杭州西安昨日全面取消住房限購

杭州一處新建樓盤

昨日，杭州、西安接連發布全面取消限購的樓市政策。西安發佈《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》。除了全面放開住房限購外，還提出了優化公積金貸款政策、降低首付比例、提高多子女家庭最高可貸額度等加強住房信貸支持的舉措。此外，還提出鼓勵“以舊換新”購房模式，嘗試採取多樣化手段解決當前市場去化方面的堵點，積極意義明顯。業內認爲，此次西安、杭州樓市政策意味着，5月份全國將有密集高頻的政策放鬆潮，且創新點將非常多。

搖號政策剔除“剛需優先”首個提出“自持也可出售”

易居研究院研究總監嚴躍進認爲，此次西安政策創新點也很多，相比杭州的“不再搖號”的政策，此次西安的搖號政策優化有新的策略和思路，也就是說，此次西安對於一些大戶型還是默認會搖號，但是剔除了“剛需優先”。過去比較關注剛需，現在一些政策優化要從關注改善型住房需求入手，積極推進相關工作，確保政策優化是和市場需求匹配的。

此次西安對於以舊換新的工作，提及了金融機構的合作內容。很多地方主要還是中介和房企在操作，但是“以舊換新”金融服務的提法沒有。西安是全國首個或較早提出以舊換新金融服務的城市，對於其他城市有非常好的啓發。後續必要時候也要鼓勵產業部門、稅務部門、評估部門加入，齊心協力推進以舊換新的工作。

另外，此次西安提及交易流程中的“全鏈條優化”，也具有較好的啓發。嚴躍進表示：“很多地方推進此類工作，還是一房一策，前期肯定沒問題，但要系統大規模推進，還是需要把鏈條優化，有標準的路線和作業方式，纔有助於真正推進這項工作開展。”

嚴躍進表示，西安還是首個提出“自持也可以出售”政策的城市。全國迄今沒有哪個城市明確發文說自持項目也可以出售的，西安是第一個“吃螃蟹”的城市，信號意義非常強。從成本角度來說，部分房企自持物業佔了所有物業（自持+可售）的15%以上，換句話說，有15%的資金成本是屬於無法及時盤活的，這自然增加了壓力。通過政策規定，即“企業申請、補繳費用、上市交易”後，那麼相關項目就可以通過銷售進行退出，自然減少了資金壓力。

此次西安對於公積金的政策，則涉及到首付比例下調、老破小二手房公積金支持、多孩家庭公積金支持等。其中格外需要注意的就是對於老破小二手房的公積金支持政策。雖然西安這個政策表述不屬於創新，但有助於以舊換新等工作推進，真正促進一、二手房市場的活躍或循環。

杭州

不再審覈購房資格優化積分落戶政策

昨日杭州再推樓市新政，發佈《關於優化調整房地產市場調控政策的通知》（以下簡稱《通知》），提出科學編制住房發展規劃、優化住宅用地供應、全面取消住房限購、優化公證搖號銷售、加強住房信貸支持、優化積分落戶政策、推動高品質住宅供應七條措施。七條措施中，取消限購、首套房認定、積分落戶、公證搖號銷售是比較受關注的內容。《通知》明確，自發布之日起在杭州市範圍內購買住房，不再審覈購房資格。

中指研究院華東大區常務副總高院生認爲，本次“杭七條”新政是繼“3·14”杭五條新政之後又一重磅新政。限購的全面放開，疊加其他配套政策，將有利於有效需求積極釋放。一方面，購房即可落戶，吸納更多的省內或外地新增需求；另一方面，本地改善需求或得以加速釋放。購房區域內無房或有一套掛牌的情況可以按首套住房認定，無疑降低了改善客戶的購房成本，促進其釋放，賣舊買新鏈條將大大通暢。另一層面，新房限購的全面取消，或進一步加劇市場分化，核心或優質板塊的搖號難度將越來越大。

《通知》提到優化積分落戶政策。在杭州市取得合法產權住房的非本市戶籍人員，可申請落戶。對於優化積分落戶何時實施，官方表示，杭州市發改委會同市公安局、市住保房管局等部門正研究制定具體實施細則，細則明確後實施。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙表示，杭州近年來憑藉着高新技術產業的發展，外來人羣較多，買房落戶不僅提升了城市的包容性，同時也激發了一波新的潛在購房需求。

嚴躍進認爲，杭州雖然沒有直接提“購房可以落戶”，但結合近期的限購全面放鬆，在實操中，購房者到杭州購房，無論新房還是二手房，購房資格沒有限制，意味着購房後可申請落戶。“建議其他城市也推出這個政策，將提振住房市場和提供落戶政策等進行有機結合。”嚴躍進表示。

分析

預計5月將迎來一波全國罕見限購“放鬆潮”

嚴躍進認爲，西安和杭州在同一日取消限購政策，意味着全國取消限購政策是大趨勢。目前全國省會城市幾乎均已取消限購政策，“這是限購歷史上的重大事件，意味着各地執行多年的限購政策正式從政策工具箱中剔除，也意味着‘市場歸市場、保障歸保障’思路的進一步落實。”嚴躍進說，“西安本身屬於全國房地產市場表現較好的市場，實際上包括西安、成都近期的陸續取消，都意味着一些高能級的城市也在政策上持續調整和優化，對於其他沒有取消限購或沒有完全取消限購城市而言是有啓發的。”

據此判斷，後續市場情緒將進一步提振，也有助於促進房地產市場的復甦節奏進一步加快。

進入2024年，爲適應新的供求關係，各地限購政策鬆動逐步落地，包括一、二線城市均優化限購政策。根據諸葛數據研究中心不完全統計，截至5月9日，全國共計50個城市對限購政策鬆綁，其中包含成都、杭州、佛山、東莞、廈門、南京、蘇州等20餘個城市全面取消限購。目前，四個一線城市以及海南省、天津市仍有限購政策。

從各城市放開限購的政策效果來看，今年市場成交數據並未趕超去年同期，各地限購鬆綁對成交的提振有限，但這並不代表限購取消政策沒有積極意義。目前無論是新房還是二手房，供應量高企，今年4月底去庫存再度被提出，未來放鬆限購政策大勢所趨，一線城市有進一步鬆綁限購的可能性。

預計5月份將迎來一波全國罕見的放鬆潮。可能涉及到購房政策、首套房認定標準政策、二手房出售政策、搖號政策、落戶政策、高品質住宅政策等。全國房地產市場也將迎來一波較好的去庫存行情，同時市場情緒大幅提振。這對於各地樓市的交易也帶來積極影響。總體上有助於促進房地產市場的復甦節奏更好更快更穩。

文/本報記者宋霞

統籌/餘美英

供圖/視覺中國