好好好，風向終於變了

前幾天央行發了個很有意思的文件《關於金融支持住房租賃市場發展的意見》，核心想法就是“完善住房租賃金融支持體系，支持存量商品房去庫存”。

央媽說，近年來房價預期發生重大變化，市場利率水平和貼現利率也趨於下行，所以租金是影響住房價值的核心變量。

大家一定要關注一個指標，叫租售比，未來的租金收益率會非常可觀。

有多可觀呢？

有市場機構測算目前一線城市租售比已接近2%水平，二三線城市升至3%左右，並且未來我國有租房需求的人口超2億人，市場潛力較大，所以希望越來越多的住房租賃企業進入市場，提供更優質、穩定的租賃住房服務。

以上這些都是原話，我基本上都是複製黏貼的。

這些話傳遞了幾個信息：

第一，房價再次複製2016年大漲的概率極低了，畢竟智商只要高於25%的生物都知道，能夠通過漲價賺錢，怎麼可能看得上封頂3%的租金收益。

我覺得這都不算暗示了，徹底打明牌給你看了。

甚至央行都承認“房價預期發生重大變化”，如果你堅決還是看多房地產，聽着那些當中介的大V亂忽悠，認爲上面會像過去一樣大放水，房價將再次大漲，我只能說未來你的經歷的苦難配得上現在的認知。

現在房價的走勢上面都已經取得了一致性，所以這兩年能不買房就別買了，等等黨萬歲。

第二，希望越來越多的住房租賃企業進入市場，這話跟當初2017年提出長租公寓概念的時候幾乎沒啥兩樣，反正就是希望你靠租金養活企業。

並且鼓勵企業作爲租賃主體，而非個人。

因爲未來的租售比會越來越高，遠遠超過銀行定存，所以通過租金來賺取收益是一件旱澇保收的事情。

租售比這個概念老夫很久之前就提出來過，希望大家重視，未來租售比是作爲衡量房地產值不值得投資的唯一指標。

現在央行也開始呼籲大家重視這個指標了，也算是承認房價不可能再漲了，因爲房價越漲，租售比越低。

第三，呼籲企業啓動住房租賃業，根本目的還是爲了盤活存量盤去庫存。

這點央媽倒一點都不避諱，明明確確地寫出來，告訴企業你就是來接盤的，房價可能還會繼續跌，但是租金收益保證讓你滿意。

爲此央媽羅列了很多數據，類似有租賃需求的人口，金融機構發放了多少租賃貸款，稅收、土地、配套設施方面提供政策支持等等。

看得出來，央媽是想從租賃上下功夫了。

但這份文件，在我一個業內人士的專業角度來看，有很大的問題。

第一，租售比這個概念在國內實際上是個比較虛僞的概念，因爲其他國家房子都是按套內面積計算，而國內的房子算的是建築面積。

按平均得房率70%計算，就算達到央媽說的一線2%，二三線3%的租售比，實際上你還得打個七折，也就是1.4%和2.1%。

如果你想做到3.5%到4%的租售比，一線城市的房價起碼要跌50%纔有可能。

所以從這個角度看，現在讓企業去接盤，顯然還是高位。

第二，到底有沒有那麼多人需要租賃，以及憑什麼說房租會上升，這點我覺得是應該打問號的。

要知道租房市場是一個絕對的自由市場，它完全跟着當地的經濟發展變化而變化，當地人收入高房租就貴，收入低房租就便宜。

就拿上海來說，我身邊不少朋友的房租都降了，原因很簡單，因爲大家工作都不太好，所以房租也跟着降。

此外，上海的消費數據也很說明問題，1-6月下跌2.3%，6月當月下跌9.4%，說明很多外地人都離開上海了，房租是必須要跌的。

上海都如此，其他城市怎麼樣？我覺得結論似乎很明確。

第三，也是最讓我震驚的一點，央行居然希望房屋租賃讓資本介入，這點我完全沒有想到。

本來想着我們可以模仿新加坡模式，搞組屋，那起碼政府要給補貼，政府來運營這些房子。現在看來不是，央行更希望資本把房子買下來，然後再去運營，一邊給房企去庫存，一邊降低財政壓力。

沒利益的就讓市場接盤， 這算盤打得，老夫一時間不知道說啥好。

現在還在租房的小夥伴，請問房租對於你們來講，是不是佔據了收入最大的一部分？

一旦資本介入，租賃市場會變什麼樣，前幾年長租公寓一家家爆雷，怎麼都已經忘乾淨了麼？

根據我當了幾十年中國人的經驗，但凡某個行業開放讓資本進入，絕逼到後面會一地雞毛，最終買單的都是消費者，不接受任何反駁。

也就政府親自運營的，還相對可靠一些。

可能有人會說，保障房歸保障房，租賃房歸租賃房，兩者並不衝突，但從現在的情況看，地方政府收房的積極性並不高，如果真有資本介入，豈不是把原本可以當保障房的房子都收走了，老百姓就必須去住高價的資本房了唄？

這兩者的出發點就是矛盾的，不知道未來準備如何協調。

以上都是個人的一些看法，不過我倒是有點好奇，哪些資本會介入買房當做租賃用，這比文件本身更有看點。