僅售5天！華安百聯消費REIT發行定檔7月2日，這隻上海首單消費REITs有何獨特優勢？

上海首單消費REITs敲定發售時間。

華安基金今日公告稱，旗下華安百聯消費REIT（基金代碼：508002）將於7月2日至8日募集，僅發行5個工作日。根據招募書披露，該基金份額認購價格爲2.332元/份，發售份額10億份，募集資金總額爲23.32億。

作爲上海首單消費REITs，華安百聯消費REIT一直備受市場關注。該基金正式啓動以來，歷經項目申報到各級監管審覈，僅7個月即申報至上交所並獲受理。機構認購環節火熱也印證了華安百聯消費REIT受追捧程度，此前網下認購倍數爲1.48倍，網下超額倍數在已上市的消費類公募REITs中排名第二。在戰略配售方面，項目戰略投資人結構涵蓋了保險、證券、銀行等主流頭部機構，結構較爲均衡、豐富。

在業內看來，底層資產的稀缺性、盈利能力是REITs的硬核實力。此次發行的華安百聯消費REIT百聯股份作爲原始權益人，底層資產爲上海又一城購物中心項目，項目經營業績優異，可供分派金額具備市場競爭力。根據招募書披露，華安百聯消費REIT在2024、2025年的預測年度可供分配金額爲1.32億、1.45億，預測淨現金流分派率（預測年度可供分配金額/公募基金擬募集規模）爲5.65%，6.22%。

上海首單！稀缺底層的消費REITs即將發行

梳理時間線不難看出，華安百聯消費REIT的申報、審批至發行各環節都按下了加速鍵。

2023年7月，百聯股份公告，公司作爲原始權益人，擬以項目公司持有的坐落於上海市楊浦區淞滬路8號的上海又一城購物中心項目作爲基礎設施項目申報發行公募REITs。

2024年1月，百聯股份披露關於基礎設施公募 REITs申報發行工作的進展公告，相關申請材料已向證監會、上交所提交，並獲正式受理。

到了5月24日，證監會批覆華安百聯消費REITs註冊。並准予基金合同期限爲21年、募集份額總額爲10億份，同意華安基金爲基金管理人，工商銀行爲基金託管人。

距離批覆僅隔一個月，6月27日，華安百聯消費REIT迎來了發行安排。根據6月24日披露的招募說明書等系列公告，敲定該基金的發行日期、募集規模等關鍵信息。

具體來看，該基金7月2日發行，8日截止，僅有5個工作日的認購時間，起投金額爲1000元。其中，場內認購時間爲7月2日-7月8日每個交易日的9:30-11:30，13:00-15:00；場外認購時間以各銷售機構規定時間爲準。

發行速戰速決的原因，一方面是在此前網下認購環節已經被投資者追捧。網下認購倍數爲1.48倍，網下超額倍數在已上市的消費類公募REITs中排名第二。

另一方面，也是基於對底層資產的信心。華安百聯消費REIT底層資產爲上海又一城項目，該基金通過投資基礎設施資產支持證券並持有其全部份額，穿透持有底層資產100%所有權，從而獲取底層資產租金收入、聯銷收入等相對穩定現金流。

上海又一城項目被業內評價爲當前REITs中的一線城市核心區域的購物中心，具備稀缺性。該項目項目建築面積約12.5萬平方米，2007年開業至今已穩定經營逾17年，是一座集購物、餐飲、休閒、娛樂等功能業態於一體的購物中心。

從區位優勢來看，該項目位於五角場商圈，後者是上海四大城市副中心之一，緊鄰上海城市中環，周邊知名高校衆多，包括復旦、同濟、上海財大、上海理工等14所高等院校，被譽爲“上海學府中央區”。

從客戶基礎來看，身處上海傳統的居住區，上海又一城輻射周邊約200萬的常住居民、流動商務客羣以及青年學生客羣，2023年項目吸引客流約1900萬人次。

項目定位引領商圈品質消費標杆的品質家庭型購物中心，聚焦品質家庭客羣、商務人士及強消費年輕客羣。擁有多個獨家品牌以及商圈真冰溜冰場。此外，上海又一城通過持續引進獨家品牌提升客戶黏性、增值顧客體驗。

