降息減弱債券及貨幣市場收益率 提升不動產股吸引力

全球最大資產管理公司貝萊德指出，全球不動產市場正展現復甦跡象。隨着利率下降，融資成本降低，債券和貨幣市場的收益率也因此減少，這提升不動產的相對吸引力。

MSCI統計顯示，不動產股票市值13.2兆美元，已是許多投資組合的重要部分。由於2022年全球主要央行採取數十年來最快的升息步伐，核心不動產面臨嚴峻挑戰。因此，貝萊德在2022年第2季就對美國開放式不動產基金採取策略性減碼。

成熟市場不動產指數確實如貝萊德預期下跌，從2022年9月到2024年3月，全美不動產投資信託協會（NCREIF）房地產指數從高點下跌近兩成。英國跌更兇，從2022年7月到2024年3月，MSCI英國每月房地產指數從高點下殺逾25%。

貝萊德指出，儘管美國房產價格仍在下滑，但歐洲市場已出現觸底跡象，英國市場甚至已經開始回升。不動產市場的波動可能影響整體經濟，去年市場就曾因擔憂美國區域性銀行對商業不動產抵押貸款（CMBS）及相關證券的曝險，引發區域性銀行股票拋售潮。

隨着政策利率可能逐漸下調，市場對不動產的普遍憂慮已開始緩解，大多數不動產的交易量正從近期低點開始回升。不過，MSCI和NCREIF的數據顯示，部分開放式核心不動產投資工具尚未完全反映公開不動產價格過去的跌幅，因此貝萊德認爲，未來數年佈局不動產基金，可望受益於較佳的買進價格。

貝萊德觀察到，一些重大趨勢正在發展，對現在及未來報酬帶來結構性的影響，在物流等領域推動長期需求。例如，地緣政治分裂，促使企業將生產線遷回本土。新的綠色建築法規上路，將刺激節能改造及新建工程。

貝萊德指出，這些重大趨勢造成供應鏈中斷，支持貝萊德認爲通膨黏着度仍高的看法，同時也提升不動產的投資吸引力，因爲不動產受益於與通膨連結的現金流。

不動產復甦在歐洲和英國似乎比美國更爲明顯，貝萊德在各區域及類型尋找不動產潛在投資機會。不過，私募市場相當複雜，風險及波動性高，並不適合所有投資人。