.28億元，同比下降21.23%；歸母淨利潤25.33億元，同比下降44.01%；扣非淨利潤24.74億元，同比下降44.2%；其中2023年第三季度，公司單季度主營收入70.56億元,同比下降16.91%。

中誠信國際報告顯示，2023年以來，煤炭價格出現回落但仍處於相對高位，煤炭企業整體保持較好的獲現和盈利能力，企業槓桿指標和償債指標總體保持向好態勢。

“未來煤炭供需緊張的態勢持續緩解，煤炭價格或承壓，煤炭企業盈利及獲現能力或將回落，償債指標表現或趨弱，但考慮到行業融資環境有所改善，煤炭企業債務接續仍較有保障。”報告如此寫道。

事實上，煤炭行業也經過多輪調整。2002年，煤炭造富時代開啓。2012-2015年，產能過剩，讓煤炭價格下行。2016年，供給側結構性改革啓動，落後產能退出力度加大，先進產能穩步釋放，宏觀經濟企穩帶動下游需求恢復，讓煤價上漲。2020年，疫後全球經濟企穩復甦，國內外需求快速增長，通過核增釋放優質產能快速增加供給，平抑煤炭價格波動。

煤炭行業是一個資本密集型行業，需要大量投資建設煤礦、運輸線路、煤炭加工廠等固定資產。因此，煤炭企業的固定資產投資佔比通常較高。

搜狐財經根據中誠信國際報告梳理髮現，從2018年開始煤炭行業的槓桿率一直處於波動下行的趨勢，而近年來煤炭開採和和洗達業固定資產投資累計同比逐漸下滑，在2022年6月達到近5年來最高點50%，至2023年佔比達到10%。

於地產而言，黃立衝對搜狐財經指出，從宏觀經濟角度看，“煤老闆”闖局地產對於房地產市場的出清是有幫助的。把市場中的不良資產被清除或轉移，有助於市場恢復健康。他們是不良資產市場中的禿鷲，吃死去地產公司的腐肉，當資產價格下跌到一定程度，吸引了資金雄厚的投資者進場，這有助於穩定市場預期，減少恐慌情緒，促進市場的自我修復。

一方面，房企通過出售資產緩解一下資金壓力。另一方面，相比於煤炭行業的不穩定性，被“煤老闆”們視爲理想的投資標的的房地產實物，在抄底進場的環境下亦有獲得穩定回報的可能。

在江瀚看來，對於煤炭大佬這些闖局者而言，他們也面臨着一些風險和挑戰。首先，他們需要面對市場不確定性的影響，包括政策風險、經濟週期風險等。其次，他們需要考慮如何將這些商業辦公資產進行有效的管理和運營，以獲得穩定的收益。此外，他們還需要關注市場趨勢的變化，及時調整投資策略，避免因市場變化而導致的資產貶值風險。

本文源自焦點財經