因此，上海又一城歷史經營表現優異，該項目資產估值爲23.32億元。該項目年出租率歷史五年爲95%以上。2018-2019年銷售額保持在14-15億，營業收入保持在3億以上的高位水準，2020-2022年期間受公共衛生事件影響有所波動，2023年已實現快速反彈，將逐步回升到正常水平。

REITs產品收益分配比例不低於合併後基金年度可供分配金額的90%，每年至少收益分配一次，華安百聯消費REIT可供分派金額同樣具備市場競爭力。

根據基金招募說明書中披露的預計可供分配金額測算，該基金2024、2025年的預測年度可供分配金額爲1.32億、1.45億，預測淨現金流分派率（預測年度可供分配金額/公募基金擬募集規模）爲5.65%，6.22%。

原始權益人實力雄厚，專業管理團隊護航

華安百聯消費REIT的原始權益人是上海市大型國有上市公司百聯股份，以購物中心、奧特萊斯、百貨商店、連鎖超市爲核心業務，百聯股份旗下擁有第一八佰伴、永安百貨、東方商廈等多個知名商業品牌及一批地理位置優越的物業，其中不乏歷史保護建築。

截至2023年底，百聯股份旗下百貨、購物中心、奧特萊斯門店數與總面積以及超商門店數均爲上海第一，青浦奧特萊斯銷售額多年蟬聯全國第一。

對於上報發行華安百聯消費REIT的初衷，百聯股份表示，爲響應上海市“REITs20條”政策號召，深化國企改革，踐行金融創新，助力公司由傳統的重資產運營模式向輕資產發展模式轉變，公司將堅定推進百聯消費REITs項目，盤活存量資產。

有優質底層資產，華安百聯消費REIT也有專業機構團隊護航，根據基金招募書顯示，基金管理人爲老牌公募華安基金、專項計劃管理人爲華安未來資管，財務顧問爲國泰君安，基金託管人則是工商銀行。

作爲公募行業的“老五家”，華安基金有25年資產管理經驗，爲超過1億投資人提供專業資產管理服務，累計爲投資者實現分紅超1000億元。在REITs管理上，其成功發行了全國首批基礎設施公募REITs華安張江產業園REIT，並在全國首批通過擴募，是國內基礎設施公募REITs領域富有經驗的基金管理人之一。隨着華安百聯消費REIT的發行上市，華安基金也將成爲國內消費基礎設施公募REITs的基金管理人之一，成功實現管理基礎設施類型的擴展。

國泰君安也表示，以華安百聯消費REIT爲新起點，協助百聯通過擴募逐步納入長三角乃至全國優質消費基礎設施資產，打造消費REITs旗艦平臺。同時，國泰君安將繼續爲更多企業提供綜合金融服務，爲上海市、長三角乃至全國的基礎設施資產盤活和提質增效打造更多的標杆項目。

“資產荒”背景下的消費REITs未來可期

業內人士指出，一隻有投資價值的消費REITs得滿足以下三個條件：

一是位於高能級城市核心區位，具備較好的市場需求與發展潛力；

二是市場化程度高，有專業團隊進行運營管理；

三是收入多元，租戶數量多，收入集中度低。

綜合來看，不論是底層資產區位優勢、經營能力，還是管理團隊的專業度，華安百聯消費REIT投資價值顯現。正如業內人士評價，發行REITs的意義，不僅在於實現重資產物業的自我循環和良性發展，也是普通投資者投資商業地產便捷的投資工具，很好地滿足了投資者需求。

從全球成熟REITs市場來看，消費REITs資產規模大，市場化程度高，扮演着重要角色。國家發改委發佈《關於規範高效做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》將消費項目納入REITs試點以來，國內消費REITs也如雨後春筍般涌現。

近日我國公募REITs上市剛剛滿三週年，三年間，基礎設施公募REITs市場整體規模站上了千億元臺階。在規模不斷擴容的同時，公募REITs也向着不同類別的底層資產延伸觸角，繪就多元的公募REITs圖譜。“首發+擴募”雙輪驅動發展格局之下，多業態的REITs持續上新，也爲行業發展留下了充分的想象空間。

在業內看來，隨着債市利率中樞下行，資產荒背景下，REITs或將成爲資金配置的重要方向，而以華安百聯消費REIT爲代表的一線城市核心商圈的消費REITs也將愈發受到投資者關注。