國央企，抄走了這屆買房人

在民營房企暴雷了五六七八成後，託底樓市穩健發展的重任，就壓到了國央企身上。

它們也挺熱衷於此的，並不負衆望向前衝刺。

繼去年託底各地土拍市場後，今年這些存貨都進入了轉化期。

於是，上半年的房地產銷售排行榜上，TOP10裡，出現了明顯的“國進民退”——7家國央企，銷售額佔到10強房企整體銷售額的77%。

拿地市場上也是同樣的情景，權益投資額TOP10房企裡，8家國央企，份額佔到了87.5%。

在“國字招牌”信用如金的背書下，不少地方平臺瞄準了這一窗口期，趁勢出頭，甚至不乏三線城市的國企，都在進京趕考。

可以預見的是，當市場上的土地更多地落入國央企手裡後，未來市場上的蛋糕，也會更多地向它們傾斜。

保利、萬科、中海、華潤、招商，成了行業新 TOP5。而僅存的3家民營房企，都落到了TOP5後。

其實在2022年時，TOP10裡的民企，就已經只剩下三家——當時是碧桂園、融創、龍湖。

今年，得益於杭州市場貢獻了約735.91億元的全口徑金額，濱江上半年的銷售額同比大漲35%，取代了融創的位置，進入前十。

但這樣的增幅，還是比不過野心更大的——建發、華潤和招蛇。

其中，建發的全口徑銷售額同比，猛增了54%，行業排名也從去年上半年的16，前進到了第9名。

建發這兩年的勇猛是有目共睹的。2022年全年，在行業“謹慎投資”的大背景下，建發權益拿地金額約544億元，排名從前一年的第10位竄到了第4位，僅次於華潤置地、中海地產和保利發展。且新增土地91%位於一二線城市。

這些儲備，都成了建發今年的銷售轉化。

而華潤和招商蛇口，更是拼到了“近身搶人頭”的地步，以40%的增幅，互不相讓。（華潤和招蛇的拼爭，可詳見：《誰是央企第二》）

在這樣的增幅下，上半年TOP10裡的7家國央企（含混合制企業、地方平臺），他們的銷售額總和佔到了TOP10房企整體銷售額的77%。

如果把觀察範圍擴大，進入行業百強的國央企中，同比增幅最大的是大家房產、廈門國貿、北京城建和保利置業。

有意思的是，這裡面有三家，都是地方國資。

大家房產，其實是杭州城建（全稱：杭州市城建開發集團）。今年上半年，據統計，大家房產在浙江市場實現銷售金額166億元，同比增幅達到90.7%，並且在浙江省的位次上也首次躋身TOP10。

有機構分析，重合作和穩合作，一直是大家房產的核心策略之一。2023上半年，大家房產5個銷售單盤金額10億以上的項目均爲合作項目，合作方涵蓋招商蛇口、濱江集團、中天美好集團、海威置業、錢江房地產等等，均具有本土龍頭房企、國企性質、品牌房企等企業標籤，對合作客戶甄選的謹慎性可見一斑。

廈門國貿與建發房產，同屬於廈門國資委。而它倆的增長路徑，也基本都源於前兩年的大手筆投資，今年土儲都進入了轉化期——國貿去年花了229億元拿地，前年花了170億。而2020年時才只有99億。

北京城建218.2億元的銷售額，北京單城就佔了208.17億元，在北京房企成交金額半年榜上，北京城建排到了第三名。

這背後主要是有兩大明星項目做推手——天壇府、文源府。這兩個項目都入圍了上半年北京單項目銷售TOP10，其中天壇府還是第二名，網籤金額62.15億元；而文源府是城建和建發合作的，全口徑的網籤額也有30.34億元。

入圍的唯一一家央企，保利置業，近兩年更是彷彿忘了和保利發展之間的“同業競爭”問題，一路狂奔。

根據保利置業自己的公告，今年裡，它銷售額的同比增長，就沒有下過三位數。

在早之前，保利置業有一半的土儲，都在西南。但2019年之後，保利置業開始調整佈局，重倉長三角、大灣區。

去年，保利置業在上海、深圳、寧波、崑山、常熟等城市共獲取10個開發項目，且有18%的貨值實現了年內轉化。到了去年年底時，長三角和大灣區的合約銷售佔比，已經達到70%，較2021年增加10個百分點。

而長三角和大灣區，一直都國內房地產銷售最穩的兩大區域。也成了保利置業狂奔的最好支撐。

當然，也不是所有的國央企，都在朝前跑。

TOP100房企裡，也有萬科、綠地、遠洋、首開、大悅城這幾家國央企（含混合制企業），出現同比下滑。

綠地、遠洋，這倆家房企，是有點“劍走偏鋒”在身上的。

開篇我們就提到了，“國字招牌”眼下等於“信用背書”，但這兩家企業偏偏與衆不同，近一年裡都在遭遇流動性緊縮。

綠地在去年5月時，對一筆當年6月25日到期5億美元債尋求1年展期。到了11月時，又對旗下9只美元債做展期，共計32.41億美元。其中5月這筆甚至做了二次展期。

幾番操作後，綠地的國際評級，也直接跌到了D——違約級。

根據綠地的2022年年報，其一年內到期的有息借款+票據是1351.8億元，而手裡的流動資金是597.6億元，連債務的一半都覆蓋不了。市場不敢買單它家的房子，也是意料之中的。

遠洋在面對現金流危機時，採用的方式，則是找大股東援助——2022年，遠洋通過將資產轉讓給中國人壽，拿到近百億的現金流。

但這也讓它失去了獨立性，原本只做財務投資不介入企業管理者的一二大股東——中國人壽和大家保險，在今年6月時直接提名4位董事進入遠洋董事會，其中一位還是執行董事。同時還針對遠洋集團成立聯合工作組，並聘請了中金公司作爲財務顧問，以“更全面地掌握遠洋集團的經營情況”。

整體來說，上半年國央企的銷售，是好於2022年同期的，但和2021年上半年相比，則還沒有完全恢復。

那麼民企到哪去了？

如果把觀察範圍擴大，可以看到，在TOP31-50這個陣營，國央企只有9家；在TOP51-100的陣營，國央企只有8家。

也可以理解爲，今年上半年，民企的規模排名，較多地聚集在TOP30以後了。