機構：2025年物業管理規模達315億平方米

過去三年時間裡，房地產行業經歷的調整和變化，對物管行業帶來的深刻影響還在持續中。

近五年，全國商品房銷售面積持續收縮，由2020年16.86億平方米下降至2023年11.17億平方米，進一步下降至2024年前三個季度的7.03億平方米。

全國新開工房地產項目也大幅減少，新開工房屋面積從2021年約20億平方米大幅下降至2023年的不足10億平方米，截至今年前三季度，新開工房屋面積僅有5.61億平方米，跌幅顯著。同期，2024年前三個季度全國房地產竣工房屋面積約3.68億平方米，同比下降24.4%。

開發和竣工規模的節節下降，促使物業行業過往依賴關聯開發商提供管理面積的增長模式難以爲繼，物企增長速度越發放緩。

中指研究院發佈的最新研究報告顯示，近年來，物業上市公司的管理規模增速持續放緩，管理面積均值增速由2020年的37.29%持續下降至2023年的12.40%，合約面積均值增速由2020年的20.39%下降至2023年的4.35%。

2024上半年，物業上市企業管理面積均值約1.41億平方米，同比增長9.3%，較上年同期下降3.05個百分點；合約面積均值約1.87億平方米，同比增長2.19%，較上年同期下降約3.63個百分點。

中指研究院物業事業部總經理牛曉娟指出，合約面積均值增速較管理面積均值增速低7.11個百分點，未來，合約面積所帶來的規模增長動能將逐漸減弱，增長潛力有限。

隨着行業成長步伐逐年放緩，企業的業績增長動能也明顯減弱，與管理面積直接相關的基礎服務收入增速呈下降趨勢。

中指院以52家上市物業公司連續三年的數據爲對象研究發現，基礎服務收入均值增速從2021年的31.26%下降至2022年的27.97%，再下降至2023年的17.05%，降幅有所擴大。

在此影響下，物管企業的營業收入增速均值降幅也由2021年的41.54%下降至2022年的15.93%，再下降至2023年的8.20%。

儘管增量市場增速放緩，但市場存量足夠大。中指研究院預計，2025年全國物業管理規模仍將達到315億平方米；而2023年百強企業總管理面積135.96億平方米，佔市場總管理面積43.16%，市場剩餘空間足夠大。

爲了更快搶佔存量市場，並逐步降低關聯開發商帶來的影響，物業企業在過去幾年裡持續加大外拓力度，例如永升服務堅定市場化發展，走獨立第三方拓展道路，2024年上半年新增第三方規模超1000萬平方米；濱江服務採取市場品牌直拓、戰略合作、成立合資公司等多渠道進行市場化拓展，進一步提升市場佔有率。

整體來看，物管企業的管理面積中來自第三方的佔比也逐年攀升，從2020年的42.23%一路走高至2024年上半年的53.76%。

這一期間，物管企業也逐步擺脫過往對規模的盲目追求，轉而尋求高質量發展。主動“割捨”低質效、低收繳率、管理難度大、發展潛力小的項目，成爲許多企業共同的選擇。

2024年上半年，萬物雲退出了17個住宅物業項目，涉及飽和收入約8940萬元；金科服務也撤場管理面積約2990萬平方米。截至2024年6月末，綠城服務的儲備面積較上年同期淨減少約2150萬平方米，主要就是由於儲備面積的交付及對部分非核心城市及存在交付風險的儲備項目的主動退出。

牛曉娟表示，過去的規模導向下，物業企業收購及拓展了一些低盈利或潛在虧損的項目，爲企業高質量、可持續發展埋下了隱患。2024上半年，多家企業主動解除合約項目及在管項目，雖然短期內，導致管理規模的下降，但能夠提升運營質效，有效遏制經營效益的下滑。

當企業不約而同地希望能更快更準地獲取優質項目，存量市場的競爭也就越發激烈起來。近年來，部分企業爲提高項目中標率，市場上開始出現採取“帶資進場”、“低價競標”等競爭方式。

日前，南京一豪宅小區在公開選聘物業公司的過程中，就遇到一家參與競聘的企業“帶資進場”，該公司承諾投資200萬元，無須業主歸還。其中，進場啓動資金150萬元，於合同簽訂後，一次性打到物業公司與選聘人共同開設的共管賬戶中；另外50萬元爲小區品質保障基金。

牛曉娟指出，包括“帶資進場”等在內的行業價格戰背後反映出兩組市場現實矛盾：一是優質項目稀缺與圍繞優質項目的市場服務供給過剩之間的矛盾；二是物企成本控制與服務品質保障之間的矛盾。從宏觀的行業層面看，以上兩組矛盾難以在短時間內完全解決；但是從微觀企業層面看，在經營成本壓力下，未來將有更多企業被動或主動從“卷”價格轉變爲“卷”服務，探索通過“好服務”策略贏得未來市場。

值得一提的是，過去由於過度追求規模，許多上市物企大規模進行收併購，產生了一系列包括商譽減值、應收賬款激增等在內的併購“後遺症”。

多重因素影響下，近來行業內併購活動明顯減少，2024年以來，除年初金茂服務以總現金3.238億元收購北京市潤物嘉業企業管理有限公司全部股權外，鮮有物業公司規模型收併購的消息傳出，併購市場繼續遇冷。

這並不意味着日後併購市場將自此迴歸沉寂。牛曉娟表示，併購重組是物業企業進行資源整合、規模擴張和產業升級的重要方式，存量市場下，更是爲併購市場提供了機會和整合空間。同時，政策環境的優化也爲物業企業的收併購提供了有力支持，進一步激發市場活力。此外，二級市場對估值的壓制，不乏一些被低估的優質標的將成爲重點被併購的目標。

當前，物業企業對併購標的選擇標準更加嚴格，主要考慮以下幾個方面：第一，有助於提升覆蓋區域管理密度並與現有業務產生協同效應；第二，企業摒棄追求擴大管理面積的單純“規模型”併購，重點對標的成本、商譽、併購後資源的導入及助力公司長遠發展等方面進行綜合考量；第三，在選出優質標的後，更看重對價的合理性。